張建勛

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及對策分析

張建勛

山西財經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006

從上個世紀(jì)90年代始，隨著市場經(jīng)濟(jì)制度在中國的確立，我國經(jīng)濟(jì)開始飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程也開始加速邁進(jìn)，與之同時，小產(chǎn)權(quán)房悄然興起，圍繞著小產(chǎn)權(quán)房的一系列問題愈演愈烈，成社會關(guān)注的一個重要問題。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生有其深刻的歷史背景原因，城市化的迅速發(fā)展，和土地二元制度與目前發(fā)展的不適應(yīng)是一個主要的因素，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的問題已經(jīng)不再單純的是一個學(xué)術(shù)問題，而是一個備受關(guān)注的社會問題。本文分三個部分，概括了小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了其產(chǎn)生的原因，提出治理小產(chǎn)權(quán)房的一點見解和建議。

小產(chǎn)權(quán)房；城市化；土地二元制度；治理

一、引言

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展，但是房地產(chǎn)業(yè)的一路高歌猛進(jìn)，引發(fā)了居高不下的房價，同時，城市化的迅速擴(kuò)張，在政策的引導(dǎo)下，形成了不少的城中村，而我國目前的城鄉(xiāng)二元體制已不能完全滿足現(xiàn)在城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，在這種體制下，產(chǎn)生了一種特殊的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，即小產(chǎn)權(quán)房，然而它并不是以這個法律的概念，因為其存在的特殊性，人們在區(qū)分其與一般的商品房的時候，較之有產(chǎn)權(quán)的房子稱為“大產(chǎn)權(quán)房”，而這種沒有產(chǎn)權(quán)的房子，則被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及成因分析

小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。據(jù)不完整統(tǒng)計，當(dāng)前全國小產(chǎn)權(quán)房面積大約66億平方米。由于在建、已建小產(chǎn)權(quán)房分散而“隱秘”，其具體數(shù)量很難統(tǒng)計。

小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)形態(tài)主要是普通住宅，價格一般只有同樣位置商品房價格的40%到60%，雖然小產(chǎn)權(quán)房的交易不受國家法律保護(hù)和承認(rèn)，也沒有房產(chǎn)證明，但城市房地產(chǎn)的高額房價使很多外來居民和中低收入水平的人們不堪重負(fù)，因此轉(zhuǎn)而選擇價格較為低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

對于小產(chǎn)權(quán)房的成因比較復(fù)雜繁多，筆者比較認(rèn)同張楊波的觀點，他在研究小產(chǎn)權(quán)房為什么會長期存在這一問題上，結(jié)合學(xué)術(shù)界的各種觀點，把小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因歸結(jié)為三類：市場供需說，城鄉(xiāng)二元土地說和政策監(jiān)管漏洞說。

第一，市場供需說。由于經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，大量外來人口涌入城市，尤其是一些大中型城市，由于難以承受商品房高昂的價格，轉(zhuǎn)而投向價格相對較低的小產(chǎn)權(quán)房。

第二，城鄉(xiāng)二元土地說。在城鄉(xiāng)二元土地制度的作用下，它的產(chǎn)物之一就是小產(chǎn)權(quán)房。在城市化快速推進(jìn)的過程中，隨著城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大，大量農(nóng)民工進(jìn)入城市，同時，對住房的需求也急劇增長，也帶動了廉租房市場的發(fā)展。所以城中村內(nèi)村民開始突破政府所規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)，大肆蓋出租房，其成為了村民的主要收入來源，也就在城中村形成了小產(chǎn)權(quán)房。

第三，政策監(jiān)管漏洞。小產(chǎn)權(quán)房位于政策或法律監(jiān)管的疏漏地帶，而且地方政府監(jiān)管乏力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府默許甚至變相鼓勵，為它發(fā)展提供了空間。

