姜冠煒

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京　100191

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由小區(qū)內(nèi)車位的歸屬看共有權(quán)問題

姜冠煒

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京100191

小區(qū)內(nèi)道路旁邊的場地屬于業(yè)主共有的場地，有觀點主張開發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車位的約定違反了物權(quán)法74條第三款的強制性規(guī)定而無效。但是，在判斷合同的效力性強制性規(guī)定時，還應(yīng)當(dāng)從該強制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反的后果是合同無效，違反該強制性規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家、集體、第三人利益及社會公共利益，違反該強制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨等方面進行綜合分析。

區(qū)分所有；建筑物區(qū)分所有權(quán)；共有權(quán)；車位歸屬

一、小區(qū)車位問題提出

(一)案情

某開發(fā)商開發(fā)建設(shè)了某一住宅小區(qū)。在小區(qū)內(nèi)的道路旁，開發(fā)商劃出若干車位。開發(fā)商在合同中特別注明，購房人的權(quán)利范圍不包括對車位的權(quán)利。在住宅售出后，開發(fā)商又將路旁的車位出租給部分業(yè)主并收取租金。為此，業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛。業(yè)主向法院起訴，要求法院將車位判歸自己所有，開發(fā)商不得出租。

(二)關(guān)于本案的不同觀點

對本案的處理，主要有兩種不同的觀點：

一種觀點認(rèn)為，爭議的車位為開發(fā)商建設(shè)的，在售房合同中也明確規(guī)定，業(yè)主的權(quán)利不包括對車位的權(quán)利，因此，爭議的車位應(yīng)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)出租并收取租金，業(yè)主不得干涉。

另一種觀點認(rèn)為，爭議的車位是建在業(yè)主共用土地上，應(yīng)屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不享有所有權(quán)。開發(fā)商不得出租車位和收取租金，出租車位的租金應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

二、共同所有與建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)共同所有概述

公有和私有是一對相伴而生的概念。只有用于公共利益或為公眾使用的物，才被定義為公有物，對該物的所有權(quán)才是公共的。共同所有是兩個以上主體對同一客體物享有所有權(quán)的一種狀態(tài)。理論上認(rèn)為，共有或共同所有不是一種所有權(quán)，而是財產(chǎn)所有權(quán)存在的一種形式。財產(chǎn)共有一般是多個主體對同一財產(chǎn)擁有所有權(quán)的未分割狀態(tài)或幾個單一主體為了特定目的而將各自一定量財產(chǎn)集并于一處而形成一種共用狀態(tài)，在一定的時候(某共有人退出或共有解散或分割時)可以轉(zhuǎn)化為獨有。在財產(chǎn)共有體制中，每個共有人對共有財產(chǎn)都擁有可以確定的份額，這種份額一般是價值上的；在實物上，共有人的權(quán)利通常是覆蓋整個共有財產(chǎn)的，每個共有人都享有支配使用權(quán)。但是，對共有財產(chǎn)的處分需經(jīng)全體共有人的同意。只是共有存在按份共有和共同共有之分，二者存在一些差別。

(二)區(qū)分所有基本含義

建筑物區(qū)分所有是現(xiàn)代城市居住房屋的一種產(chǎn)權(quán)形式，也是我國城市較為普遍的方式。在建筑物區(qū)分所有制度中，業(yè)主享有對自用部分的專有權(quán)和對共用部分的共有權(quán)，而在二者的劃分和界定上，一般顯示確定業(yè)主的自用部分，這部分之外的部分為共用部分。

區(qū)分所有是一幢樓房因其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，在各個單元歸獨立的個體擁有時，形成了每一單元所有權(quán)人對該單元擁有所有權(quán)，而對建筑物整體部分擁有共同所有權(quán)的復(fù)合式所有權(quán)。根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，一個物上只能存在一個物權(quán)，物權(quán)的客體必須是獨立的特定化的物。但是，民法上共有規(guī)則存在一些缺陷，制約著這種制度的運用。因為，即使在按份共有情形下，每個共有人只能享有價值上的份額，而不能對某一個特定的物享有獨立物權(quán)。因此，共有不能很好地解決多人擁有同一幢物業(yè)問題，于是就有了區(qū)分所有制度。

