倪玉平

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·學(xué)術(shù)評(píng)價(jià)·

清代北京房產(chǎn)市場(chǎng)研究的最新力作

倪玉平

鄧亦兵先生新著《清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)研究》(天津古籍出版社2014年版)，系陳支平教授主編的《中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)史研究叢書》之一種，全書共計(jì)31萬字，對(duì)清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)諸層面問題，做了系統(tǒng)、深入的綜合研究，這在學(xué)術(shù)界尚屬首次。

一

鄧先生長期從事清代前期商品流通史研究，近些年來圍繞清代前期政府在商品流通中的作用問題，發(fā)表了系列成果，學(xué)術(shù)積累深厚。僅據(jù)筆者的粗略統(tǒng)計(jì)，就有《政府職能在商品流通中的作用》(《北京社會(huì)科學(xué)》1999年第3期)、《對(duì)清代前期政府作用的幾點(diǎn)看法》(《“政府與經(jīng)濟(jì)發(fā)展——中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上的政府職能與作用”國際研討會(huì)論文集》，2007年7月)、《清代前期北京房產(chǎn)交易中的問題》(《首都師范大學(xué)學(xué)報(bào)》2012年第4期)、《清代前期京城房產(chǎn)交易》(《中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)史研究》2013年第3期)和《清代前期政府與京城房產(chǎn)市場(chǎng)》(《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》2014年第2期)等文章刊出。這些先期發(fā)表的成果，在學(xué)術(shù)界取得了良好的反響，并為本書的寫作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

全書除前言、附錄和征引文獻(xiàn)外，正文共計(jì)八章。第一章概要介紹清代前期的房屋狀況，作者通過大量檔案附帶的房屋設(shè)計(jì)圖紙，形象說明了房屋的結(jié)構(gòu)、面積等細(xì)節(jié)，并指出“清代前期北京城市居民投資房產(chǎn)是一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣”。第二章為內(nèi)外城住房分治，分析清代前期北京城的住房雙軌制情況，內(nèi)城旗人的住房是國有制，而外城商品房是私有制，即住房雙軌制，這也是理解清代北京房產(chǎn)市場(chǎng)格局的基礎(chǔ)，后文諸凡房屋交易、房價(jià)變化、相關(guān)價(jià)格、政府作用等的論述，無不由此特點(diǎn)衍生而出。第三章、第四章為房屋維護(hù)(包括受災(zāi)房與出租房的維護(hù))，作者亦是通過翔實(shí)的檔案材料，提供了當(dāng)時(shí)諸多典型案例來加以佐證。第五章為房屋交易，指出清政府的房產(chǎn)交易政策多變，用行政方法解決市場(chǎng)問題，存在著很大的缺陷。第六章為房價(jià)變化趨勢(shì)，詳細(xì)分析了內(nèi)城和外城房價(jià)長時(shí)段的變化趨勢(shì)，認(rèn)為內(nèi)城房產(chǎn)市場(chǎng)為市場(chǎng)交換與非市場(chǎng)交換并存的二元結(jié)構(gòu)，而外城房產(chǎn)價(jià)格主要由供求關(guān)系決定。第七章為其他相關(guān)價(jià)格，包括租價(jià)、房地基價(jià)、建房工料價(jià)格和建房成本等，其結(jié)論亦暗合了上一章的分析。第八章為政府作用，具體考察了政府與制度、市場(chǎng)、管理、交易、價(jià)格、人口、住房的關(guān)系，最終作者得出結(jié)論，清代前期房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行有兩個(gè)特征：形成房產(chǎn)市場(chǎng)交換與非交換并存的二元結(jié)構(gòu)；外城房產(chǎn)“受供求關(guān)系的影響”價(jià)格“上下波動(dòng)”?？傊?，清代北京住房市場(chǎng)的雙軌制，雖然鞏固了清政府的統(tǒng)治，但卻阻礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

