范 琰

（湖南省國土資源規(guī)劃院，長沙 410007）

農村宅基地使用權確權登記中存在的問題及對策

范 琰

（湖南省國土資源規(guī)劃院，長沙 410007）

近年來，農村宅基地使用權確權登記發(fā)證工作取得了一定的效果，從根本上維護了農村集體經濟組織成員的個人住宅建造權利，具有十分重要的現(xiàn)實意義。文章簡要介紹了農村宅基地使用權的特征，并分析了不動產統(tǒng)一登記的新形勢下，農村宅基地使用權確權登記發(fā)證工作中存在的問題和解決措施，以期在保證農民合法權益的基礎上，維護土地使用權的合理性。

農村宅基地 使用權確權登記 不動產登記 問題 對策

農村宅基地是指村民住宅、附屬建筑及房前屋后綠化用地。根據(jù)我國物權法規(guī)定，村民具有對集體所有土地的使用權和占有權，保證了在土地上進行相關住宅或者附屬房屋建造的合法性。而農村宅基地使用權確權登記工作是維護使用人權益的重要手段，通過相應工作的開展，能夠規(guī)范農村宅基地使用情況，提高農村不動產登記質量，進一步推動新農村建設步伐。

1 農村宅基地使用權確權登記中存在的問題

1.1 “一戶多宅”現(xiàn)象

目前，農村宅基地的“一戶多宅”現(xiàn)象較為普遍，其主要表現(xiàn)為：（1）新建住宅后，對原有住宅并未作拆除處理，從而形成“一戶多宅”現(xiàn)象；（2）在農村，很多村民會繼承祖輩留下的住宅，加之自身已有的住宅，造成“一戶多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)；（3）農村贈與或者自行購買住宅現(xiàn)象也較為普遍，從而造成“一戶多宅”的現(xiàn)象，對農村宅基地使用權確權登記工作帶來困擾。

1.2 合法面積劃分缺乏相關標準

農村宅基地使用權合法面積的劃分與確定缺乏相應的標準，導致已取得土地權證書的土地實際面積確認存在著問題。而且，超標準面積部分的處理和房屋落實也未形成合理的處理方式，從而出現(xiàn)登記工作的疏忽或遺漏。

1.3 不動產測繪費用給農民帶來一定壓力

不動產權調查時，需要對農民的宅基地進行調查測繪，產生相應的費用應由農民承擔。該費用通常包括，土地測繪成果的利用、資料圖紙的使用及房屋分戶圖測量等。湖南省的“利用測繪成果及繪圖資料費”收取標準為300～4 600元/幅，這無疑給農民帶來一定的經濟壓力。

2 農村宅基地使用權確權登記中問題的解決措施

2.1 加強審批和監(jiān)管，解決違法用地現(xiàn)象

違法用地現(xiàn)象在農村宅基地確權登記工作中比較普遍，應該采取有效措施避免違法用地現(xiàn)象，完善相應的管理工作。2014年，湖南省頒布《關于規(guī)范和改進農村宅基地管理的若干意見》。其中，對違法用地現(xiàn)象實行嚴格管理、科學選址和優(yōu)化審批服務等措施，并對宅基地申請條件進行嚴格規(guī)劃，對城鎮(zhèn)居民在農村進行宅基地購買或建造等行為進行嚴格監(jiān)管，從根本上避免非法用地現(xiàn)象的泛濫。在宅基地選址方面，切實考慮村民的實際需求，結合當?shù)赝恋胤植己褪褂们闆r，實現(xiàn)集中選址。同時，宗地一經劃分不得隨意修改，對單個項目進行劃分并最終統(tǒng)一登記，以此實現(xiàn)科學有效的選址，避免違法占用土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2.2 規(guī)范登記行為，避免“一戶多宅”現(xiàn)象的出現(xiàn)

