戚國濤

重慶市開州區(qū)人民法院，重慶　405499

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不動產(chǎn)善意取得制度的幾個問題及完善對策

戚國濤

重慶市開州區(qū)人民法院，重慶405499

不動產(chǎn)善意取得制度是我國物權(quán)立法史上的重大創(chuàng)舉，對促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的推動作用。不動產(chǎn)善意取得制度有效保護(hù)了物權(quán)變動過程中的第三方利益，同時對不動產(chǎn)交易的順利實現(xiàn)意義重大。鑒于此，本文主要分析了不動產(chǎn)善意取得制度的價值，對我國不動產(chǎn)善意取得制度的不足與完善進(jìn)行了詳細(xì)闡述，希望對促進(jìn)該制度的完善有所借鑒。

不動產(chǎn)；善意取得；價值；完善策略

善意取得制度并非新事物，但是傳統(tǒng)的善意取得制度客體局限在動產(chǎn)上，而《物權(quán)法》將該制度擴(kuò)大到不動產(chǎn)上，具有十分重要的現(xiàn)實意義。但是，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定尚不夠細(xì)致完善，導(dǎo)致在司法實踐中對不動產(chǎn)善意取得制度的運(yùn)用常出現(xiàn)各種問題。因此，需要在理論研究上及實務(wù)中不斷探索與完善。

一、不動產(chǎn)善意取得制度的價值

所謂善意取得制度，通俗講是指沒有處分權(quán)的人將其占有的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人屬于善意取得該財產(chǎn)所有權(quán)，財產(chǎn)原所有人無權(quán)追索的法律制度。不動產(chǎn)善意取得制度具有如下價值：

(一)不動產(chǎn)交易安全價值

保護(hù)不動產(chǎn)交易安全是該制度的出發(fā)點，交易安全是不動產(chǎn)“動”的安全，側(cè)重保護(hù)善意第三人的權(quán)益，以實現(xiàn)財產(chǎn)的順利流通。在實踐中，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移糾紛中常涉及善意取得問題，因為我國在此領(lǐng)域立法的缺失，導(dǎo)致交易前需要進(jìn)行大量的調(diào)查取證等工作，無形中大大增加了交易成本，影響了正常交易秩序。而不動產(chǎn)善意取得制度的建立，將促使善意取得不動產(chǎn)的第三人積極參與市場交易，有利于有效降低交易成本并維護(hù)交易安全。

(二)不動產(chǎn)效用價值

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，越來越多的主體參與到市場交易中去，不動產(chǎn)參與市場交易的頻率越來越高。從一定程度上講，不動產(chǎn)的物權(quán)越過其所有權(quán)人流轉(zhuǎn)到善意第三人手中，該物權(quán)對善意第三人的邊際效用較高，因此以法律制度的形式確立該善意第三人享有該不動產(chǎn)的物權(quán)將能更好地發(fā)揮出不動產(chǎn)的價值，同時也提高了整個社會的福利程度。

(三)公平價值

無權(quán)處分人處分他人不動產(chǎn)固然有錯，但不動產(chǎn)原權(quán)利人也有責(zé)任，如在將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)交占有人之前沒有充分考察占有人的道德品質(zhì)等情況、在不動產(chǎn)交付后沒有對不動產(chǎn)的使用情況進(jìn)行有效監(jiān)督等。正是由于不動產(chǎn)原權(quán)利人的以上失誤，導(dǎo)致不動產(chǎn)占有人得以將不動產(chǎn)進(jìn)行處分轉(zhuǎn)讓，因此，不動產(chǎn)原權(quán)利人應(yīng)該對其過失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，該交易中，善意第三人不應(yīng)承擔(dān)不利后果。不動產(chǎn)善意取得制度的建立，恰到好處地平衡了善意第三人及原權(quán)利人的利益，體現(xiàn)了公平這一價值理念。

二、我國不動產(chǎn)善意取得制度的不足與完善

(一)客體要件限制方面

我國不動產(chǎn)善意取得制度的客體要件限定為已登記的不動產(chǎn)，而未登記的不動產(chǎn)可細(xì)分為如下兩種情形：

1.未登記的權(quán)屬明確的不動產(chǎn)

該類不動產(chǎn)如城鎮(zhèn)新建且未登記的房產(chǎn)，該房產(chǎn)建造合法，但所有權(quán)未進(jìn)行初始的登記公示，因此物權(quán)轉(zhuǎn)讓就不可能發(fā)生，就不會有善意第三人取得物權(quán)的情況出現(xiàn)；另一種情況是依法取得的自然資源，物權(quán)可不進(jìn)行登記。這種情況是根據(jù)特有國情規(guī)定的，特定物權(quán)直接劃給公有制主體，可根據(jù)受讓主體身份進(jìn)行分配，因此，法律直接規(guī)定自然資源全部歸屬國家時，其物權(quán)可不用進(jìn)行登記。因此，這幾種情形不適用不動產(chǎn)善意取得制度。

2.未登記的權(quán)屬不明確的不動產(chǎn)

該類不動產(chǎn)有城市中存在的違章建筑物、臨時搭建房屋、未獲得商業(yè)性質(zhì)用地的房產(chǎn)等。該類不動產(chǎn)的物權(quán)不受法律保護(hù)，善意取得制度也不適用，但是就農(nóng)村集體土地上建造的“小產(chǎn)權(quán)”房而言，要視實際情況而定。首先，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)移“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)權(quán)屬，因宅基地本身就是分配給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員建造住宅的，如果轉(zhuǎn)讓合法，僅僅是未做權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記，則也適用不動產(chǎn)善意取得制度；其次，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員向組織以外成員轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)權(quán)屬，該行為本身就是違法的，因此，通過買賣合同只能取得房產(chǎn)占有和使用權(quán)益，其處分權(quán)不受法律保護(hù)，因此不適用于不動產(chǎn)善意取得制度。

