張芥川

（100000 北京市公安局特警總隊(duì) 北京）

淺談我國(guó)個(gè)人按揭住房的法律問(wèn)題

張芥川

（100000 北京市公安局特警總隊(duì) 北京）

鑒于行業(yè)理論界的普遍認(rèn)識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)定義主要包含以下三種：①風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)結(jié)果的不確定性；②風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)結(jié)果的波動(dòng)性；③風(fēng)險(xiǎn)是損失的可能性。隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展和住房制度的改革，以按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房已經(jīng)成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民普遍采用的一種購(gòu)房形式。目前部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，房屋資源分配管理不夠合理。新國(guó)五條的出臺(tái)對(duì)按揭住房也產(chǎn)生了比較重大的影響。文章旨在通過(guò)實(shí)際調(diào)查與我國(guó)商品房預(yù)售的實(shí)踐理論分析相結(jié)合，對(duì)按揭住房現(xiàn)實(shí)的法律問(wèn)題的處理作一些分析探討。

個(gè)人按揭；住房；概況

一、按揭的概念及制度發(fā)展概況

“按揭”，譯為英文即mortgage，其意義為“永久，永遠(yuǎn)”，gage原文為“質(zhì)押，擔(dān)?！??！鞍唇摇币辉~是英語(yǔ)中“mortgage”的廣東話的諧音。在大陸法系，按揭主要是指對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)抵押，它相對(duì)質(zhì)押（包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押）而存在。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買(mǎi)賣(mài)合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱。在按揭中，按揭必須有銀行的介入，并且按揭銀行的介入的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易的完成。

二、商品房按揭現(xiàn)狀及問(wèn)題探討

通過(guò)按揭貸款的方式，可以有效緩解我國(guó)房地產(chǎn)改革過(guò)程中居民買(mǎi)不起房的難題，但是，個(gè)人按揭貸款中也出現(xiàn)了較多的問(wèn)題。

（一）實(shí)現(xiàn)按揭的配套措施法律根據(jù)不完善

在按揭貸款中，銀行與按揭人簽訂按揭貸款協(xié)議時(shí)往往提出由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行擔(dān)保，如果按揭是一種債權(quán)物權(quán)化，那么開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保只是在按揭標(biāo)的物價(jià)值以外的部分負(fù)擔(dān)保責(zé)任。期待權(quán)是債權(quán)，債權(quán)的擔(dān)保與對(duì)已設(shè)定“抵押”的擔(dān)保是具有本質(zhì)區(qū)別的，《擔(dān)保法》第二十八條規(guī)定，同債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)期待權(quán)價(jià)值以外的部分進(jìn)行擔(dān)保，將導(dǎo)致銀行在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)、擔(dān)保權(quán)時(shí)沒(méi)有法律可循。銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的回購(gòu)協(xié)議，如果單獨(dú)從二者的關(guān)系來(lái)看，雙方在法律許可的范圍內(nèi)盡可自由約定，但銀行處置的承購(gòu)人的合同權(quán)利是期待權(quán)，從理論上講，承購(gòu)人在按揭貸款時(shí)將權(quán)利讓與給銀行，但銀行在實(shí)現(xiàn)此權(quán)利時(shí)卻又沒(méi)有法律依據(jù)，如果銀行行使的是代位權(quán)，回購(gòu)協(xié)議的法律效力依現(xiàn)行相關(guān)法律的規(guī)定顯然是不夠充分的。

（二）銀行按揭貸款格式合同方面的缺陷

（1）加重借款人的責(zé)任和義務(wù)。商業(yè)銀行的《抵押借款合同》第十條規(guī)定“抵押期間，甲方應(yīng)妥善保管抵押物，保持抵押物完好無(wú)損，并隨時(shí)接受乙方的檢查。如果抵押物發(fā)生毀損、滅失或其他使抵押物價(jià)值減少的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)抵押物價(jià)值，或在30天內(nèi)重新提供相應(yīng)的經(jīng)乙方認(rèn)可的其他等值的抵押物或質(zhì)押權(quán)利?！睆囊?guī)定的內(nèi)容看，其實(shí)質(zhì)在于：在抵押期間，乙方不論責(zé)任原因是什么，只要用于抵押的房產(chǎn)發(fā)生全部或部分毀損、滅失或其他使抵押物價(jià)值減少的情況時(shí)，責(zé)任全部由購(gòu)房者承擔(dān)，并承擔(dān)向按揭銀行重新提供相應(yīng)的經(jīng)其認(rèn)可的其他等值抵押物或質(zhì)押權(quán)利的責(zé)任。但我國(guó)《擔(dān)保法》第五十一條第二款規(guī)定：抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，也就是說(shuō)只有當(dāng)?shù)盅喝藢?duì)抵押物價(jià)值減少有過(guò)錯(cuò)時(shí)，抵押權(quán)人才享有上述權(quán)利。商業(yè)銀行的《抵押借款合同》不區(qū)分具體情況而要求購(gòu)房者承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)的條款，顯然是企圖通過(guò)抑制購(gòu)房者的權(quán)益以達(dá)到保護(hù)按揭銀行利益的目的，加重了購(gòu)房者的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡。由于這種合同是銀行提供的格式合同，因此，對(duì)于此類(lèi)糾紛，法院在審理案件時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。

