藍(lán)筱晟

(中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司，重慶 401147)

綠色建筑增量成本投資決策模型

藍(lán)筱晟

(中國(guó)交通建設(shè)股份有限公司，重慶 401147)

分析了綠色建筑增量成本及投資回報(bào)的關(guān)系，從投資人角度對(duì)其進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，并建立了投資決策模型，計(jì)算研究了綠色建筑項(xiàng)目的投資效益，有利于推動(dòng)綠色建筑項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展。

綠色建筑，增量成本，決策模型，投資效益

0 引言

綠色建筑的推行、認(rèn)證已經(jīng)實(shí)施多年，在設(shè)計(jì)和材料選用上使用環(huán)保節(jié)能的材料，從而達(dá)到保護(hù)環(huán)境、節(jié)能減排的效果，是推行綠色建筑的目的和意義，但這也會(huì)增加項(xiàng)目的建設(shè)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目如何控制成本，增加利潤(rùn)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。綠色建筑的增量成本也是綠色建筑發(fā)展進(jìn)程中的瓶頸，建筑成本增加后能不能產(chǎn)生收益，影響著建設(shè)方的投資決策。文章針對(duì)綠色建筑增量成本及投資回報(bào)的關(guān)系進(jìn)行理論分析，并從投資人角度對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，建立決策模型，為建設(shè)項(xiàng)目綠色建筑投資決策提供理論上的指導(dǎo)。

1 綠色建筑項(xiàng)目增量成本分析

1.1 增量成本類型的劃分

綠色建筑項(xiàng)目的生命周期，包括綠色建筑建設(shè)、拆除、建筑物回收的各個(gè)方面。因此，為了達(dá)到相應(yīng)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)于基準(zhǔn)建筑方案，增加費(fèi)用應(yīng)該作為綠色建筑項(xiàng)目的增量成本計(jì)算。綠色建筑項(xiàng)目的增量成本包括:綠色建筑設(shè)計(jì)和咨詢費(fèi)用、綠色建筑建造和綠色建材增加的成本、綠色建筑拆除和運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

綠色建筑的成本，按成本承擔(dān)的主體不同，可分為建設(shè)單位成本、購(gòu)買方成本、社會(huì)承擔(dān)成本。在這些成本中，設(shè)計(jì)和施工階段的成本增加由建設(shè)方承擔(dān);建設(shè)方和消費(fèi)者承擔(dān)維護(hù)階段增加的成本;回收階段成本由消費(fèi)者和社會(huì)承擔(dān)。

1.2 建設(shè)方投資的成本增量

可將建設(shè)方的投資成本用C表示，設(shè)計(jì)成本為Cd、建設(shè)成本為Cp、認(rèn)證成本為Cr，運(yùn)行維護(hù)的成本為Cy，則作為決策模型的成本增量輸入項(xiàng)為:

即每個(gè)決策模型有4個(gè)成本輸入項(xiàng)C=i，i=1，2，3，4。

2 綠色建筑的投資效益分析

綠色建筑雖然在設(shè)計(jì)和建造階段的成本較高，但是仍能帶來(lái)效益。綠色建筑的效益可分為直接效益和間接效益，直接效益主要包括:資源的有效使用，如:能夠節(jié)材、節(jié)約能耗、減少水、電資源的消耗等。間接效益指的是由綠色建筑帶來(lái)的不僅僅屬于投資者的效益，這些效益對(duì)社會(huì)和環(huán)境有利，由社會(huì)成員所共享。

綠色建筑會(huì)給投資主體帶來(lái)增量效益，投資方獲得的增量效益也可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)比較衡量。綠色建筑的投資主體增量效益包括以下幾類:

1)財(cái)政激勵(lì)效益(Rg)，建設(shè)方可能得到政府在支持綠色建筑運(yùn)營(yíng)方面的財(cái)政激勵(lì)(如稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等);

