黃廷成

（南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地儲備中心廣西南寧530000）

城鄉(xiāng)規(guī)劃土地使用及儲備制度的分析

黃廷成

（南寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地儲備中心廣西南寧530000）

城鄉(xiāng)規(guī)劃一直是一個受到人們關注的問題，因為城鄉(xiāng)規(guī)劃牽扯到土地使用以及儲備制度，土地的合理使用以及儲備都是保護土地資源的方法和手段，怎樣實現(xiàn)實現(xiàn)土地的合理利用成為城鄉(xiāng)規(guī)劃中必須要克服和解決的問題。本文主要通過城鄉(xiāng)規(guī)劃在土地使用及儲備制度中的功能、土地使用存在的問題、土地儲備制度存在的問題以及解決措施進行了詳細的探討。

城鄉(xiāng)規(guī)劃；土地使用；土地儲備制度

1 引言

土地的使用及儲備制度是一項創(chuàng)新，也是房地產(chǎn)領域備受關注的?，F(xiàn)在，在許多城市已經(jīng)建立了土地儲備制度，并且產(chǎn)生了一些積極效應，但是從整體來看，土地使用及其儲備制度還應進一步的探索和完善。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃在土地使用及儲備制度中的功能

一般來說，城鄉(xiāng)規(guī)劃的目的是在城市和區(qū)域的發(fā)展過程中，維護好整體以及公共利益，保護自然環(huán)境，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境三方面共同發(fā)展。政府作為城鄉(xiāng)發(fā)展的重要管理部門，應該發(fā)揮作用，通過合理規(guī)劃調整資源，促進社會的可持續(xù)發(fā)展。城鄉(xiāng)規(guī)劃在土地使用及儲備制度中的功能主要包括：弄清楚土地使用性質轉化的方向；明確土地投放的大體時間；明確土地開發(fā)建設的使用用途與開發(fā)強度，引導建設用地儲備的基本規(guī)模與方向；合理的提高土地的價格，不斷提升土地儲備的質量。

3 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地使用存在的問題

改革開放以來，我國解放和發(fā)展生產(chǎn)力，在社會主義經(jīng)濟建設中取得了舉世矚目的成就，為了促進我國經(jīng)濟又好又快發(fā)展，使經(jīng)濟成果惠及到每一個人民，我們必須做到科學的規(guī)劃與發(fā)展。土地資源可以說是人類生存的基礎，因為土地資源有限而且不可再生，所以在土地的開發(fā)使用過程中，應該科學的規(guī)劃和使用。目前來看，土地的使用還存在問題。

3.1 土地征用存在不合理的現(xiàn)象

在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，土地征用不合理的現(xiàn)象依然存在，從目前來看，我國的土地征用補償價格并沒有達到農民土地的實際價值，在補償過程中，往往會損害農民的利益。除此之外，土地作為農民生產(chǎn)和生活的基礎，對農民會產(chǎn)生巨大影響，農民一旦失去土地，為了生活會選擇走進城市，在城市中打工來維持生計，可是因為文化程度較低，所以收入也很少，再加上一些其他因素，會影響社會穩(wěn)定，影響構建社會主義和諧社會。

3.2 土地開發(fā)存在盲目建設的局面

很多地方?jīng)]有嚴格按照要求開發(fā)建設，也沒有堅持以先規(guī)劃后建設為準則，這樣做不但會影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的進程造成城市布局的混亂，而且也會使土地的利用率不斷降低，許多土地資源得不到開發(fā)利用，最后造成資源浪費。另外，各個行政主管部門之間缺乏溝通，沒有明確的分工，對于土地資源的規(guī)劃都有自己的想法，這就造成土地資源在開發(fā)過程中，部門各自做自己的事，使得土地資源開發(fā)工作出現(xiàn)混亂局面。

3.3 土地批后管理上存在監(jiān)管力度不足的情況

因為政府以及許多相關職能部門都把重點放在了項目的前置審批上，然而對土地開發(fā)的后續(xù)階段并沒有加大監(jiān)督力度，這種情況下造成的后果是，開發(fā)商取得土地后沒有按照期限進行工作，甚至有些開發(fā)商的做法更不道德，他們并不對此土地進行開發(fā)，而是等到土地增值后再賣給別人，從而獲取利益。有些開發(fā)商在土地資源利用中擅自主張改變了土地的用途，不但破壞了土地市場關系，而且會對土地的合理利用產(chǎn)生巨大影響。

4 城市土地儲備制度的功能和效果

4.1 有利于規(guī)范城市土地市場

通過土地儲備制度的建立，政府掌握了城市土地的兩大權力，分別是統(tǒng)一收購權和壟斷供應權，這種情況下，政府就可以把土地該讓誰用的權利掌握起來。這樣做不僅可以保證土地供給的合法性，還可以使違法用地等現(xiàn)象大大減少，另外對于建立規(guī)范的土地市場也是有幫助的。

4.2 提高政府對城市土地市場的調控能力

城市土地市場是房地產(chǎn)扎根市場的關鍵因素，它對城市經(jīng)濟的發(fā)展有著很大的影響，所以，土地儲備制度應該借助科學的規(guī)劃土地使用，保持土地地價的平穩(wěn)，防止價格忽上忽下，不斷提高政府對城市土地市場的調控能力，從而促進社會經(jīng)濟又好又快發(fā)展。