區(qū)分所有制度是對獨立的單元享有獨立所有權(quán)與對共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種房屋所有權(quán)形式?！段餀?quán)法》第70條對建筑物區(qū)分所有做了明確的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)

區(qū)分所有權(quán)表現(xiàn)為對專有部分的排他支配權(quán)，但對專有部分的權(quán)利的行使離不開共有部分，因為專有部分是置于共用部分范圍之內(nèi)的，共用部分將專有部分聯(lián)結(jié)成為一個整體。區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的權(quán)利稱為共有權(quán)。

共用部分也稱共有部分，是為一幢建筑物中專有部分所有權(quán)人共同利用和所有的部分。共用部分的本質(zhì)特征是，這些建筑物的性質(zhì)或功能是服務(wù)于整個建筑物的使用或整個業(yè)主利益的。區(qū)分所有共有部分的劃分規(guī)則一般采取排除法。在區(qū)分所有體制中，物業(yè)要么為自用部分或?qū)Ｓ胁糠?，有么為共用部分或共有部分，一般沒有介于二者之間的第三種情形。①

《物權(quán)法》第73條和第74條規(guī)定了一些法定的共有情況，其中，道路和公共場地停車位屬于當(dāng)然共有的部分?！段餀?quán)法》第74條對道路和公共場地停車位作出規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫從其所處位置上可分為兩種情況：一種是與住宅、經(jīng)營性用房同在一座建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的車位、車庫，如建筑物上層為住宅、經(jīng)營性住房，該建筑物的地下結(jié)構(gòu)層或其他層面內(nèi)的車位、車庫；另一種是在住宅、經(jīng)營性用房外為單獨用于停放汽車所建的建筑物內(nèi)的車位、車庫。對于前一種情形的車位、車庫，其在結(jié)構(gòu)上實際上構(gòu)成住宅、經(jīng)營性用房的從物，這類車位、車庫無論從規(guī)劃設(shè)計的數(shù)量上還是從主體間的關(guān)系上看，都應(yīng)為業(yè)主所取得，而不應(yīng)為業(yè)主以外的其他人取得。②

車位、車庫可以作為專有部分，也可以作為共有部分，對于其權(quán)利歸屬問題，物權(quán)法在立法過程中曾有兩種不同的觀點。一種觀點認(rèn)為，車位、車庫應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共有，因為車位、車庫已經(jīng)計入建設(shè)成本，且車位、車庫屬于配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)共同使用。另一種觀點認(rèn)為，車位、車庫的歸屬應(yīng)通過約定來確定。③

三、車位歸屬分析

一種觀點認(rèn)為，車位歸屬如何確定，應(yīng)看該車位是否屬于可以約定歸屬的車位。通過《物權(quán)法》74條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！钡囊?guī)定，可以通過約定歸屬于業(yè)主的車位、車庫，只能是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫或是建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的車位、車庫。而物權(quán)法第74條第三款規(guī)定了歸業(yè)主共有的車位車庫，即“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這種觀點認(rèn)為該車位、車庫是法定共有，不能依當(dāng)事人的約定而改變，也就是說開發(fā)商不能與業(yè)主約定這類車位歸某一業(yè)主專有或?qū)Ｓ茫_發(fā)商也不能與業(yè)主約定該類車位不為業(yè)主所有，而保留為自己所有。因此，盡管車位是開發(fā)商建設(shè)的，開發(fā)商在出售房屋中也特別約定了不包括爭議的車位，但由于開發(fā)商在出售房屋時與業(yè)主關(guān)于不包括道路旁邊所建車位的約定，違反了《物權(quán)法》第74條第3款這一強制性規(guī)定，損害了業(yè)主的合法權(quán)益，因此該約定是無效的。所以，依照該觀點，案例中爭議的車位是建在道路旁邊的場地上，道路旁邊的場地屬于業(yè)主共有的場地，依74條第三款規(guī)定，該車位只能屬于業(yè)主共有，而不屬于可以約定歸屬的車位。