全書寫作沿襲了鄧先生數(shù)十年來研究的一貫特色，即注重檔案，史料扎實(shí)，羅列詳盡，言必有據(jù)。契約是房產(chǎn)交易的成交合同，是民間文獻(xiàn)的重要代表，其價(jià)值不言而喻，全書大量征引了清代前期北京房產(chǎn)相關(guān)的契約，尤其是藏于中國社會(huì)科學(xué)院近代史研究所圖書館的大量未刊清代房契。檔案方面，該書對(duì)中國第一歷史檔案館館藏《軍機(jī)處錄副奏折》和內(nèi)務(wù)府全宗中的《內(nèi)務(wù)府奏案》征引最為詳盡，其中《內(nèi)務(wù)府奏案》為內(nèi)務(wù)府大臣進(jìn)呈皇帝的奏折、奏片及底稿或抄件，經(jīng)批回后存貯于廣儲(chǔ)司的文件，近8萬件，是第一手的珍貴資料，作者亦做了極為詳盡的搜集。正是由于有了這些扎實(shí)的第一手史料基礎(chǔ)，全書的立論才顯得格外有說服力。同樣正是由于有了堅(jiān)實(shí)的史料基礎(chǔ)，導(dǎo)致該書在解釋活賣、絕賣、鋪底買賣、典房與典房找價(jià)等問題時(shí)，就可以通過列舉實(shí)例、對(duì)比論證，將枯澀的理論名詞演繹的栩栩如生。

作者通過詳細(xì)考證，進(jìn)一步豐富了諸多歷史細(xì)節(jié)，并糾正了一些舊說、陳見。例如，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，清軍進(jìn)入北京城之后，“盡數(shù)圈占”內(nèi)城房間。但是，作者經(jīng)過研究，得出了“他們沒有‘盡數(shù)圈占’內(nèi)城房間，因?yàn)檫€有旗人‘與被圈房屋之人同居’，況且若八旗圈占了內(nèi)城所有房屋，也就不存在原住民外遷南城了?！?見該書第33頁)相信這一研究成果，將會(huì)對(duì)于重寫清初北京城的歷史，有重要的參考價(jià)值。同時(shí)，在作者的考證下，我們發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)有趣的現(xiàn)象，即政府干預(yù)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并行的情況下，出現(xiàn)了房價(jià)與房租價(jià)格負(fù)相關(guān)的現(xiàn)象。作者發(fā)現(xiàn)了這一情況，并通過分析內(nèi)城外城房屋的房地基價(jià)格、建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等經(jīng)濟(jì)因素后，推測(cè)該現(xiàn)象的出現(xiàn)“可能與非經(jīng)濟(jì)因素對(duì)租價(jià)影響有關(guān)”(第196頁)。作者進(jìn)而通過對(duì)這一現(xiàn)象產(chǎn)生與消失的分析，得出了政府行政控制能力減弱與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用增強(qiáng)的結(jié)論。

圖文并茂是本書又一大優(yōu)點(diǎn)。以圖證史是中國傳統(tǒng)學(xué)術(shù)研究的優(yōu)良傳統(tǒng)。作者對(duì)本書所研究的范圍有明確的闡釋，并配有多種圖樣。相較于文字，圖片、表格更具有直觀簡練、信息量大的特點(diǎn)，可以起到文字難以比擬的作用。作者在分析北京房屋狀況時(shí)，就通過8幅房屋設(shè)計(jì)圖紙，生動(dòng)展現(xiàn)了清代北京房屋的建筑結(jié)構(gòu)，較之用文字?jǐn)⑹鰧I(yè)的建筑學(xué)術(shù)語要簡練很多，使得很復(fù)雜、專業(yè)的建筑專用名詞躍然紙上，活靈活現(xiàn)。第六章在分析房價(jià)變化趨勢(shì)時(shí)，又采用大量圖表，直觀反映出清代前期內(nèi)城、外城的房價(jià)變化趨勢(shì)，勾勒出歷史脈絡(luò)，增強(qiáng)了前后的對(duì)比性，給人一目了然之感。