2)銷售效益(Rs)，是增量收益最重要的組成，即建設(shè)方通過(guò)建設(shè)綠色建筑獲得的產(chǎn)品增值，銷售價(jià)格提高帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益;

3)無(wú)形收益(Rp)，主要是指企業(yè)通過(guò)綠色建筑，增加品牌價(jià)值，提高其在市場(chǎng)上的信譽(yù)。這些收益，雖然不是直接的，但在某種程度上，促進(jìn)了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;

4)建設(shè)方在持有和運(yùn)營(yíng)綠色建筑時(shí)期，通過(guò)綠色建筑節(jié)能減排的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)成本降低，帶來(lái)了收益(Rl)。

綠色建筑帶來(lái)的效益在目前的研究中較難用經(jīng)濟(jì)價(jià)值準(zhǔn)確的反映，在以上的增量效益中，受到投資人關(guān)注的是財(cái)政激勵(lì)效益和銷售價(jià)格提升而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，這對(duì)投資者帶來(lái)的效益是明顯的。目前，對(duì)綠色建筑產(chǎn)出的生產(chǎn)力提升及企業(yè)品牌價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效益研究則還較為缺乏。

增量效益的識(shí)別計(jì)算方法:

可將建設(shè)方的綠色建筑整體的效益設(shè)為投資收益函數(shù)，用R(x)表示。則作為決策模型的效益增量輸出項(xiàng)，投資收益函數(shù)為R(x)=Rg+Rp+Rs+Rl。

即每個(gè)決策模型有4個(gè)效益增量輸出即x=i，i=1，2，3，4。

3 增量成本效益投資回報(bào)決策模型

3.1 建模的假設(shè)及分析框架

對(duì)綠色建筑的增量成本效益，可以使用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析綠色建筑投資的回報(bào)情況。

從投資人的角度看，增量投資成本效益分析實(shí)際上是一個(gè)投資效益問(wèn)題，即通過(guò)最低成本投入實(shí)現(xiàn)效益的最大化。為了便于開(kāi)展數(shù)學(xué)分析，將影響增量投資的成本和效益的因素統(tǒng)一定義為函數(shù)形式，并假設(shè)投資成本函數(shù)為C(x)，投資收益函數(shù)為R(x)。根據(jù)設(shè)計(jì)目標(biāo)，企業(yè)在決策階段，需要對(duì)不同的建設(shè)方案進(jìn)行比選，初定了n個(gè)備選方案，每個(gè)方案由于各成本因素投入的不同，產(chǎn)生的投資收益也不同，投資回報(bào)也會(huì)有相應(yīng)的變化。而成本因素和收益輸出，由于影響因素復(fù)雜，投入和產(chǎn)出不為線性關(guān)系，因而決策過(guò)程抽象。在建模中，假設(shè)每個(gè)成本和收益因素在函數(shù)中都有一定的權(quán)重，選取權(quán)系數(shù)v和u，形成“成本收益”決策模型框架。

則投資回報(bào)得益函數(shù)期望值為:

E(bi)=uR(x)－vC(x)。

根據(jù)分析，確定模型的基本要素:其中，b為效益增量;g為建筑環(huán)境;t為傳統(tǒng)建筑環(huán)境;P為綠色建筑元素價(jià)格;Q為元素?cái)?shù)量;C為元素成本。

綠色建筑的增量成本產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)價(jià)值度量評(píng)估。對(duì)于綠色建筑而言，增加價(jià)值對(duì)比可以通過(guò)傳統(tǒng)建筑和綠色建筑對(duì)比來(lái)衡量，用下式表示:

上式表示在g和t兩種狀態(tài)下，由于數(shù)量、成本和價(jià)格變化所產(chǎn)生的增量效益變化。上式也可變?yōu)楸戎敌问?，如下所?