農村宅基地改革應杜絕“一戶多宅”現(xiàn)象。在具體工作開展過程中，要采取有效措施解決“一戶多宅”問題，規(guī)范村民宅基地申請與批準工作，確保相關工作的合法性與合理性。例如，針對“一戶多宅”問題出現(xiàn)的具體原因，采取有針對性的解決措施。（1）由于新宅建設而舊宅未拆，造成的“一戶多宅”問題，要在居民申請階段予以管理，如果村民舊宅未拆，再申請新宅時，不予批準。（2）由于繼承造成的“一戶多宅”，再申請第2宗宅基地時，予以批準。但是，除了繼承因素外，其他原因影響下，第2宗宅基地申請，不予批準。（3）由于贈與或購買造成的“一戶多宅”，在村民申請第2宗宅基地時，不予批準，同時也要出臺相應的流轉規(guī)范。

2.3 合法面積的處理建議

合法面積劃分的規(guī)范性，對農村宅基地使用權確權登記發(fā)證工作的有效性，具有重要的作用，必須采取有效措施完善合法面積的確定。對已經批準，實際占用面積超過批準面積，但未超出當?shù)孛娣e標準的，可按違法占用前地類，對原批準面積與當?shù)孛娣e標準的差額部分在違法處置補辦用地審批手續(xù)后，按統(tǒng)一登記要求予以登記發(fā)證；對已經批準，實際占用面積超過批準面積，且大于當?shù)孛娣e標準的，可對批準面積部分進行確權登記發(fā)證；對違法超占部分在不動產登記簿、《不動產權證書》“附記”欄內，注明超占面積，超占部分待今后拆建、翻建時，予以拆除。

宗地圖按實際使用范圍繪制，能夠區(qū)分違法超占位置的，應當用虛線標注，如確實無法區(qū)分違法超占位置的，應當注明批準面積和超占面積，但違法超占面積不確認宅基地使用權。房屋建筑面積區(qū)分批準面積和實際面積，房產分戶圖應按實際結構繪制。

2.4 做好農村不動產登記工作的其他辦法

除有效措施外，相關部門還應在收費及不動產登記具體工作開展等方面采取有效措施，推動農村宅基地確權登記發(fā)證工作的有效開展。例如，在湖南省不動產登記工作開展過程中，對測繪等收費標準進行了相應的調整，房屋分戶測量、測量成果利用及圖紙費用收費標準下調20%。

其中，分戶測量中，經濟適用房和廉租房費用實施減半政策。另外，經濟發(fā)達地區(qū)也可以由政府統(tǒng)一組織開展宅基地和房屋的調查測量工作，并由政府承擔或補貼相關經費，以減輕農民負擔。同時，逐步在鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立不動產登記窗口，方便農民申請不動產登記?！逗鲜〔粍赢a統(tǒng)一登記工作實施方案》明確，到2017年實現(xiàn)所有建制鎮(zhèn)設置辦事窗口；2020年，覆蓋所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事窗口在縣市不動產登記機構授權范圍內，開展指定業(yè)務，并由縣市不動產登記中心進行審核，兩者相互協(xié)調，保證農民不動產登記工作的順利開展。

3 結語

在土地監(jiān)管日益嚴格和不動產統(tǒng)一登記全面實施的背景下，對農村宅基地使用權確權登記工作的要求也日漸提升，工作中遇到的問題也遠不止文章提到的，可能還包括權屬來源、資料不全、兩證不齊等。農村宅基地使用權的確權登記工作還任重而道遠。登記機構在具體工作開展過程中，要及時發(fā)現(xiàn)問題，采取有針對性的措施避免權屬糾紛及“一戶多宅”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，提高農村宅基地使用權確權登記工作的實效性。

[1] 溫樹棟，王燕．農村宅基地使用權確權登記發(fā)證存在的問題研究與對策．城市建設理論研究（電子版），2015，（7）：379～380

[2] 王平．農村宅基地使用權確權登記發(fā)證存在的問題研究與對策．農業(yè)與技術，2015，35（20）：225

[3] 于廣軍．淺談如何解決農村宅基地使用權確權登記發(fā)證工作中存在的問題．城市建設理論研究（電子版），2015，（3）：1613～1614

[4] 劉福元．推動集體建設用地使用權和農村宅基地使用權確權登記發(fā)證的調查與思考．2014年福建省土地學會學術年會論文集，2014，212～215+164