徐一萌

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，山東　濟(jì)南　250000

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按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

徐一萌*

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，山東濟(jì)南250000

2015年公布的《物權(quán)法》司法解釋對(duì)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了部分界定。之前對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的討論大多集中在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故本文就按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了討論

按份共有；優(yōu)先權(quán)

一、我國(guó)目前的共有制度

《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的單位、個(gè)人共有?！边@一法條旨在說(shuō)明，共有是指兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一物享有所有權(quán)的法律狀態(tài)。在共有關(guān)系中，共同享有所有權(quán)的人成為共有人，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)稱為共有物或共有財(cái)產(chǎn)。

《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“共有包括按份共有和共同共有?！贝送猓碚撋虾土⒎ㄉ弦渤姓J(rèn)準(zhǔn)共有。按份共有又稱分別共有，是指共有人按照確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。共同共有是指共有人基于共同關(guān)系，不分份額的共享共有物所有權(quán)的權(quán)利。

準(zhǔn)共有，是指兩個(gè)以上權(quán)利主體共同享有所有權(quán)意外的財(cái)產(chǎn)權(quán)的共有形態(tài)。

”準(zhǔn)共有“在現(xiàn)實(shí)生活中，存在著大量數(shù)人共有所有權(quán)意外的財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，如數(shù)人共享一項(xiàng)債權(quán)、他物權(quán)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。準(zhǔn)共有的客體只能是所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而不能是有形的財(cái)產(chǎn)，也不能是人身性權(quán)利。

二、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力

從規(guī)范制定的目的來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)具備以下的效力。

首先，是使買賣合同成立并生效的效力。我國(guó)民法主張意思自治，但按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)卻在一定范圍內(nèi)壓縮了意思自治的范圍。當(dāng)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人能夠取代出賣人心目中選定的購(gòu)買方成為合同的相對(duì)人。

其次，是使買賣合同優(yōu)先成立并生效的效力。我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能夠主張的時(shí)候，就意味著已經(jīng)有一個(gè)買賣合同存在。但是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)使得該合同無(wú)法進(jìn)入生效程序即告終結(jié)。而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人則憑借其優(yōu)先權(quán)進(jìn)行了“插隊(duì)”。

三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件和程序

(一)對(duì)“同等條件”的理解

同等條件的基本內(nèi)容是指購(gòu)買人給定的關(guān)于購(gòu)買出賣標(biāo)的物的條件。與購(gòu)買標(biāo)的物無(wú)關(guān)的條件不能視為“同等條件”。因此，其基本內(nèi)容有兩方面。1、價(jià)格條件。這是“同等條件”的首要條件。價(jià)格條件相等，是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人與其它購(gòu)買人給定的購(gòu)買標(biāo)的物的價(jià)款相同或等價(jià)。2、價(jià)款支付條件。價(jià)款支付條件主要是指價(jià)款支付的時(shí)間和次數(shù)。

(二)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使時(shí)間

最新的物權(quán)法司法解釋對(duì)此進(jìn)行了明確的規(guī)定。《物權(quán)法》司法解釋第11條規(guī)定：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：(一)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；(三)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；(四)轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月?！?/p>

四、按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的區(qū)別

一直以來(lái)，我們對(duì)按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一直都沒(méi)有一個(gè)明確的制度安排。在進(jìn)行法律適用的時(shí)候，我們一直將按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)比照承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行適用。但這二者之間存在巨大的區(qū)別。

最重要的區(qū)別在于，二者成立的基礎(chǔ)和法律目的不同。按份共有人的是在物權(quán)的基礎(chǔ)上成立的。多個(gè)人按照法律規(guī)定對(duì)同一物享有物權(quán)所有權(quán)，法律為了使得權(quán)利的行使更加便捷，故而賦予了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這樣一來(lái)，使得在同一物上的所有權(quán)人可以隨著時(shí)間的推移和所有人之間交易的進(jìn)行，最終盡量達(dá)到所有權(quán)歸于一人的目的。這樣以來(lái)，對(duì)物的適用、處分都會(huì)更加的簡(jiǎn)單和便捷，促進(jìn)了交易的效率。與按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立基礎(chǔ)是債權(quán)，即承租人和出租人之間簽訂的房屋租賃合同。立法認(rèn)為，相比較對(duì)房屋陌生的第三人，承租人由于對(duì)房屋長(zhǎng)期的使用，對(duì)房屋的使用狀況和維修護(hù)理情況更加的熟悉，對(duì)房屋的使用效率更高。除此之外，賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，使得有能力購(gòu)買房屋的承租人直接獲得所居住房屋的所有權(quán)，不僅交易更加的便捷、安全，而且免于承租人反復(fù)搬家的苦惱，在促進(jìn)交易的同時(shí)維護(hù)了社會(huì)、家庭的穩(wěn)定。基于以上理由，法律賦予了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

可以看出，按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)和法律目的都有所區(qū)別，因此，在實(shí)際適用中，將按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)比照承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行適用是不恰當(dāng)?shù)摹５侨绻槐日者m用，又會(huì)出現(xiàn)尷尬局面?？梢哉f(shuō)，新《物權(quán)法》司法解釋的出臺(tái)很好的解決了這個(gè)困局。

五、對(duì)《物權(quán)法》司法解釋第11條中“通知”的理解

正如上文所說(shuō)，最新的《物權(quán)法》解釋雖然解決了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)適用的困局，但是依然具有瑕疵。即《物權(quán)法》司法解釋第11條中“通知”的效力問(wèn)題。

“通知”的具體效力，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)取決與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。而對(duì)于后一個(gè)問(wèn)題，我國(guó)目前的學(xué)界又有多種學(xué)說(shuō)。本文就目前最通行的“形成權(quán)說(shuō)”進(jìn)行討論。

形成權(quán)說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，基于優(yōu)先權(quán)人一方的意思即可完成法律關(guān)系的變動(dòng)。在此學(xué)說(shuō)下，“通知”的效力即應(yīng)當(dāng)為使得買賣合同按照出賣人與買受人之間訂立的合同的主要條款在出賣人與按份共有人之間成立并生效。因?yàn)榘凑招纬蓹?quán)的效力，優(yōu)先權(quán)人一方的意思即可實(shí)現(xiàn)法律關(guān)系變動(dòng)，而優(yōu)先權(quán)人向出賣人發(fā)出“通知”，就意味著優(yōu)先權(quán)人向出賣人發(fā)出了希望在雙方之間成立買賣合同關(guān)系的意思表示。同時(shí)，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的條件，優(yōu)先權(quán)人必須按“同等條件”才能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，優(yōu)先權(quán)人一旦向出賣人發(fā)出通知，就意味著其接受出賣人與買受人之間合同的主要條款。否則，視為優(yōu)先權(quán)人提出新要約，放棄權(quán)利。

[1]鄭永寬.《論按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律屬性》.《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報(bào))》，2008(2).

[2]房紹坤.《論按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍》.《山東社會(huì)科學(xué)》，2012(5).

[3]薛波，儲(chǔ)昭鑫.《承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中出租人通知義務(wù)探究》.

[4]最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋(一).

徐一萌(1991-)，女，漢族，黑龍江雞西人，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，法律碩士。

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