上述收益函數(shù):E(bi)=pg/pt，其中，pg為綠色建筑的建造收益;pt為傳統(tǒng)建筑的建造收益，根據(jù)V=B/C的價(jià)值比值做標(biāo)準(zhǔn)化處理:標(biāo)準(zhǔn)參照建筑的值都以百分?jǐn)?shù)的形式表達(dá)。VP＞1，表明綠色建筑值得建造，反之則不值得建造。

3.2 模型求解

決策模型的效率評(píng)價(jià)指數(shù)h為:

選取權(quán)系數(shù)u和v，滿足1，i=1，2，3，…，n。

如果對(duì)決策單元的效率評(píng)估，則以v，u為變量，以效率指數(shù)作為目標(biāo)，就形成目標(biāo)函數(shù)模型:

各成本及效益參數(shù)變量可列為組合。即為:s*=(a1*，…，a*i，…，a*n)，其中，i=1，2，…，n。寫(xiě)為向量的形式即為:gi=(G1，G2，G3，…，Gi);ti=(t1，t2，t3，…，ti)，ui=(u1，u2，u3，…，ui);vi= (v1，v2，v3，…，vi)。

引入松弛變量m1及剩余變量m2，將不等式約束轉(zhuǎn)化為等式約束，即為:

將之前預(yù)先設(shè)定的方案代入以上對(duì)偶規(guī)劃求解，求得λ的值，即為評(píng)價(jià)單元的效率評(píng)價(jià)指數(shù)?？蓪⒁陨夏Ｐ鸵?guī)劃轉(zhuǎn)化成對(duì)偶規(guī)劃，將可預(yù)計(jì)評(píng)估綠色建筑項(xiàng)目的輸入輸出數(shù)據(jù)代入規(guī)劃進(jìn)行求解。

4 增量成本投資決策模型的診釋

1)決策模型和對(duì)偶規(guī)劃均存在可行解，即存在最優(yōu)值。假設(shè)綠色建筑決策單元可能存在最大值，通過(guò)分析模型的最大值與成本收益的關(guān)系，可以確定模型中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)在投資回報(bào)中的權(quán)重關(guān)系，也可以確定哪些成本增量仍需改進(jìn)。

2)h值越大越好。h=1時(shí)，表示增量成本和效益相同。h＞1時(shí)，表示效益高于增量成本。反之，h＜1時(shí)，成本高于效益。

3)通過(guò)模型分析投資回報(bào)與成本的關(guān)系，可以得出提高綠色建筑項(xiàng)目效益的方案，如果預(yù)期收益降低，最優(yōu)策略成本也要相應(yīng)的降低，根據(jù)以上公式可知，隨著增量成本的降低，項(xiàng)目取得收益的概率將增大。

4)通過(guò)對(duì)模型的求解，我們也可以分析出綠色建筑的規(guī)模數(shù)量對(duì)收益產(chǎn)生的影響，如果規(guī)模數(shù)量增大，預(yù)期收益的絕對(duì)數(shù)值也會(huì)增大。

5 結(jié)語(yǔ)

建立基于增量成本的綠色建筑投資成本估算模型，分析綠色建筑項(xiàng)目的投資效益，設(shè)計(jì)、管理好綠色建筑項(xiàng)目的成本，將為今后綠色建筑項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)起到重要的推動(dòng)作用。

［1］ GB/T 50378—2006，綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)［S］.

［2］ 王虹光.基于實(shí)證的綠色建筑投資決策影響因素研究［D］.北京:清華大學(xué)，2013.

Incremental cost decision-making model of green building

Lan Xiaosheng
(China Traffic Construction Co.，Ltd，Chongqing 401147，China)

The paper analyzes the relationship between green building incremental cost and investment return，carries out economic evaluation from the aspect of investor，establishes investment decision-making model，and calculates and studies the investment benefits of green building project，which will be good for promoting green building project development.

green building，incremental cost，decision-making model，investment benefit

F407.9

A

1009-6825(2016)35-0224-03

2016-10-08

藍(lán)筱晟(1975-)，男，碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師