熊俐

（長江工程職業(yè)技術(shù)學院， 湖北 武漢 430212）

從房屋在線短租行業(yè)看分享經(jīng)濟的監(jiān)管對策

熊俐

（長江工程職業(yè)技術(shù)學院， 湖北 武漢 430212）

分享經(jīng)濟本質(zhì)上是一種商業(yè)模式，這一模式尚無嚴格的學術(shù)定義。從其實際運營來看，主要是自然人之間通過某一平臺（一般是互聯(lián)網(wǎng)平臺）對自己所擁有的物品，特別是房屋、汽車等財產(chǎn)進行的租賃交易。以近年來比較熱門且爭議較多的房屋在線短租業(yè)為例，探討分享經(jīng)濟模式的發(fā)展現(xiàn)狀與監(jiān)管對策，以得其出合理發(fā)展路徑。

分享經(jīng)濟；房屋在線短租；法律監(jiān)管

分享經(jīng)濟也被稱為P2P模式，伴隨著Airbnb、Uber等公司的成功，逐漸成為當下最受關(guān)注和追捧的商業(yè)模式。這一模式尚無嚴格的學術(shù)定義，但是從其實際運營來看，主要是一種單個自然人通過某一平臺（一般是互聯(lián)網(wǎng)平臺）對自己所擁有的物品，特別是房屋、汽車等財產(chǎn)進行的租賃交易。本文將以近年來比較熱門且爭議較多的房屋在線短租業(yè)為例，探討分享經(jīng)濟模式的發(fā)展現(xiàn)狀與監(jiān)管對策，以得其出合理發(fā)展路徑。金融危機后，全球分享經(jīng)濟快速發(fā)展，從歐美不斷向亞太、非洲等地區(qū)的上百個國家擴張。如Uber和Airbnb等領(lǐng)先企業(yè)的成功吸引了大量創(chuàng)業(yè)者加入分享經(jīng)濟領(lǐng)域，平臺企業(yè)不斷增加，投資分享經(jīng)濟領(lǐng)域的企業(yè)數(shù)量也急劇增加。分享經(jīng)濟的崛起對現(xiàn)有的法律、政策法規(guī)以及傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了巨大影響，使其成為政府及社會各界關(guān)注的焦點。

一、我國在線短租行業(yè)的現(xiàn)狀

由于移動互聯(lián)網(wǎng)和科技的飛速發(fā)展，在線短租是隨著短租住宿方式的流行而出現(xiàn)的新興行業(yè)。在線短租指通過網(wǎng)絡(luò)平臺形成系統(tǒng)的商業(yè)運作，統(tǒng)一化管理，實現(xiàn)線上與線下生活的有效結(jié)合。與傳統(tǒng)酒店的B2C模式不同，在線短租的業(yè)務(wù)模式是O2O，即把個人的閑置房屋發(fā)布在網(wǎng)絡(luò)短租平臺上，人們可以通過網(wǎng)絡(luò)或手機在線搜索、預(yù)訂房屋信息，房客在線支付租金，再到線下入住房屋。

中國短租市場仍處在高速發(fā)展的上升期，2012年市場規(guī)模僅1.4億元，到了2015年短租市場規(guī)模增長到了100億元，四年增長了71.4倍。照此趨勢，隨著國內(nèi)旅游業(yè)的進一步發(fā)展，2016年中國短租市場將達到300億元。目前國內(nèi)短租市場中，垂直類品牌主要是途家、螞蟻短租、小豬短租、木鳥短租、游天下，以及國外品牌Airbnb。

網(wǎng)站名稱 HomeAway Airbnb 游天下 螞蟻 途家 小豬上線時間 2005年 2008年8月 2011年9月 2011年11月 2011年12月 2012年8月個人為主，部分客棧/酒店式公寓等覆蓋城市 168個國家 192個國家 國內(nèi)360個城市房屋來源 物業(yè)經(jīng)理 個人為主自營為主，少數(shù)個人房源國外100個城市 350個城市 國內(nèi)116個城市國外59個城市 130個城市年費349-999$/年（房東）或交易傭金10%（房東）3%（房東）6%-個人為主，部分客棧/酒店式公寓等收費比例12%（租客） 免費 交易傭金10%（房東）個人為主，部分客棧/酒店式公寓等交易傭金12%（房東）交易傭金10%（房東）

二、國外在線短租的發(fā)展狀況

英國的在線短租市場在歐洲各個國家都是表現(xiàn)的最為積極的。英國政府也從政策等層面予以鼓勵支持?，F(xiàn)在英國政府已經(jīng)著手開始打造一個規(guī)范及監(jiān)管分享經(jīng)濟的行業(yè)平臺。不僅如此，英國政府還出臺了許多鼓勵性政策，積極推動如何去除短期租賃的法律障礙，鼓勵人們開放更多房屋短租，甚至于出臺在線短租的免稅規(guī)定：當租金每年不超過4250英鎊時，政府會給予免稅待遇。