附錄內(nèi)容也十分詳盡，作者通過列舉了順、康、雍、乾、嘉、道六帝在位時(shí)期的外城賣住房資料摘要，以及這些時(shí)間出現(xiàn)的內(nèi)城買住房資料與典房資料，得出清代前期政府對(duì)市場(chǎng)的管理“改典為賣，是不得已而為之”這一結(jié)論；通過列舉了官員被罰入官房間情況以及官員受賞賜房屋情況，清晰地展示了政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的控制情況；通過列舉建筑價(jià)格、商用房、關(guān)廂鋪面房等房屋的相關(guān)資料，有力地佐證了該書的最終結(jié)論。另外，附錄影印了11幅“錢鑑先生惠贈(zèng)自家房契”的照片，資料時(shí)間由光緒六年到民國十九年，縱跨整個(gè)清末民初，且為其首次發(fā)表，重要意義不言而喻，其中包括滿漢文合璧的房契，尤為珍貴，不僅使讀者得以領(lǐng)略房契的真實(shí)面目，更增加了本書的可讀性。

附表主要為作者在研究過程中對(duì)原始資料特別是契約、檔案的梳理和歸納，為正文提供了堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)支持。全書351頁，而附錄達(dá)132頁，約占38%的篇幅，可見資料整理之功力。這也將會(huì)是日后學(xué)術(shù)界進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)。

此外，作者尤為重視前人的研究成果以及寫作細(xì)節(jié)。如在分析清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)的主要購買因素時(shí)，針對(duì)“投資”與“投機(jī)”的問題，作者就曾專門請(qǐng)教了南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)系的趙津教授，以時(shí)間為標(biāo)志，舉例說明了清代前期房屋交易過程中的投機(jī)行為。在細(xì)節(jié)方面，作者更是事無巨細(xì)，一絲不茍，如在實(shí)際進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)，作者充分考慮到了當(dāng)時(shí)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，既考慮到了銀本位體制下白銀作為貴金屬的純度問題，又考慮到了白銀作為一般等價(jià)物與銅錢之間的兌換比率問題(第147頁)，從而得出了更加真實(shí)可靠的結(jié)論。

二

該書還有以下幾點(diǎn)鮮明的貢獻(xiàn)。

其一是拓展了傳統(tǒng)史學(xué)研究的領(lǐng)域。

傳統(tǒng)的歷史學(xué)研究，大致集中在政治史、經(jīng)濟(jì)史、軍事史等領(lǐng)域，隨著社會(huì)生活史的興起，研究領(lǐng)域有了新的延伸，但很快又向兩個(gè)方向發(fā)展，或是集中于吃喝拉撒等瑣屑細(xì)節(jié)，或是集中于區(qū)域社會(huì)史、宗族史、歷史人類學(xué)等研究。如何進(jìn)一步拓展研究空間，仁者見仁，智者見智。鄧先生另辟蹊徑，將研究視角投放到房子上，別開生面。通過研究與百姓日常生活息息相關(guān)的房產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、與政府的互動(dòng)關(guān)系、日常維護(hù)、抗震救災(zāi)等諸多面相，呈現(xiàn)出一幅清代前期北京城日常生活的整體畫卷。這一研究，對(duì)經(jīng)濟(jì)史、社會(huì)生活史、價(jià)格史、市場(chǎng)史的研究，將會(huì)起到有益的推動(dòng)作用。

作者廣泛選用資料，從民間和政府兩個(gè)角度共同探討清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)問題，在史料來源選擇上有廣泛的多樣性。作者不僅大量使用官方記載和時(shí)人筆記，還別出心裁地使用了不同時(shí)期曾到訪中國的韓國使節(jié)的見聞，如金昌業(yè)的《老稼齋燕行日記》、李押的《聞見雜記》等，頗具異域風(fēng)情的描述，給讀者以耳目一新之感。

其二是對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的熟練運(yùn)用。

從清代前期房產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)來看，市場(chǎng)在價(jià)格機(jī)制的條件下配置住房資源，實(shí)行商品住房制度并不能完全適合，因?yàn)楫?dāng)時(shí)京城擁有近百萬人口，總會(huì)有一些無房戶，所以市場(chǎng)資源配置只能起到基礎(chǔ)作用，還需要政府在其間發(fā)揮特定的作用，如控制人口、出租新房，或解決各級(jí)官兵的住處，或?yàn)椴煌?jīng)濟(jì)收入的人群和外來人口解決居住場(chǎng)所。該書從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，利用大量民間房契和政府檔案，詳細(xì)探討政府在房產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，是歷史學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)相結(jié)合的產(chǎn)物。

