■ 劉燕翔 Liu Yanxiang

淺談商品房面積預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)

■ 劉燕翔 Liu Yanxiang

現(xiàn)實(shí)中，商品房建設(shè)前面積的測(cè)算和建設(shè)后的面積實(shí)測(cè)，會(huì)因技術(shù)和各種因素，使預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積存在差異。文章分析房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的問題，提出相應(yīng)的措施和建議。

房屋面積；預(yù)測(cè)；實(shí)測(cè)

1 房產(chǎn)面積測(cè)算的意義和技術(shù)規(guī)范

測(cè)算房屋及其用地面積，是房產(chǎn)測(cè)量中一項(xiàng)重要的工作。它為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、核發(fā)權(quán)證、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬單位等提供必不可少的資料，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)提供重要的依據(jù)。房產(chǎn)面積測(cè)算，關(guān)系到國(guó)家、房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和個(gè)人的切身利益，所以，房地產(chǎn)面積測(cè)算是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，而制定相關(guān)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范是規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、規(guī)范面積測(cè)算、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從70年代末開始發(fā)展。1982年，國(guó)家經(jīng)委印發(fā)了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》； 1995年，建設(shè)部印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則〉（試行）的通知》；1991年，國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（CH 5001—1991）的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并于2000年修訂為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 17986 1—2000、GB/T 17986 2—2000)。 80年代，廣州的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先全國(guó)發(fā)展，廣州市房管局于1988年印發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)面積計(jì)算的規(guī)定》，1994年印發(fā)了《廣州市房地產(chǎn)面積計(jì)算技術(shù)規(guī)定》，1995年及1996年相繼印發(fā)了《補(bǔ)充規(guī)定》和《關(guān)于地下停車場(chǎng)車位出售和辦理產(chǎn)權(quán)問題的通知》；2014年又制定了廣州市《房屋面積測(cè)算規(guī)范》（DBJ 400100/T 204—2014)的地方技術(shù)規(guī)范。相關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范的不斷出臺(tái)，逐步完善和細(xì)化了房屋面積測(cè)算，為規(guī)范房屋面積測(cè)算提供了標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

2 商品房面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)

用作商品房銷售的房屋面積預(yù)測(cè)，首先由開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門授權(quán)委托的房地產(chǎn)測(cè)量單位，提供經(jīng)規(guī)劃行政部門審核批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、報(bào)建審核意見書、建筑功能指標(biāo)明細(xì)表及預(yù)算工作中需要的其他相關(guān)說明和文件等資料，并與房地產(chǎn)測(cè)繪單位簽訂房屋面積預(yù)測(cè)算合同；測(cè)繪單位工作人員以建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對(duì)應(yīng)的電子數(shù)據(jù)為工作底圖，嚴(yán)格按照面積計(jì)算的規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)商品房的各單元、共有建筑面積等各類型進(jìn)行計(jì)算，審核預(yù)測(cè)算的測(cè)量成果，出具商品房預(yù)測(cè)算的測(cè)量成果報(bào)告書，并將預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)成果錄入房屋管理系統(tǒng)。然后再由房屋行政管理部門按預(yù)測(cè)算的面積核發(fā)商品房預(yù)售證。預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)成果不僅應(yīng)用在商品房網(wǎng)上備案和銷售管理上，以防止一屋多買，還應(yīng)用在在建工程抵押、法院的查封等方面。