澳大利亞的在線短租市場已經(jīng)開始快速成長，Airbnb在澳大利亞已十分受當?shù)厝松踔潦菄庥慰偷臍g迎。澳大利亞人已有7%參與房屋交換活動，22%參與房屋分享活動。但在線短租在澳大利亞各地或經(jīng)違反了當?shù)胤课莩鲎獾恼咭?guī)定。比如在悉尼，當?shù)卣卟⒉辉试S游客和短期租客入住與當?shù)鼐用裢粯菍?，為了保護當?shù)刈舻陌踩?，甚至要求電梯都必須是分開使用，但在線短租肯定暫時是做不到這一點的。這種短期假日出租在澳大利亞法律是被允許的，但只要違反當?shù)匾?guī)定，可能將會對出租方懲處。目前悉尼市和蘭德威克市目前已經(jīng)聯(lián)系了部分業(yè)主，對他們未經(jīng)授權(quán)經(jīng)營提供住宿和膳食的行為，做出可能高達100澳幣的罰款。

加拿大當?shù)氐脑诰€短租也十分熱鬧，目前，在加拿大使用在線短租平臺出租房子的房主平均每月?lián)碛?50美金的額外收入，平均每年52個夜晚加拿大人會在Airbnb出租房中度過。雖然暫時沒有出臺相關(guān)法律政策，但加拿大人對參與分享經(jīng)濟是充滿期待的。在出租房屋上，45%加拿大人表示愿意將自己的財產(chǎn)租借給別人，并且其中42%希望以此獲取租金，近日，加拿大魁北克政府率先宣布將引入最新的旅游法，包括對在線家庭共享服務(wù)（以Airbnb為代表）等業(yè)務(wù)的調(diào)整。

韓國的在線短租行業(yè)近年來在本土發(fā)展迅猛，整個在線短租行業(yè)以Airbnb為代表的外國企業(yè)占據(jù)了大量優(yōu)勢，本土短租企業(yè)也競相推出特色服務(wù)來吸引用戶。比如Kozaza在線短租網(wǎng)站就率先推出韓國民宿面向大量的外國游客，現(xiàn)在已經(jīng)在全國范圍內(nèi)的6000余處提供民宿服務(wù)，并以提供韓屋民宿平臺為特色服務(wù)。但隨著短租市場的火熱局面，韓國政府目前已在法律上明確規(guī)定，無政府認定的短期房屋共享為非法行為，并且已有Airbnb房主為此被罰款的事件。但同時韓國政府也意識到并認可分享經(jīng)濟的巨大潛力，在打擊非法業(yè)務(wù)的同時鼓勵合法的在線短租業(yè)務(wù)，對在線短租企業(yè)開始實施政府認證程序，對有突出能力和潛力的企業(yè)更是給予資金支持和宣傳幫助。

德國政府為合理控制柏林短租過熱的現(xiàn)象，出臺了一項法規(guī)：柏林住房所有者不能擅自將房屋整套出租給游客，違者將面臨10萬歐元罰款。在香港地區(qū)，居民區(qū)內(nèi)進行短租，也沒有明確規(guī)定。最近正準備修改法律，規(guī)定經(jīng)營住宿業(yè)必須要有許可，樓內(nèi)如有居民不同意，則無法進行短租。

三、房屋在線短租行業(yè)存在的主要問題

（一）雙方消費者權(quán)益

1.衛(wèi)生、消防、安全問題

消費者權(quán)益核心原因則是安全和衛(wèi)生。安全包含的內(nèi)涵很多，在線短租行業(yè)讓陌生人之間進行資源互換，這就可能帶來因身份未知而造成財物損壞甚至危及人身安全的危險。在線短租平臺對于消費者安全防護的責任承擔也因此成為一個突出問題，顧客居住的安全是否有保障，會否有不法分子利用短租房作為臨時的作案地點，顧客被盜搶的責任歸屬，會否出現(xiàn)房東和外賊監(jiān)守自盜的情況。而衛(wèi)生問題除了干凈之外，還涉及到了傳染病的問題。被褥無法消毒清洗，一旦感染甚至傳播疾病，后果不堪設(shè)想。