另一種觀點認(rèn)為，如果購房時車庫車位面積沒有計入公攤，且未以其他方式實際計入業(yè)主的購房款中，則可認(rèn)定車位、車庫不屬于業(yè)主共有。④該觀點認(rèn)為，在實務(wù)中，業(yè)主要求車位、車庫權(quán)屬的一個重要理由往往是購房成本已經(jīng)包括車位、車庫部分。這主要是因為地方政府通常會規(guī)定居民小區(qū)要按一定比例配置車位作為公共配套設(shè)施。而且絕大多數(shù)開發(fā)商也將這些公共配套設(shè)施列為購房成本。據(jù)此業(yè)主認(rèn)為，既然購房成本包括車位，那么車位應(yīng)歸其所有。所以依照此種觀點，當(dāng)購房時車位、車庫面積沒有計入公攤，且沒有以其他方式實際計入業(yè)主的購房款中，那么可以認(rèn)定車位、車庫不屬于業(yè)主共有。

第三種觀點針對我國實際情況，認(rèn)為理論上或立法上應(yīng)當(dāng)將停車位確定為整幢樓的附屬物，即為共用部分，從而再由業(yè)主購買(直接計入各個物業(yè)的成本)或全體業(yè)主在業(yè)主公約中約定專用使用權(quán)。但是依目前我國的情況不是每家都有私家車或是有不止一輛私家車，這樣做會加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)或開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。因此，該觀點建議將停車位視為每個單元物業(yè)的附屬物，即作為專有部分的附屬物，由業(yè)主自愿購買。若不愿購買或有剩余停車位則可以由原開發(fā)商繼續(xù)擁有產(chǎn)權(quán)，委托物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。

我認(rèn)為，如果合同建立在雙方平等基礎(chǔ)上自愿訂立主體適格意思表示真實不違反公序良俗和強制性規(guī)范，那么這個合同應(yīng)該是有效的。觀點一說開發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車位的約定違反了物權(quán)法74條第三款的強制性規(guī)定而無效，但是，我們在判斷合同的效力性強制性規(guī)定時，不能僅以法律的表述“禁止”、“不得”、“應(yīng)當(dāng)”、“必須”等加以衡量，還應(yīng)當(dāng)從該強制性規(guī)定是否明確規(guī)定了違反的后果是合同無效，違反該強制性規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家、集體、第三人利益及社會公共利益，違反該強制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨等方面進行綜合分析。⑤我認(rèn)為74條第三款不算強制性條款，開發(fā)商與業(yè)主關(guān)于車位的約定是有效的。案例中的業(yè)主向法院起訴要求法院將車位判歸自己所有，開發(fā)商不得出租的請求是不應(yīng)該獲得支持的。而對于小區(qū)內(nèi)車位的管理，可參考第三種觀點的做法，由業(yè)委會和物業(yè)商定，車位由業(yè)主自愿購買或出租業(yè)主，將所得收益用于小區(qū)建設(shè)。

[注釋]

①高富平.物權(quán)法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014：630.

②郭明瑞.物權(quán)法實施以來疑難案例研究[M].北京：中國法制出版社，2011：76.

③王利明.物權(quán)法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007：605.

④ 梁慧星，陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010：179.

⑤史秀永.合同效力性強制性規(guī)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].中國法院網(wǎng)，2016-5-29.

[1]高富平.物權(quán)法原論(第二版)[M].北京：法律出版社，2014.

[2]郭明瑞.物權(quán)法實施以來疑難案例研究[M].北京：中國法制出版社，2011.

[3]王利明.物權(quán)法研究(修訂版)(上卷)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007.

[4]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法(第五版)[M].北京：法律出版社，2010.

[5]史秀永.合同效力性強制性規(guī)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].中國法院網(wǎng)，2016-5-29.

D923.2

A

2095-4379-(2016)30-0079-02

姜冠煒(1991-)，女，漢族，北京人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。