(二)“真正權(quán)利人之可歸責(zé)性”方面

真正權(quán)利人之可歸責(zé)性，指的是行為人違背對自身權(quán)利的保護(hù)義務(wù)，其后果不是承擔(dān)賠償責(zé)任，而是損失自己的權(quán)利并承擔(dān)因此造成的后果。因為我國的不動產(chǎn)登記制度采納了絕對公信力原則，該原則與真正權(quán)利人可歸責(zé)性相悖，因此，大部分學(xué)者都反對將“真正權(quán)利人之可歸責(zé)性”歸屬到不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件中。但是，在特定情形下，可以考慮真正權(quán)利人的可歸責(zé)性，通過綜合權(quán)衡，可更好地實現(xiàn)公平性原則，也更加便于在實務(wù)中的具體操作。

(三)二重買賣問題

所謂不動產(chǎn)二重買賣，指出賣人同時或者先后將同一房產(chǎn)賣給兩個買受人。如當(dāng)房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)賣給甲方并交付使用，在甲方未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)前，其又將同一房產(chǎn)賣給乙方，乙方及時辦理了登記過戶手續(xù)，當(dāng)甲方未辦理過戶手續(xù)時房屋所有人依然有權(quán)處置房產(chǎn)，因此善意取得無法適用。

我國現(xiàn)行立法禁止二重買賣，且設(shè)計了相關(guān)的法律救濟(jì)制度，規(guī)定在二重買賣交易中無法取得房屋一方可請求解除合同、賠償損失。此規(guī)定在一定程度上彌補(bǔ)了二重買賣交易的法律責(zé)任空白，但卻沒有規(guī)定哪個購買人有權(quán)優(yōu)先獲得財產(chǎn)所有權(quán)，也沒有從法律的角度理清財產(chǎn)出賣人與不同買受人之間的關(guān)系。受利益的驅(qū)使，二重買賣在實踐中非常常見，而立法的缺陷致使法律公平難以實現(xiàn)，嚴(yán)重影響了人們對法律的信仰，因此，該領(lǐng)域的理論研究非常迫切。

不動產(chǎn)善意取得制度下的二重買賣救濟(jì)問題值得研究。第三方在取得不動產(chǎn)物權(quán)后理應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，當(dāng)物權(quán)變動登記與保護(hù)不動產(chǎn)的善意取得兩件事?lián)皆谝黄鸷?，物?quán)取得要件將淹沒善意保護(hù)要件，甚至物權(quán)取得要件會作為善意保護(hù)的要件?，F(xiàn)代物權(quán)表現(xiàn)形式多樣化，不動產(chǎn)物權(quán)以占有使用為表現(xiàn)形式，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》對物權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)展做出了突破性規(guī)定，即對已經(jīng)付清款項且實際占有物權(quán)的善意第三人，即使未辦理過戶登記手續(xù)，也應(yīng)保護(hù)其權(quán)益。

(四)與《合同法》的協(xié)調(diào)

不動產(chǎn)善意取得制度出發(fā)點是要解決無權(quán)處分過程中存在的權(quán)益問題，要解決此問題，應(yīng)從買賣雙方的契約入手，該契約肯定涉及無權(quán)處分轉(zhuǎn)讓合同的效力問題?！逗贤ā返?1條中規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”當(dāng)前理論界普遍認(rèn)為該種合同屬于效力待定合同，合同有效與否取決于權(quán)利人是否追認(rèn)或者處分人是否取得處分權(quán)，因此對于保護(hù)善意第三人權(quán)利并無優(yōu)勢。當(dāng)?shù)谌藢儆谏埔馊〉玫那樾?，盡管其依據(jù)善意取得制度獲取物權(quán)的所有權(quán)，也無權(quán)向處分人或者原權(quán)利人追究責(zé)任，最多可追究無權(quán)處分人的締約過失責(zé)任，該責(zé)任對保護(hù)善意第三人的力量孱弱，因此無法體現(xiàn)出法律的公正性。因此，在《合同法》中應(yīng)該認(rèn)定無權(quán)處分的轉(zhuǎn)讓合同有效，同時配合民法相關(guān)制度，綜合運(yùn)用不動產(chǎn)的善意取得制度。

三、結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時代，不動產(chǎn)交易變得越來越頻繁，對不動產(chǎn)交易的安全性、有效性要求也越來越高。我國不動產(chǎn)善意取得制度具有不動產(chǎn)交易安全價值、不動產(chǎn)效用價值及公平價值。但是由于各種因素的存在，我國不動產(chǎn)善意取得制度還存在不少問題與不足，本文對完善不動產(chǎn)善意取得制度提出了一點建議，希望能起到拋磚引玉的作用。

[1]高放.我國不動產(chǎn)善意取得制度的完善[J].遼寧公安司法干部學(xué)院學(xué)報，2011(3).

[2]劉俊芳，郭英華.我國不動產(chǎn)善意取得制度的不足與完善[J].公安司法研究，2013(4).

D913

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2095-4379-(2016)30-0123-02

戚國濤(1987-)，男，漢族，河南商丘人，本科，法學(xué)學(xué)士學(xué)位，重慶市開州區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民商法。