4.3 有利于落實土地基本國策，保護城市郊區(qū)農地

我國的土地的基本國策就是保護耕地。所以在基本國策之下就必須嚴格控制土地的外延擴張，合理使用城市存量土地，不斷提高土地利用的效率。土地儲備制度的建立，可以促進閑置土地的開發(fā)利用加強城市建設用地的供給，有效緩解為城鄉(xiāng)規(guī)劃對郊區(qū)農用地的需求。

5 城市土地儲備制度中存在的問題

5.1 土地收購補償標準不合理

土地儲備中心在回收土地時，都會對回收的土地資源采取補償措施。土地補償?shù)母叩陀幸欢ǖ恼咝院图夹g性，還具有一定的復雜性。在目前的情況來看，土地補償?shù)臉藴屎艿?，部分土地使用者感覺土地回收的補償標準不合理，往往對土地回收產(chǎn)生抵觸心理，這使得土地回收的難度加大，不但增加了時間成本，而且增加了儲備成本。

5.2 儲備資金籌集困難

在土地儲備制度建立的過程中，都會遇到儲備資金不足的困難，城市政府是不可能投人很多儲備資金，而在儲備一開始的時候，土地儲備中心只進不出，所以并沒有資金的積累，缺乏資金是很正常的。這種情況下，土地儲備中心不敢儲備很多的土地，儲備的成本也會大大增加。

除此之外，在經(jīng)濟發(fā)展的困難時期，由于各種原因，貸款相對來說比較容易，但是隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，企業(yè)的生產(chǎn)和銷售呈現(xiàn)上升趨勢，對資金的需求也越來越大，導致貸款的條件也越來越嚴格，土地儲備中心貸款的難度也會大大增加。

5.3 土地儲備制度的功能定位和運作模式需要完善

因為沒有以往的經(jīng)驗可以參考，所以我國的土地儲備制度一直處于探索的過程。在其他城市土地儲備制度運行過程中，有的只是純粹的獲取土地收益，土地資源的供給根本不能滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃的需要，導致住房價格不斷上漲，引起廣大群眾的不滿，所以對于土地儲備制度的功能定位和運作模式還需要進一步完善。

6 土地儲備制度的發(fā)展對策

6.1 把地價水平調控在一個臺理的水平上

土地儲備中心在操作過程中，應該弄清楚土地儲備制度的功能定位，根據(jù)儲備制度應該達到的要求，積極采取相應的措施解決問題。舉個例子，有些地方在土地的出讓過程中采取招標、拍賣的方式進行，這種方式有利于提高地價，增加財政收入，但是卻使土地的價格直線上升。事實上，土地儲備制度不但要將流失的土地重新讓政府掌管，還要保證為居民提供經(jīng)濟的住房。土地出讓采取招標、拍賣的方式進行并不是為了增加收入，而是讓交易更加透明，規(guī)范市場秩序，把地價水平調控在一個臺理的水平上。所以，在定標時要綜合考慮各方面的因素，不能把地價高作為根據(jù)，這樣地價水平就會平穩(wěn)發(fā)展。

6.2 努力探索．采取一次測算、分階段分期支付補償費

合理的土地補償是土地順利回收的關鍵，也是促進土地儲備制度長期發(fā)展的措施之一。在確定土地補償標準時，應該充分考慮該土地的地理位置以及用途，同時也要考慮該土地目前的所有權問題，比如土地是用什么方式取得的，還有多少使用年限等等。土地的補償標準應該按照已經(jīng)存在的補償標準為參考進行補償。

土地儲備中心為了減輕財務負擔，常常采用分期付款的方式進行補償，這樣做使土地儲備中心的壓力大大減小。在確定土地補償費用以后，可以按照征購、回收和土地供應兩個階段進行分期付款，在征購回收階段支付一部分費用，在供應階段再支付另一部分費用，但是土地儲備中心應該承擔在此期間發(fā)生的利息，土地中心也可以根據(jù)自己的財務狀況提前支付土地補償費。

7 總結

隨著我國城鄉(xiāng)規(guī)劃不斷的發(fā)展，城市建筑群的不斷擴大，土地資源的需求會越來越大，城鄉(xiāng)規(guī)劃土地使用及儲備制度也成為一個重要的問題，所以，我們應該加強對因此需要我們加強對城鄉(xiāng)規(guī)劃土地使用及儲備制度的研究和分析，合理的利用每一寸土地，不斷地完善土地儲備制度，提高土地資源的利用效率，嚴格管理土地資源，讓每一寸土地都能夠得到合理的運用，讓土地資源不再浪費，只有這樣，城鄉(xiāng)規(guī)劃的工作才能夠順利進行，但是，城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地使用及其儲備制度還需要完善。

[1]陳亮.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設與土地管理[J].江西建材，2012，6：40～41.

[2]王亞鋒.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設與土地管理分析[J].黑龍江科學，2014，1：104.

[3]張宏斌，賈生華.城市土地儲備制度的功能定位及其實現(xiàn)機制.城市規(guī)劃，2000（4）：17～20.

[4]崔新明，賈生華.試論建立城市土地銀行.中國土地，2000（1）：21～24.

[5]朱寅傳，夏秘亮．賈生華杭州市土地儲備體系及模式.中國土地，1999（8）：27～29.

F293.2

A

1004-7344（2016）24-0021-02

2016-8-10

黃廷成（1987-），男，助工，本科，主要從事土地出讓和儲備等工作。