在《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中，規(guī)定“房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。房產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)實(shí)施房產(chǎn)變更測(cè)量”。用作商品房權(quán)屬登記的面積數(shù)據(jù)必須要實(shí)測(cè)。實(shí)測(cè)是指在房屋竣工并經(jīng)規(guī)劃行政部門驗(yàn)收合格后，開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門授權(quán)委托的房地產(chǎn)測(cè)量單位提供房屋的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證及其附圖、門牌證明、共有建筑面積使用說明及實(shí)測(cè)工作中需要的其他相關(guān)說明和文件等資料，并與房地產(chǎn)測(cè)繪單位簽訂房產(chǎn)測(cè)繪合同；測(cè)繪工作人員到房屋現(xiàn)場(chǎng)，按房屋面積實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集的技術(shù)要求，對(duì)基本單元、附屬設(shè)施、墻體、層高、陽臺(tái)、車位等各類面積進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，經(jīng)數(shù)據(jù)整理后，嚴(yán)格按照面積計(jì)算的規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求，在繪圖系統(tǒng)繪制各層平面圖計(jì)算出各套型面積，進(jìn)行二級(jí)審核后出具商品房實(shí)測(cè)的測(cè)量成果報(bào)告書，并將實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)成果錄入房屋管理系統(tǒng)的行為。實(shí)測(cè)測(cè)量成果報(bào)告書及相關(guān)的權(quán)屬登記資料由開發(fā)商提交到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理商品房權(quán)屬登記。實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)成果不但是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的要件，還是房款結(jié)算、物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算等依據(jù)。

3 預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異分析

通常情況下，商品房的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積都會(huì)存在一定的差異，而產(chǎn)生差異的原因有多種，主要?dú)w納為以下幾方面。

3.1 數(shù)據(jù)采集對(duì)象不同

商品房面積預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的采集對(duì)象是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖（對(duì)應(yīng)電子數(shù)據(jù)），單元和共有建筑面積等功能區(qū)的界址都是在圖紙上（對(duì)應(yīng)電子數(shù)據(jù)）進(jìn)行劃分界定；而實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)的采集對(duì)象是竣工驗(yàn)收后的房屋實(shí)體，單元和共有建筑面積等功能區(qū)的界址是以實(shí)地墻體中線劃分界定。數(shù)據(jù)采集的對(duì)象不一樣，必然會(huì)使結(jié)果有所不同，即使在房屋建筑施工中按圖施工，也會(huì)因施工的各種因素造成房屋建成后數(shù)據(jù)與圖紙偏差。

3.2 施工變更和規(guī)劃變更

在房屋建設(shè)中，施工變更和部分共有共用功能區(qū)的調(diào)整是常見現(xiàn)象，且施工變更原則上是需要規(guī)劃部門批準(zhǔn)方可進(jìn)行的。若在預(yù)測(cè)成果后發(fā)生變更，而開發(fā)商又不及時(shí)持規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更的文件辦理預(yù)測(cè)成果變更，則勢(shì)必造成預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的面積差異。建筑施工中的誤差和變更都會(huì)影響到房屋單元的邊長(zhǎng)、建筑物的總長(zhǎng)、墻體厚度等數(shù)據(jù)，共有共用功能區(qū)調(diào)整變更也會(huì)影響分?jǐn)偡秶透鲉卧慕ㄖ娣e。

3.3 規(guī)則規(guī)范

目前，廣州市的房產(chǎn)測(cè)量主要依據(jù)是2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986 1—2000、GB/T 17986 2—2000)及2014年《房屋面積測(cè)算規(guī)范》（DBJ 400100/T 204—2014)。雖然規(guī)范明確了面積測(cè)算的要求，但在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)代，房屋的建筑風(fēng)格不斷創(chuàng)新，在房產(chǎn)測(cè)量中的個(gè)別環(huán)節(jié)還存在規(guī)則不夠細(xì)化、做法不夠統(tǒng)一、理解不夠一致的情況；還有，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)是處在面積測(cè)算規(guī)則、規(guī)范新舊兩個(gè)不同階段完成的，也會(huì)產(chǎn)生預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的面積差異。

3.4 其他原因

還有一些原因，如單位管理機(jī)制不善，使用超限不符合要求的測(cè)量?jī)x器設(shè)備；測(cè)量人員采集數(shù)據(jù)的失誤，對(duì)法律、政策、規(guī)范理解的不同，工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄等，都會(huì)造成面積的不同。

4 減少面積差異的措施和建議

根據(jù)上述預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的原因分析，有些差異是不可避免的，有些是可以有效避免或減少。建議可以從幾個(gè)方面采取措施，以減少預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異。