本書采用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角，但卻沒有生搬硬套經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。盡管作者熟知經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對(duì)書中涉及的種種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象均娓娓道來，分析得鞭辟入里，但卻并未削足適履地套用。譬如作者在前言部分所總結(jié)的本書九大觀點(diǎn)中，就蘊(yùn)含著許多經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，作者認(rèn)為清代前期北京居民投資房產(chǎn)是一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣，并在后文指出了這種需求偏好的邊際效應(yīng)，作者并未生硬的直接敘述理論，而是將理論雜糅在實(shí)例中，使之更符合當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景。另一方面，作者重點(diǎn)考察了住房的所有制問題、房屋交易問題、房價(jià)變化趨勢(shì)問題及其他相關(guān)價(jià)格問題。所有上述問題之中，尤以所有制問題和政府與市場(chǎng)關(guān)系問題最為重要。對(duì)于內(nèi)城住房政府起主導(dǎo)作用，而外城住房市場(chǎng)起主導(dǎo)作用的原因，作者一針見血地指出核心是所有制問題。該書認(rèn)為，內(nèi)城主要是國有制，必然為政府主導(dǎo)分配；外城主要是私有制，必然以市場(chǎng)為導(dǎo)向，追逐利潤。國有制的分配方式歸根結(jié)底是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，它既阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的誘惑，不斷侵蝕自身的基礎(chǔ)，最終逐漸演化為私有制。

針對(duì)傳統(tǒng)學(xué)術(shù)界關(guān)于“康熙蕭條”、“嘉道中衰”、“道光蕭條”等觀點(diǎn)，作者亦給出了自己的全新解釋。通過分析清代前期北京城房產(chǎn)交易的價(jià)格趨勢(shì)，作者認(rèn)為，直到嘉慶、道光時(shí)期，“北京外城市場(chǎng)上的高房價(jià)和高度繁榮的商業(yè)，則與此相反，不見蕭條、中落”(第207頁)。究其原因，正是由于清政府在北京推行雙軌制度，嚴(yán)重扭曲了北京城房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但這種變化，無疑又會(huì)加深學(xué)術(shù)界對(duì)于以上定性概念的進(jìn)一步思考。

其三是理論聯(lián)系實(shí)際。

學(xué)術(shù)研究與現(xiàn)實(shí)關(guān)懷并不是一句空話。安居才能樂業(yè)，房子是人類生活的重要基礎(chǔ)。清代房產(chǎn)是當(dāng)時(shí)人們消費(fèi)的主要商品，京城居民存儲(chǔ)資金的方法不多，“投資渠道過于狹窄，買房還是最好的資產(chǎn)保值增值辦法，所以投資房產(chǎn)已經(jīng)是居民的消費(fèi)習(xí)慣?！?第9頁)直到今天，房地產(chǎn)業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我們的社會(huì)生活中具有舉足輕重的地位。目前北京等各大城市的“高房價(jià)”更是困擾著大量人群，甚至成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一項(xiàng)因素，國務(wù)院也頻發(fā)對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，力圖使房地產(chǎn)業(yè)更加平穩(wěn)健康地運(yùn)行發(fā)展。隱藏在這些現(xiàn)象背后的實(shí)質(zhì)，無非是政府——市場(chǎng)關(guān)系及所有制問題。而通過該書的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些問題不是今天才開始出現(xiàn)，而是早在清代就已經(jīng)存在了。該書認(rèn)為，在清代北京，內(nèi)城主要是住房國有制，政府行政命令起主要作用；外城主要是私有制，市場(chǎng)調(diào)節(jié)起主要作用；住房雙軌制一方面受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊和侵蝕，另一方面又對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展起阻礙和限制作用。這一有關(guān)政府與市場(chǎng)關(guān)系的研究，自然可以為今天社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展提供有益的歷史借鑒。

