洪艷菊

福建省南安市人民法院，福建　泉州　362300

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房屋轉租的若干法律問題探析

洪艷菊

福建省南安市人民法院，福建泉州362300

房屋轉租現(xiàn)象在我國日趨普遍，但我國立法對房屋轉租的相應規(guī)定比較少。本文從多個方面對房屋轉租若干法律問題作相應的探析研究，區(qū)別房屋轉租與租賃權轉讓的不同，明晰不同房屋轉租情形下當事人之間的關系，有利于解決房屋轉租糾紛，規(guī)范房屋轉租行為。

房屋轉租；租賃權轉讓；合法轉租；違法轉租

隨著我國經(jīng)濟建設的加快，房屋租賃迅速發(fā)展，與此同時房屋租賃中的轉租現(xiàn)象也日趨普遍。轉租有利于滿足急需住房者的生產(chǎn)生活需要，提高房屋的使用率，是現(xiàn)代交易講求便捷的結果。本文從房屋轉租的特性說起，結合我國當前的立法情況，對房屋轉租的若干法律問題作相應探析。

一、房屋轉租的概況

房屋轉租是指在租期內(nèi)，承租房屋的一方將房屋的全部或部分交付給第三方使用、收益的行為。承租房屋的一方為轉租人，即日常生活中所稱的“二房東”，接受轉租的第三方為新承租人，此時轉租人處于出租人的地位，與新承租人形成一個新的租賃關系。

房屋轉租具有以下特性：第一，房屋轉租涉及到了三方當事人之間的權利義務關系。房屋轉租的雙方主體是承租人和新承租人，但還涉及原租賃關系中的出租人。第二，在轉租關系中存在著兩個合同，即房屋轉租合同與原房屋租賃合同。前者以后者為基礎訂立，二者密切聯(lián)系，息息相關。

房屋轉租需滿足以下成立條件：一是轉租一方必須有租賃權，即與他人之間存在有效的房屋租賃關系，且尚未終止；二是承租人必須與第三人訂立租賃合同；三是必須以租賃房屋為標的物。

二、房屋轉租與房屋租賃權的轉讓

房屋轉租與房屋租賃權轉讓，都能夠導致房屋租賃關系發(fā)生變化，隨著現(xiàn)代商業(yè)活動的活躍，二者在實務中經(jīng)?？梢?。

房屋租賃權的轉讓是指房屋的承租人退出原有的租賃關系，將承租人的法律地位讓與他人，致使受讓人與出租人形成租賃關系。我國合同法對租賃合同關系作了專章規(guī)定，但對于房屋租賃權的轉讓，僅在第234條中規(guī)定了，與承租人生前共同居住的人因承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋的法定情形，除此之外，目前我國并未有相應的立法規(guī)定。

房屋轉租和房屋租賃權的轉讓是兩個不同的法律概念，無論是在法律性質(zhì)上，還是在實務操作中，都存在很大的差異，主要體現(xiàn)為：

第一，在法律性質(zhì)上，轉租是承租人和新承租人之間形成新的租賃關系，同時承租人并不退出原有的租賃關系，其仍享有租賃權。而租賃權的轉讓是一種契約承擔，指承租人向第三方概括轉讓了租賃合同的全部權利義務內(nèi)容。

第二，在當事人之間的法律地位上，轉租中，涉及三方當事人和兩個獨立的租賃關系。而租賃權轉讓中，承租人與出租人的原租賃合同解除，由受讓租賃權的第三方與出租人成立新的租賃關系。

最后，在法律行為有效的形式上，房屋轉租，可以由房屋出租人和承租人在原租賃合同中約定轉租的條款，也可以是出租人另外的明示同意。而房屋租賃權的轉讓，只能是由出租人另行出具表示同意的書面形式，因其一般不會在原租賃合同中事先進行約定。

三、不同房屋轉租情形的法律后果

(一)合法房屋轉租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，房屋轉租存在合法房屋轉租和違法房屋轉租兩種情形。合法房屋轉租是租期內(nèi)，承租房屋的一方在取得房屋出租人同意的前提下將房屋的全部或部分交付給第三方使用、收益的行為。在此情形中，出租人、承租人與新承租人三方之間的法律關系如下：

1.承租人與新承租人之間的關系

承租人與新承租人之間因轉租行為的成立建立起租賃關系，并沒有本質(zhì)區(qū)別于一般的租賃關系，其權利義務同樣適用《合同法》與“租賃合同”有關的相應規(guī)定。

2.出租人和承租人之間的關系

存在于房屋出租人與原承租人之間的房屋租賃合同仍然合法有效。同時，根據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，承租人除了履行其本身應負的合同義務外，對出租人還負有其他的義務，即因新承租人損壞租賃房屋的，承租人無論是否存在過錯，都應承擔賠償責任。

3.出租人與新承租人之間的關系

出租人與新承租人雙方不得向對方主張基于租賃關系而產(chǎn)生的各種權利義務，因其之間沒有形成直接的合同關系。

(二)違法房屋轉租的法律后果

違法房屋轉租，即不符合房屋轉租的合法要件，承租房屋的一方將租賃房屋的部分或全部交付給第三方使用、收益是在沒有征得出租人同意的情況下進行的。在此情形中，出租人、承租人、新承租人三方之間的法律關系如下：

1.出租人與承租人之間的關系

依據(jù)我國《合同法》第224條的規(guī)定，在違法房屋轉租情形下，承租人已經(jīng)發(fā)生了違約行為，則出租人能夠隨時解除其與承租人的房屋租賃合同，但這并非必然發(fā)生，原房租租賃合同是否解除的選擇權在于出租人。

2.承租人與新承租人之間的關系

因出租人對原租賃合同是否解除享有法定的選擇權，所以承租人與新承租人之間的轉租合同關系能否成立取決于出租人是否行使選擇權。若出租人解除了原租賃合同，那么房屋轉租合同亦隨之終止，此時新承租人的權益可能遭受侵害。而新承租人權益如何保障，應依其是否善意而論。若新承租人存在不知或不應當知道原承租人未取得出租人同意的善意，新承租人才可向原承租人主張賠償。相反，若新承租人與原承租人簽訂租賃合同時，知道或者應當知道其未征得出租人同意的，則其向原承租人主張的賠償請求不應得到支持。

3.出租人與新承租人之間的關系

如前述，出租人與新承租人之間在轉租關系中并未形成直接的合同關系。但在違法轉租情形下，出租人在選擇不解除原有房屋租賃合同時，還能否基于所有人的地位向新承租人請求返還其房屋，我國目前無相應的立法規(guī)定。我國臺灣地區(qū)通說認為，新承租人因轉租獲取了對租賃物的占有權，對于出租人來說并不違法，若出租人不解除原租賃契約，則其不得請求返還租賃物。筆者亦認同上述觀點，出租人不行使合同解除權，即默示追認轉租合同的合法性，此時新承租人可以基于轉租合同享有對租賃房屋的占有權，來對抗出租人的租賃房屋返還請求權。

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2095-4379-(2016)25-0141-02

洪艷菊(1988-)，女，漢族，福建南安人，本科，福建省南安市人民法院，書記員。