三、治理小產(chǎn)權(quán)房問題的對策

(一)法律角度

從小產(chǎn)權(quán)房問題誕生以來，圍繞其合法化的問題就是人們一直所關(guān)注的問題。歸根結(jié)底，小產(chǎn)權(quán)房合法化的問題核心是土地的使用權(quán)。《土地管理法》相關(guān)條款修改和《不動產(chǎn)登記條例》制定過程中，對土地登記效力的規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)不同的土地不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行區(qū)別規(guī)定，即土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、房屋所有權(quán)等土地權(quán)利的設(shè)立和變應(yīng)更適用于土地登記生效的原則，但農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)的設(shè)立和變更、宅基地使用權(quán)適用于登記對抗原則。對小產(chǎn)權(quán)房來講，這種規(guī)定，平衡了不同的價值取向，又順應(yīng)了城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的社會現(xiàn)實，同時，又承認(rèn)了事實物權(quán)的存在，兼顧各方需求，能夠很好的維護(hù)由小產(chǎn)權(quán)房治理所引發(fā)的社會秩序問題。

(二)政治角度

小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天，這已經(jīng)不是一個單純的法律問題了，而更多是一個政治問題。以政治的途徑規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，以制度化的方式規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，勢在必行。

一是要完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，首先應(yīng)對集體土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)能和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民應(yīng)得的權(quán)利。一方面有利于保證集體和農(nóng)民可根據(jù)產(chǎn)權(quán)地位分享城市化帶來的成果，另一方面有助于塑造完整的土地市場結(jié)構(gòu)。二是要構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場機(jī)制。在建設(shè)用地市場上對農(nóng)村和城市土地實行統(tǒng)一管理，實現(xiàn)“同產(chǎn)、同權(quán)、同市、同價”。建立統(tǒng)一的土地交易市場，通過市場來決定土地的價格。三是要完善相關(guān)的配套制度。包括土地利用監(jiān)管制度、城鎮(zhèn)住房保障制度等農(nóng)村社會保障制度。

(三)管理角度

鑒于目前的形勢，政府有必要對小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)及其交易進(jìn)行合理的管制。

第一，改革土地二元管理體制。十八屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》，指出為推動城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，需要健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，同時推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換，深化農(nóng)村土地制度改革。率先解決城中村小產(chǎn)權(quán)房問題，把城中村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，為其他區(qū)域小產(chǎn)權(quán)問題的解決提供經(jīng)驗和教訓(xùn)。

第二，改革城鄉(xiāng)戶籍二元制度。需要把城中村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢恋剞D(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，且對于購房者來說，如果允許城鄉(xiāng)居民自由選擇居住地和住所，也可以有效的促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化，也可以避免在小產(chǎn)權(quán)房交易中產(chǎn)生的一些隱患。

第三，完善征地制度。突破過去集體建設(shè)用地進(jìn)入市場必須征為國有的制度，取消土地供應(yīng)“雙軌制”。針對土地的增值收益，需要兼顧國家、集體、個人的收益分配機(jī)制，從而提高農(nóng)民的個人收益。

四、結(jié)語

本文通過分析，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房問題主要原因在于供需矛盾，城鄉(xiāng)土地二元制度和政府政策監(jiān)管的漏洞，為此，在治理解決小產(chǎn)權(quán)問題上，宏觀角度把握，從法律，政治，管理三個角度來提出建議，健全完善現(xiàn)行的法律制度，以法律的手段有效遏止小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展，將已有在售的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化，在制度上進(jìn)行改革，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。

[1]許經(jīng)勇.我國城鄉(xiāng)二元土地制度的負(fù)面效應(yīng)與改革路徑研究[J].東南學(xué)術(shù)，2016(1).

[2]張楊波.小產(chǎn)權(quán)房為什么會長期存在[J].新視野，2016.3.

[3]程浩.中國小產(chǎn)權(quán)房：現(xiàn)狀、成因與問題[J].中共中央黨校學(xué)報，2009.4.

[4]金志豐，趙小風(fēng)，嚴(yán)長清.“小產(chǎn)權(quán)房”的分類治理策略[J].現(xiàn)代城市研究，2014.2.

F

A