在書中第二章第一節(jié)第二部分，作者描寫了政府對(duì)官員購房的一些要求與條例，并列述了五條禁止條例(第41頁)，其中，“禁止‘一人名下，認(rèn)買二三所’”、“禁止有人未扣完俸餉購買之房，就私行將房屋典賣，‘或竟拆毀變賣磚瓦木料者’”等規(guī)定，竟與時(shí)下的某些政策不謀而合，值得深思。在研究過程中，作者還發(fā)現(xiàn)，清代房產(chǎn)交易中存在著諸多問題，諸如陰陽合同、造假房契抵押借款等，針對(duì)這些情況，清政府又并未設(shè)立正式牙行(中介機(jī)構(gòu))，更沒有正式登記的官房牙(經(jīng)紀(jì)人)，這種不規(guī)范的私房牙、說合人存在，說明清代政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)管理滯后，跟不上變化的形勢(shì)?？偨Y(jié)這些經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，有著積極的作用。

另一方面，鄧書還肯定了清政府在城市規(guī)劃方面所做的努力。她認(rèn)為，清政府為了保護(hù)北京歷史風(fēng)貌，從保持街道、胡同寬窄的角度，提出了整治沿街房屋建筑、以肅觀瞻的指導(dǎo)思想。尤其應(yīng)該指出的是，“清政府對(duì)京城部分主要街道兩旁占道的建章建筑，先購買，后拆除重建，并且將拆下的舊建筑材料，用于新房建設(shè)，同時(shí)，允許鋪戶搭棚經(jīng)營，付給搭棚工本費(fèi)，仍舊收取租金”(第11頁)，這種處理城市化建設(shè)與歷史文物古跡保護(hù)的手段與方式，值得學(xué)習(xí)和借鑒。

三

毫無疑問，不可能存在十全十美的著作，本書自然也存在著一些遺憾。

盡管作者搜集史料可謂不遺余力，但仍有部分重要史料因?yàn)楦鞣N主客觀原因不能利用，這不得不說是一個(gè)遺憾。作者強(qiáng)調(diào)“清代前期政府首創(chuàng)北京住房雙軌制”，顯然是因?yàn)闈M洲因素起了重要作用，內(nèi)城主要供八旗官兵及家屬居住，外城主要供漢族原住民居住。如果能夠從滿洲因素出發(fā)做一些考察，或許還可以能夠作為對(duì)“新清史”的一種回應(yīng)與補(bǔ)充。

文章征引了大量的史料，方便了日后的進(jìn)一步研究，但有些地方可適當(dāng)加以分析，某些內(nèi)容也可以通過表格的方式加以處理，以眉清目秀。目錄編排方面，亦應(yīng)該將圖示放在大綱之后，而不是每章每節(jié)中間，導(dǎo)致直接沖淡了主題，讓讀者讀起來不是很清晰。

熟悉鄧先生的人都知道，鄧先生曾經(jīng)患過重病，退休之后卻仍然堅(jiān)持學(xué)術(shù)研究，而且成果斐然。早在2008年，鄧先生《清代前期關(guān)稅制度研究》(燕山出版社2008年版)一書出版，受到學(xué)界的廣泛推崇，堪稱清代關(guān)稅研究的經(jīng)典之作。一年后，鄧先生推出《清代前期商品流通研究》(天津古籍出版社2009年版)論文集，收集作者關(guān)于清代前期商品流通方面最具代表性論文22篇，全面反映了鄧先生數(shù)十年來學(xué)術(shù)研究的心得。而這本最新的《清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)研究》，又開創(chuàng)了清代前期北京房產(chǎn)市場(chǎng)研究的全新局面?？梢哉f，鄧先生既創(chuàng)造了生命的奇跡，又創(chuàng)造了學(xué)術(shù)研究的奇跡。

我們期待著鄧先生另一本新著的問世！

責(zé)任編輯：方英

·學(xué)術(shù)評(píng)價(jià)·

倪玉平(1975-)，男，湖北漢川人，清華大學(xué)人文學(xué)院歷史系教授。