（1）根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》中規(guī)定的“房產(chǎn)管理中需要房產(chǎn)測(cè)繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托的房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行”，商品房面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的成果主要應(yīng)用在商品房銷售和權(quán)屬登記上，故商品房面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)應(yīng)由當(dāng)?shù)胤课莨芾硇姓块T授權(quán)委托的有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。

（2）面積計(jì)算的規(guī)則和技術(shù)規(guī)范要注重持續(xù)性、前瞻性、可操作性，新舊規(guī)定的實(shí)施要有良好的銜接。對(duì)新出現(xiàn)的技術(shù)及操作問題要及時(shí)解決，形成操作細(xì)則，以便日后出現(xiàn)統(tǒng)一做法。

（3）預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)采集應(yīng)規(guī)定采用規(guī)劃部門審批的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖及其對(duì)應(yīng)的電子文件。規(guī)范房屋設(shè)計(jì)單位對(duì)圖形圖示的表示、文字的標(biāo)注。政府部門要統(tǒng)一意見、達(dá)成共識(shí)，規(guī)劃部門與房管部門對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證附圖上的文字?jǐn)?shù)據(jù)標(biāo)識(shí)理解要統(tǒng)一。特別要規(guī)范設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖上的文字標(biāo)識(shí)，避免產(chǎn)生同一功能多種名稱。

（4）預(yù)測(cè)成果后開發(fā)商不應(yīng)擅自變更規(guī)劃和施工，若需變更，應(yīng)按規(guī)定報(bào)行政管理部門審批。行政部門同意變更后，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)公示，告知購(gòu)房人，可通過簽訂補(bǔ)充合同方式將變更內(nèi)容約定到合同中，并做好解釋工作，減少矛盾和糾紛，確保雙方利益。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時(shí)持規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更的文件辦理測(cè)算成果變更，并錄入房屋管理系統(tǒng)。

（5）建筑施工單位應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃審批圖紙進(jìn)行施工建設(shè)，減少施工誤差；施工現(xiàn)場(chǎng)則要加強(qiáng)施工過程的監(jiān)理，保證按圖施工，降低預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)的面積差異。

（6）測(cè)繪單位應(yīng)提高測(cè)繪工作人員的法律意識(shí)和工作責(zé)任感，加強(qiáng)工作人員測(cè)繪技能培訓(xùn)，制定和細(xì)化操作性強(qiáng)的工作程序。數(shù)據(jù)采集時(shí)認(rèn)真仔細(xì)，預(yù)測(cè)時(shí)要查閱建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖對(duì)應(yīng)的電子數(shù)據(jù)是否一致，實(shí)測(cè)時(shí)要采集多余觀測(cè)數(shù)據(jù)作校核，減少出錯(cuò)，記錄要清晰準(zhǔn)確。在劃分各類面積的界址時(shí)要注意墻體中線劃分準(zhǔn)確，尤其是異形柱，對(duì)共有共用面積功能的使用范圍、分?jǐn)倢?duì)象要明確清晰，在實(shí)測(cè)繪圖計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)要與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)作比較，發(fā)現(xiàn)出入較大的要找出原因，對(duì)預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)成果都應(yīng)嚴(yán)格按質(zhì)量管理規(guī)定進(jìn)行二級(jí)審核。

5 結(jié)語

綜上所述，在商品房建設(shè)和開發(fā)過程中,會(huì)由于多種原因造成房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的差異。在這種情況下，需要開發(fā)商、施工單位、測(cè)繪單位和房屋管理部門等單位共同努力來減少誤差。此外，隨著科技進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量和測(cè)繪工具都應(yīng)不斷改進(jìn)和完善，以提高測(cè)繪單位的測(cè)繪技術(shù)和水平。

Discussion on the Estimation and Measurement of Commercial Housing Area

In reality, the area estimation of commercial housing before the construction may be different from the area measurement after construction due to the technical and other various factors, so that there is a difference between the predicted area and the actual area. This paper analyses the problems existed between estimated area and actual area in real estate survey, and puts forward the corresponding measures and suggestions.

housing area, estimation, measurement

2016-06-21）

劉燕翔，廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪院助理工程師。