（2）剝奪借款人對(duì)爭(zhēng)議解決方式的選擇權(quán)。根據(jù)《合同法》第一百二十八條規(guī)定，當(dāng)事人解決合同爭(zhēng)議的方式包括和解、調(diào)解、仲裁和訴訟，而《抵押借款合同》第二十四條規(guī)定：“本合同在履行過(guò)程中，當(dāng)事人各方發(fā)生爭(zhēng)議，可以通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以向乙方所在地人民法院或有專屬管轄權(quán)的人民法院起訴。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭(zhēng)議部分的條款仍需履行?！彼痉ň葷?jì)是最終的權(quán)利救濟(jì)方式，具有獨(dú)立性、保密性、一裁終局等特點(diǎn)。在私法領(lǐng)域，意思自治原則允許當(dāng)事人選擇何種爭(zhēng)端解決方式。在《抵押借款合同》中，乙方利用自己制定合同的優(yōu)勢(shì)，剝奪了對(duì)方當(dāng)事人對(duì)爭(zhēng)議解決方式的選擇權(quán)。

三、商品房按揭制度完善措施

（一）小組完善按揭制度的基本思路

將預(yù)售商品房列入可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，從而為司法實(shí)踐提供法律依據(jù)。《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》解決了預(yù)售商品房抵押備案在實(shí)踐中遇到的諸多問(wèn)題。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)定抵押的，可以申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意的，處分該預(yù)售商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力。所以，在預(yù)售商品房抵押中，銀行的抵押權(quán)人地位有了明確的法律保護(hù)。這是我國(guó)引進(jìn)按揭制度的重大舉措。

（二）購(gòu)房者自身需提高自身的法律意識(shí)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，交易雙方信息不對(duì)稱，導(dǎo)致雙方處于不對(duì)等的交易地位。因此，購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，增強(qiáng)對(duì)相關(guān)知識(shí)的了解。買(mǎi)過(guò)房子的朋友都清楚，如果你對(duì)相關(guān)內(nèi)容了解的越多，就越不容易掉進(jìn)賣(mài)方的陷阱中?，F(xiàn)在越來(lái)越多的人在購(gòu)房時(shí)會(huì)據(jù)理力爭(zhēng)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。然而相比較而言，很多購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后與銀行打交道時(shí)，往往是不明白自己的權(quán)利義務(wù)就草率地簽訂了合同。這其中銀行業(yè)務(wù)過(guò)于專業(yè)當(dāng)然是很重要的一個(gè)原因，多數(shù)人都不清楚這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)與業(yè)務(wù)的具體意義，但這決不能成為借款人權(quán)益被侵害的理由。

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，然而，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，高昂的房屋價(jià)格和相對(duì)低下的公民購(gòu)買(mǎi)力之間所產(chǎn)生的矛盾，將嚴(yán)重制約房產(chǎn)交易。商品房按揭具有得天獨(dú)厚的優(yōu)越性，目前頗受廣大購(gòu)房者、房產(chǎn)商和銀行的青睞。它已實(shí)實(shí)在在地溶入了中國(guó)的法律背景，形成了具有中國(guó)特色的專門(mén)的法律內(nèi)涵，并在實(shí)踐中不斷地得到了應(yīng)用和推廣。

［1］賈佩玲.我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別［J］.經(jīng)營(yíng)管理者，2012（2）：238.

［2］陳潔如，謝凱.個(gè)人住房按揭貸款集中化管理模式研究［J］.現(xiàn)代金融，2011（6）：21-22.