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        基于供應(yīng)鏈管理分析商業(yè)地產(chǎn)工程成本

        2016-02-03 16:40:55張金軍
        商場(chǎng)現(xiàn)代化 2015年30期
        關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理成本管理

        張金軍

        摘 要:商業(yè)地產(chǎn)需要巨大的資本作為支撐,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程的成本十分有必要。現(xiàn)如今,所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都開(kāi)始控制成本以謀求再房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的環(huán)境中謀求生存。供應(yīng)鏈管理不失為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程控制成本的好角度。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重要性不言而喻,商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅僅數(shù)量多,而且多是資本雄厚的企業(yè),因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,為了使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的獲利空間,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,滿足消費(fèi)者多元化的,多層次的需求開(kāi)始關(guān)注供應(yīng)鏈管理的內(nèi)容,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制。這種做法是明智的,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做出這樣的企業(yè),不僅僅能提高自身的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),更能讓與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生交易的眾多參與方享受到供應(yīng)鏈管理帶來(lái)的紅利。

        關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);成本管理;供應(yīng)鏈管理

        近幾年,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,各種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了空前的發(fā)展機(jī)遇,但是再過(guò)去的十幾年中,房地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展得非常好,但是這種發(fā)展的模式是粗放型的,經(jīng)過(guò)分析,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中所作的措施尤為不足,因此,要想讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得持續(xù)地良好的發(fā)展,必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行控制,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)與許多上下游合作伙伴發(fā)生交易,進(jìn)行基于供應(yīng)鏈管理的成本控制,不論對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作伙伴來(lái)說(shuō)都是雙贏的選擇。

        一、商業(yè)地產(chǎn)的概念及其發(fā)展

        商業(yè)地產(chǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)頻率較高的一個(gè)詞匯,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅指的是過(guò)去的人們用于居住的房屋,更是滿足人們吃喝玩樂(lè)的一個(gè)地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在滿足人們居住的需求基礎(chǔ)上,將購(gòu)物,餐飲,休閑,娛樂(lè)融為一體,為廣大消費(fèi)者提供一個(gè)具有優(yōu)美消費(fèi)環(huán)境,豐富商業(yè)文化的消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值不容小覷。

        從理論上解釋商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)是指一切用于商業(yè)用途的,并以此謀求商業(yè)利益的房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅公寓別墅存在著較大的差異,商業(yè)地產(chǎn)的功能更為豐富,商業(yè)文化氣息更為濃厚,投資價(jià)值更大,因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在近些年來(lái)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)新寵。

        萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)中的領(lǐng)軍,由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全中國(guó),是我國(guó)商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭人。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)中的一塊金字招牌。以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅僅滿足了群眾居住的需求,更是將酒店,賓館,超市,購(gòu)物中心,會(huì)展中心,商業(yè)寫(xiě)字樓融為一體,滿足了不同層次的消費(fèi)者的多樣需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近年來(lái)在我國(guó)的越來(lái)越多,商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到了一個(gè)空前的白熱化階段。

        二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)鏈管理

        說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目管理,首先必須了解供應(yīng)鏈管理的內(nèi)涵及概念。供應(yīng)鏈管理是一個(gè)協(xié)同合作的管理流程,其參與者一般有供應(yīng)鏈核心企業(yè),在本文中供應(yīng)鏈核心企業(yè)即是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)本身,供應(yīng)鏈企業(yè)上游企業(yè),在這里一般是指為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的眾多企業(yè),供應(yīng)鏈下游企業(yè),這里一般是指商業(yè)地產(chǎn)的銷售公司。在現(xiàn)代的供應(yīng)鏈管理中,并不是僅僅管理核心企業(yè)與上下游企業(yè)的資金,更是將上下游企業(yè)與核心企業(yè)在信息,資源,資本,物流等眾多方面融合合作,以達(dá)到三方獲利。

        商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的目的包含許多方面的內(nèi)容,其中最為關(guān)鍵的一項(xiàng)作用即為充分籌劃產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)推廣、市場(chǎng)銷售等多個(gè)環(huán)節(jié),籌劃管理的目的在于在最短的實(shí)踐內(nèi)用最小的成本的成本實(shí)現(xiàn)最大化的產(chǎn)品價(jià)值,供應(yīng)鏈管理需要得到眾多參與者的支持,光光核心企業(yè)的參與是不能達(dá)到上述的目的,因此商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的難點(diǎn)在于打通上下游企業(yè)之間的聯(lián)系,實(shí)現(xiàn)資源,信息,資本,物流的有效共享,在各種資源的有效共享基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)減少每一個(gè)參與者的成本,增大每一個(gè)參與者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的目的。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的難度十分得大,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上下游企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)相對(duì)閉塞,不僅如此,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是重資本企業(yè),實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)之間的資源共享,往往需要從全局出發(fā),應(yīng)當(dāng)具有系統(tǒng)性思維,從整體上降低的整體成本,這才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)來(lái)呢管理中關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈管理是一個(gè)新興的課題,因此在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理上的文獻(xiàn)十分有限,因此,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理不僅僅需要從書(shū)本與文獻(xiàn)中汲取知識(shí),更需要“摸著石頭過(guò)河”,從實(shí)踐中摸索商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈管理技巧,從實(shí)踐中摸索商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的規(guī)律,從實(shí)踐中總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的規(guī)律。通過(guò)規(guī)律與經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),幫助商業(yè)地產(chǎn)找到一套適合自身企業(yè)的供應(yīng)鏈管理辦法,以實(shí)現(xiàn)降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本,增大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理不論是對(duì)單獨(dú)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),還是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是一件非常重要的改革,從微觀來(lái)說(shuō),能夠幫助一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展的空間,從宏觀來(lái)說(shuō),能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)邁向一個(gè)新的發(fā)展臺(tái)階,獲得更大發(fā)展空間,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

