◎譚 琴

全成本條件下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素

◎譚 琴

商業(yè)地產(chǎn)自2000年我國首次提出這個(gè)概念，短暫十幾年在全國各城市發(fā)展迅速，我國商業(yè)地產(chǎn)年投資增長率高達(dá)33%，為此，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率是大家關(guān)注的核心問題。本文提出了全成本的概念，從顯性成本和隱性成本的角度出發(fā)，利用德爾菲法和頭腦風(fēng)暴法確定影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，并對其進(jìn)行分析，將對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供有利的參考，進(jìn)而做出正確的決策。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，推出一系列保證性住房政策，這使傳統(tǒng)的以住宅投資為主的房地產(chǎn)發(fā)展受到很大沖擊。使很多地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尋求新的利潤途徑。調(diào)查顯示，很多投資者都傾向于商鋪投資，具體數(shù)據(jù)如圖1.1所示。但由于商業(yè)地產(chǎn)在我國提出較晚，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的研究還不完善，傳統(tǒng)的投資決策主要對影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本進(jìn)行研究，而忽略了影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的隱性成本的研究，使投資決策失誤率較高。為解決此問題，本文將從全成本角度出發(fā)，分析影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供更好的參考，有利于做出正確的投資決策。

商業(yè)地產(chǎn)概念及類型

商業(yè)地產(chǎn)概念。商業(yè)地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是融合房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)投資為一體，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要是指商場、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。狹義的商業(yè)地產(chǎn)指專門用于商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)物業(yè)，主要有各種零售、旅游、餐飲、休閑服務(wù)等營業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)。本文主要研究狹義性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)類型。商業(yè)地產(chǎn)的類別可根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，本文主要按商業(yè)地產(chǎn)的功能對其分類,簡單歸納起來如圖2.1所示：

全成本條件在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢

全成本的概念

全成本可按其表現(xiàn)形式可分為顯性成本和隱性成本，顯性成本是一種傳統(tǒng)可顯的形式載入賬目上的成本。隱性成本，是一種隱藏于企業(yè)總成本之中、游離于財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督之外的成本，它是由企業(yè)或職工的行為，有意或無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉(zhuǎn)移成本，是成本的將來時(shí)態(tài)與轉(zhuǎn)嫁成本的形態(tài)總和。本文在全成本條件下對商業(yè)地進(jìn)行全面分析和合理投資。

全成本在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢

全成本條件有益于項(xiàng)目管理機(jī)制的優(yōu)化。全成本條件下，管理機(jī)制的隱性成本將成為開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目的成本核算中都會利用全成本的思想，這樣就以倒推法的方式給項(xiàng)目各部門下達(dá)成本目標(biāo)責(zé)任書，這樣就使各個(gè)部門形成了一個(gè)個(gè)以經(jīng)濟(jì)效益為中心的單元。這就改變了傳統(tǒng)自上而下的管理機(jī)制。

全成本條件有益于調(diào)動(dòng)投資決策者的積極性。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策中決策者起主導(dǎo)作用。而從全成本角度出發(fā)，將會提取決策者自身素質(zhì)的因素集，并對其分析和量化，能讓決策者意識到自身素質(zhì)對整個(gè)項(xiàng)目投資的影響，并采取措施和不斷學(xué)習(xí)，保證決策的準(zhǔn)確性和合理性。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素指標(biāo)體系構(gòu)建

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素抽取方法

德爾菲法。德爾菲法也稱專家信函調(diào)查法，獲取信息的主要對象是各界專家，通過郵寄信函、電子信函、一對一發(fā)送等形式，利用項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)域各界專家扎實(shí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)以及豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)及后果做出詳細(xì)的分析與估計(jì)。經(jīng)整理各界專家的方案和建議后，再匿名郵寄給各界有關(guān)專家征求意見，再回收整理，經(jīng)過多次反復(fù)后確定對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素。

頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是目前比較常用的風(fēng)險(xiǎn)識別方法，這種方法是以5～10人小型會議方式進(jìn)行，充分利用各界專家豐富的經(jīng)驗(yàn)集思廣益，努力捕捉瞬時(shí)的靈感，開拓新思想來獲取有用的信息。在會議過程中，暢所欲言，提出的方案越多越好，對所提出的方案不加評論，借題發(fā)揮。通過頭腦風(fēng)暴法得出的結(jié)論必須進(jìn)行認(rèn)真的研究，得出合理的結(jié)論。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素指標(biāo)的構(gòu)建

綜合所述，全成本條件下能幫助我們更好的判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性，為此，我們將影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的因素從顯性成本和隱性成本兩個(gè)方面分類，具體如圖4.1、4.2、4.3所示：

本文通過對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策分析，從全成本角度出發(fā)，提出了在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中顯性成本和隱性成本因素對投資決策的合理性起到了關(guān)鍵作用，并形成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資顯性成本和隱性成本影響因素評價(jià)指標(biāo)體系，該體系的構(gòu)建為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在全成本條件下做出正確的投資決策做了有利的參考。

（工作單位：瀘州職業(yè)技術(shù)學(xué)院）