2.交易保障

不同于傳統(tǒng)酒店的線下支付方式，短租專業(yè)平臺實行在線支付，以第三方資金托管的形式，來保障租客、房東的雙方利益。但在實際交易中，仍有很大比例的租客習慣采取線下支付的方式，由于缺少第三方資金監(jiān)管，入住過程中一旦出現(xiàn)糾紛，租客、房東的利益都可能受到損害，租客更是無法享有短租平臺提供的入住保障基金等應(yīng)急措施，使交易存在風險。另外，一房多租的現(xiàn)象時有發(fā)生，房東時常會把一套房源掛在不同的短租平臺上，租賃日期得不到實時更新，消費者反映經(jīng)常付款過后房東電話過來說房子已租給別人，甚至到了該城市入住的時候發(fā)現(xiàn)房子早就租給了其他住戶，大大侵害了消費者權(quán)益。

3.房源真實性

“貨不對版”在以往的網(wǎng)絡(luò)購物中時有發(fā)生，由于信息不對稱、網(wǎng)站審查有漏洞，使得網(wǎng)絡(luò)短租同樣存在著過度美化房源信息以吸引消費的問題。房主上傳的圖片信息是否與房源真實情況一致，由于許多短租平臺采取的主要是純平臺的模式，不參與線下的操作，不參與線下的實地房源考核和評估，只是在平臺上做好信息的篩選、點評工作，這就很難保證房源的真實性了。另外，在部分以C2C模式運營的短租平臺上仍有許多房源來自商業(yè)住宅運營商，借著短租名義非法經(jīng)營酒店，逃避相關(guān)管制。在我國不少短租房屋也是所謂的“二房東”所占有，由于其短租行為持續(xù)時間較短，若存在非法轉(zhuǎn)租的情況不易被原房主和監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)。并且這種轉(zhuǎn)租行為還存在著責任不清的漏洞，極易給消費者帶來損害。

4.信息真實與安全

目前在線短租平臺大部分都存在消費者權(quán)益保護不足。在分享經(jīng)濟中，無論是房東還是租戶，提供服務(wù)和獲得服務(wù)的都是一般消費者，彼此的身份可以互換，因此在信息披露和安全保障上有雙重的風險。目前，市場上的在線短租網(wǎng)站通常只是信息提供的平臺，對房主和房客的身份不作實質(zhì)性的審核，這就可能存在信息不真實的情況。另一方面，在線短租平臺對所掛房源都提供了意見反饋與評價的平臺功能，其實際初衷是為了給消費者更真實更為客觀的意見，但現(xiàn)在不少在線短租平臺都存在著房東自行刷單或是要求消費者給予好評給予返現(xiàn)等優(yōu)惠，這就破壞了評價和反饋系統(tǒng)設(shè)立的初衷，使得平臺所提供信息的真實性遭到了破壞。

（二）法律方面

1.合法性

一個新興行業(yè)的誕生和發(fā)展，必然會觸及到一些法律的界限。在線短租，已經(jīng)不是傳統(tǒng)的租房服務(wù)，更像是賓館，而我國法律對賓館經(jīng)營有非常嚴格的條件，經(jīng)營者需要有衛(wèi)生許可證、特種行業(yè)經(jīng)營許可證、消防許可證等多種執(zhí)照。據(jù)了解，目前在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了職業(yè)短租房東，他們從市場上用長期租賃的方式獲取各種房源，經(jīng)過簡單裝修后放在網(wǎng)絡(luò)上進行短租，其安全性和經(jīng)營合法性受到更多質(zhì)疑。

2.稅收

在線短租目前在國內(nèi)尚屬于新興產(chǎn)業(yè)，因此相對傳統(tǒng)競爭者進人門檻較低，而且由于監(jiān)管的空白，就會在客觀上形成不公平競爭。例如，在線短租行業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店，無須繳納酒店稅等，進一步增加了其利潤空間，縮小了其與傳統(tǒng)業(yè)態(tài)競爭的差距，而傳統(tǒng)的酒店行業(yè)除了繳納各種稅收外，還需要花大量的人力和物力來對衛(wèi)生、消防等營業(yè)硬性要求來進行維護，因此在線短租行業(yè)必然將會受到來自傳統(tǒng)行業(yè)的指控，比如逃稅、違反租賃條款、缺乏相關(guān)資質(zhì)、將住宅商用等。而且，由于酒店稅等往往構(gòu)成國家財政體系的不可忽視的部分，政府也會對該行業(yè)采取進一步的監(jiān)管行動。

（三）社會方面

1.信任缺失

在國內(nèi)，因為缺少方便、真實可信的個人信息獲取渠道，房東與租客無法快速建立互信，這成為了國內(nèi)短租行業(yè)發(fā)展遲緩的關(guān)鍵問題。雖然目前國內(nèi)各大短租平臺都有各自的措施進行風險規(guī)避，例如給房東開通400電話和及時站內(nèi)信，租客可以直接聯(lián)系房東，在雙方有一定互信基礎(chǔ)上達成交易；平臺成立內(nèi)部賠付基金，入住出現(xiàn)問題時可保證租客順利入?。灰氡ｋU機制等等，但仍然無法從根本上解決信任問題。在歐美國家facebook，twitter等賬號的信息真實度非常高，可通過這些賬號迅速獲取一個人的基本信息，包括身份、信用記錄、社交圈子等。國外短租平臺主要就是通過對這些賬號綁定，通過它的實名性和傳播力來約束用戶的行為。此外國外采取信用聯(lián)網(wǎng)，信用卡直接關(guān)系到用戶的征信水平，而征信水平可以影響到生活中的方方面面。