        說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的管理,就不得不提到商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本是影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理的重要影響因素,是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理的基礎(chǔ)與核心,因此要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈的有效管理,就必須控制好商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本包含了很多的內(nèi)容,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是商業(yè)地產(chǎn)在是市場(chǎng)交易過(guò)程各個(gè)節(jié)點(diǎn)所發(fā)生交易的全部成本。供應(yīng)鏈的成本呢一般包括產(chǎn)品的研發(fā),設(shè)計(jì),采購(gòu),生產(chǎn),銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)成本,由于商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目,因此,在商業(yè)地產(chǎn)中,與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生交易的企業(yè)非常多。

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理必須以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為核心,起始于為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的材料提供商開(kāi)始,終止于為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供銷售售后服務(wù)的銷售公式,在這個(gè)三方中,基本貫穿了商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)商品在市場(chǎng)中流通的全過(guò)程。設(shè)計(jì),生產(chǎn),銷售,但是再實(shí)際管理中,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈管理往往會(huì)比這復(fù)雜的多,因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是一個(gè)商品的生產(chǎn)加工商,在現(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要與政府,物業(yè),房產(chǎn)中介等眾多市場(chǎng)參與者協(xié)調(diào)好關(guān)系,盡可能降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本,盡可能地在單位時(shí)間內(nèi)獲得最大化的市場(chǎng)收益。

        在商業(yè)地產(chǎn)成本中,核心成本是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將建造地產(chǎn)工程所花費(fèi)的成本,將這項(xiàng)成本細(xì)致劃分,大致到闊土地開(kāi)發(fā)成本,資產(chǎn)的成本,地產(chǎn)項(xiàng)目的施工成本,地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本,地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本美產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成本。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的上游成本通常包括地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本,土地開(kāi)發(fā)成本,資本成本等等,商業(yè)地產(chǎn)的核心成本主要是指商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)施工成本,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的下游成本主要包括與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之間的交易成本,與物業(yè)公司達(dá)成的管理成本。經(jīng)過(guò)細(xì)致劃分,可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要考慮的成本種類眾多,因此,商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本管理不是一件簡(jiǎn)單的事,必須統(tǒng)籌兼顧,從全局角度出發(fā),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)合理規(guī)劃。

        三、商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)鏈成本優(yōu)化建議

        商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的成本因素眾多,因此,解決好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本需要科學(xué)分析,合理規(guī)劃,下面筆者將針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本優(yōu)化提出若干意見(jiàn)與建議,旨在幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正確地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈成本管理。

        商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視供應(yīng)鏈上游成本控制,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往使用在項(xiàng)目的前期中,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將絕大部分的錢花在了上游成本中,在上游成本中,商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)成本,商業(yè)地產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)成本,商業(yè)地產(chǎn)的資金成本,商業(yè)地產(chǎn)的咨詢勘察成本都將直接影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本支出,因此做好商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈上游成本十分有必要,在這一步做得好往往能大大降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本,有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更為靈活地使用調(diào)度資金,減少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期資本壓力,以達(dá)到輕裝上陣的目的。

        控制地產(chǎn)的資金成本主要是從降低負(fù)債率、貸款利率和縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金回籠等方面入手。首先,加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用合理籌集資金,拓寬融資渠道。其次,加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。最后,要做好資金的使用規(guī)劃。對(duì)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本做出正確的測(cè)算,分析每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)金流量和資金使用量,從而合理分配資金。

        核心成本主要包括建筑安裝成本、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的開(kāi)發(fā)成本三部分,核心成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是建筑安裝成本控制和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身管理成本中的管理費(fèi)用和稅金的成本控制。

        建筑安裝成本是地產(chǎn)項(xiàng)目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段來(lái)進(jìn)行控制。對(duì)于設(shè)計(jì)階段,可在滿足同樣功能和安全的前提下,降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)工作是整個(gè)供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)成本應(yīng)通過(guò)選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位、推行限額設(shè)計(jì)以及引入考核機(jī)制等舉措來(lái)進(jìn)行控制。

        管理水平的高低直接決定了管理費(fèi)用的開(kāi)支,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應(yīng)是成本形成的影響者和成本管控的參與者,讓每個(gè)人在工作中時(shí)刻注意節(jié)約成本,使企業(yè)各項(xiàng)成本要素都得到充分的管理。

        在中國(guó),房地產(chǎn)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)稅金籌劃來(lái)減少稅金方面的成本支出。主要方法有:①通過(guò)借款利息的籌劃,土地增值稅起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠籌劃、整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方式,綜合進(jìn)行土地增值稅的籌劃。②通過(guò)合理拆分業(yè)務(wù),剝除價(jià)外費(fèi)用,將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同等方式,綜合進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的籌劃。③通過(guò)遲延納稅的籌劃,充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目等方式,綜合進(jìn)行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運(yùn)作,可以有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕。

        在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場(chǎng)營(yíng)銷決策中的基本決策之一,是影響下游成本的重要節(jié)點(diǎn),它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時(shí)順利地銷售出去,以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過(guò)聘用專業(yè)的銷售人員,制定完善合理的銷售計(jì)劃,通過(guò)各種結(jié)合本地區(qū)特點(diǎn)的宣傳方式,力爭(zhēng)以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析,提出了降低工程項(xiàng)目成本的一些措施和方法,從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化的目標(biāo),有利于地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立和完善。

        參考文獻(xiàn):

        [1]鞏本蘭.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(11).

        [2]羅方曄.關(guān)于構(gòu)建供應(yīng)鏈成本管理體系的研究[D].南京理工大學(xué),2003.

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