2.對傳統(tǒng)酒店業(yè)的沖擊

低成本運營的同時提供便捷的服務(wù)，毫無疑問的降低了交流和交易的門檻，短租平臺對傳統(tǒng)酒店行業(yè)帶來了巨大的沖擊。根據(jù)經(jīng)濟學的定理，供應(yīng)增長，而需求不變，則價格就會下降。如果酒店不提高用戶體驗，或者降低價格，那么可能在這場競爭中會越來越喪失優(yōu)勢地位。酒店行業(yè)對在線短租行業(yè)的最大不滿來自稅收，因為酒店要上繳酒店稅等，面臨的稅負遠比在線短租行業(yè)重，加上其他的經(jīng)營成本，這使得其因為分享經(jīng)濟的新進人者的出現(xiàn)而逐漸喪失競爭優(yōu)勢。2012年，舊金山的酒店行業(yè)就上交了4.03億美元的酒店稅，而Airbnb卻無須交任何酒店稅

3.在線短租對社會環(huán)境產(chǎn)生的不良影響

在線短期住宿的繁榮，會給當?shù)氐慕煌〒矶聨黼[患，增加噪聲污染。同時，將住宅轉(zhuǎn)為商用，可能會給短租房源附近的居民帶來不穩(wěn)定、不安全因素，容易引起附近居民的反對。據(jù)統(tǒng)計，在澳大利亞墨爾本地區(qū)82%的投訴都是針對短期住戶，只有不到18%是針對長期住戶產(chǎn)生。投訴的原因多數(shù)是短期租客的反社會行為與噪音污染等原因，投訴原因70%為噪音，百分之20%為反社會行為。因此，在線短租給社會環(huán)境產(chǎn)生的不良影響不容忽視。

四、房屋在線短租行業(yè)的監(jiān)管建議

（一）政府方面

政府需明確市場準入法規(guī)，由專門部門進行管理。要明確專門部門進行管理，避免管理部門執(zhí)法尷尬，確定行業(yè)的身份。同時，有明確的短租執(zhí)照，盡可能地使操作過程中減少風險和隱患，去除管理的死角。另外，為了保護房源小區(qū)居民權(quán)益，可以借鑒德國、波蘭和香港政府，對申請成為短租的房源需提供小區(qū)鄰居的聯(lián)合許可簽名。除了制定準入法規(guī)，政府需參照酒店行業(yè)標準制定相關(guān)的消防、衛(wèi)生要求對在線短租行業(yè)進行治理，需規(guī)范相關(guān)要求，制定相關(guān)政策措施。建議將征信記錄納入公安體系管理，保證短租消費者的安全。

短租行業(yè)的快速發(fā)展亟待政府的規(guī)范來保障消費者權(quán)益，出臺相關(guān)的許可政策、示范合同文本等，促進短租市場發(fā)展。涉及范圍包括房屋中介服務(wù)、酒店與賓館服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)等。

為了避免不公平競爭，政府應(yīng)盡快制定在線短租的稅收政策，以適當保護傳統(tǒng)酒店行業(yè)的正常發(fā)展。另外，為了鼓勵在線短租行業(yè)，可參照英國法律，對不超過一定金額內(nèi)的房租收入進行免征稅政策。

（二）強化在線監(jiān)管

短租企業(yè)必須保證房源的安全質(zhì)量、加強發(fā)布房源前驗證，形成有效的房東信用體系。安全問題是消費者最為關(guān)心的問題。企業(yè)需實地考察發(fā)布的房源，并核實其描述的真實性；另一方面，企業(yè)也需要對租客進行實名身份驗證，過濾征信記錄差的申請人，著力打造供需雙方互相信任的氛圍，為房東提供財產(chǎn)保險。建立三方（房主、租客、短租平臺）有效溝通平臺。網(wǎng)站要及時與房主溝通，在信息發(fā)布之后定期跟進，保障房源的有效性與真實性。誠實認證和發(fā)布信息，及時更新短租房出租信息以防房客在入住短租房時遇到房東未預(yù)留房客預(yù)訂的房屋的情況，不私自提高房屋價格。

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（責任編輯：王 莉）

F722

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2016－11－01

熊 俐（1984-），女，湖北武漢人，講師，研究方向：經(jīng)濟管理。E-mail:835153835@qq.com.

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