劉照普

20年前，白手起家的祝義財(cái)進(jìn)入國內(nèi)尚屬空白的低溫肉制品行業(yè)，通過大量收購倒閉國企，巧施“財(cái)技”，利用政府的補(bǔ)貼政策和資本市場杠桿迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。2005年，他成功推動雨潤食品（01068.HK）在香港上市。他還利用股改機(jī)會在二級市場舉牌南京中央商場（600280.SH），并于2009年成功入主，一舉將雨潤集團(tuán)發(fā)展成為集食品、地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、金融和建筑于一體的龐大帝國，集團(tuán)銷售收入突破千億，被評為2014年中國民營企業(yè)500強(qiáng)第5位。

但2015年3月，祝義財(cái)突然被檢察機(jī)關(guān)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施，各大銀行和非銀機(jī)構(gòu)紛紛收緊對其融資貸款，造成雨潤的資金鏈幾欲斷裂，融創(chuàng)中國跟進(jìn)收購雨潤食品未能成行。目前，祝義財(cái)還沒有安全著陸，龐大的雨潤帝國依然處在風(fēng)雨飄搖之中。

“財(cái)技”：收購有大面積廉價(jià)土地的破產(chǎn)國有企業(yè)

雨潤地產(chǎn)的發(fā)展始于祝義財(cái)?shù)蛢r(jià)或者低代價(jià)大量收購倒閉的國有企業(yè)。在他所收購的50多家破產(chǎn)或者瀕臨破產(chǎn)的國有屠宰廠和食品廠里，一般都擁有大面積和低廉的國有土地，除了這些物業(yè)廠房和土地使用權(quán)抵押給銀行貸款被充作運(yùn)營資金外，祝義財(cái)還通過城市改造等各種辦法將這些工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地開發(fā)，通過這一開端將地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展起來。

2002年5月，祝義財(cái)注冊成立了江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“江蘇地華”）;2002年10月，他與南京建鄴區(qū)政府簽訂了以2300萬元收購南京河西地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的協(xié)議，開創(chuàng)了江蘇民營企業(yè)收購國有房地產(chǎn)公司的先例。從此，雨潤集團(tuán)正式進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開啟了多元化發(fā)展的階段。

2005年，祝義財(cái)開始著手并購南京中央商場后，雖然未形成對管理層的直接控制，但是他施加了相當(dāng)大的影響，使得江蘇地華和南京中央商場形成了地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域錯位競爭的態(tài)勢，江蘇地華以住宅開發(fā)為主，南京中央商場則以“百貨零售加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”為主，由此雨潤地產(chǎn)開啟了“一體兩翼”的房地產(chǎn)開發(fā)格局。

最近幾年，在整體經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，雨潤帝國的食品主業(yè)低迷，商貿(mào)服務(wù)業(yè)又受到網(wǎng)商的嚴(yán)重沖擊，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)也不景氣，但祝義財(cái)為了實(shí)現(xiàn)旗下第3家企業(yè)上市，推動雨潤地產(chǎn)快速擴(kuò)張，不斷攻城略地，短短數(shù)年間布局了60多個城市，資金需求量極大，一個項(xiàng)目動輒十幾億、幾十億地投入，成了吞噬資金的黑洞，大部分地產(chǎn)項(xiàng)目要么進(jìn)展緩慢，要么停工，集團(tuán)的資金鏈捉襟見肘，并波及旗下兩家上市公司致使負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)到達(dá)危險(xiǎn)邊緣。

2015年3月，祝義財(cái)被執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住的強(qiáng)制措施。

60余城跑馬圈地，資金調(diào)配常?！安饢|墻補(bǔ)西墻”

2009年起，祝義材正式入主南京中央商場后，雨潤開始加大力度發(fā)展，彼時，國內(nèi)的萬達(dá)城市綜合體一馬當(dāng)先，正如火如荼地在全國跑馬布局，雨潤地產(chǎn)也以南京中央商場為開發(fā)主體，先后在南京、沈陽、哈爾濱、青島、淮安、徐州、蘇州、常州、宿遷、泗陽、大冶、銅陵等地開發(fā)建設(shè)了20多個商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

雨潤地產(chǎn)發(fā)展主要沿襲集團(tuán)的“三三三”發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)，即在30個省會城市建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心，在300個地級市建雨潤農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，在3000個縣域建設(shè)雨潤農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。

一位熟悉情況的縣級領(lǐng)導(dǎo)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，依托于雨潤食品主業(yè)來發(fā)展地產(chǎn)是其一大特色，在目前的官員考核背景下，雨潤食品落戶地方建種養(yǎng)基地、屠宰廠等工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，是地方領(lǐng)導(dǎo)的一大政績，于是，雨潤集團(tuán)便利用某些地方政府領(lǐng)導(dǎo)的這一心理，要求給予工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目配套一些地塊開發(fā)，通過在市縣核心區(qū)域拿地開發(fā)，賺取地產(chǎn)暴利，來彌補(bǔ)工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目利潤的不足。雨潤食品的工農(nóng)業(yè)項(xiàng)目投資在哪里，它的地產(chǎn)項(xiàng)目就發(fā)展到哪里，因此，其地產(chǎn)項(xiàng)目大多布局在不太發(fā)達(dá)的三四線城市。

2014年，雨潤地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人即稱，雨潤已建成的商業(yè)綜合體有4個，在建的有20多個，到2015年擬建的城市綜合體也即雨潤國際廣場要達(dá)到50多家，擴(kuò)張速度超過萬達(dá)。

據(jù)悉，雨潤地產(chǎn)所投資的項(xiàng)目大部分屬于“巨無霸”類型，最少投資也在10個億左右，最多的投資達(dá)到上百億，即使按照雨潤地產(chǎn)一個項(xiàng)目10個億投資的較低規(guī)模計(jì)算，雨潤地產(chǎn)迅速擴(kuò)張的60余個項(xiàng)目的總投入也在600個億，也即短短五六年的時間，雨潤跑馬圈地的投資總額或已達(dá)600億左右，雨潤地產(chǎn)成了名副其實(shí)的吸金黑洞。

雨潤地產(chǎn)的一位前員工告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，雨潤地產(chǎn)的資金調(diào)配是集團(tuán)一級統(tǒng)一進(jìn)行，由于擴(kuò)張?zhí)?，集團(tuán)的資金周轉(zhuǎn)非常困難，常常是“拆東墻補(bǔ)西墻”，目前旗下的大部分未完成項(xiàng)目均以“在建工程”為由拖著，大多處于停工或者半停工狀態(tài)，非常艱難。

地產(chǎn)項(xiàng)目累及實(shí)體企業(yè)發(fā)展

記者從雨潤食品在港上市的招股說明書上看到：2002年、2003年及2004年12月31日及2005年3月31日，應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)分別為人民幣5850萬元、人民幣3.55 億元、人民幣12.57 億元及人民幣18.46億元，此等應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)為無抵押及免息。應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)大幅上升，由于大部分資金是由前身實(shí)體向祝先生及其家族所擁有除冷鮮肉及冷凍及深加工肉類業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)墊支，有關(guān)業(yè)務(wù)于2004年大幅擴(kuò)充。

從這段文字可以看出，雨潤食品壯大后具備強(qiáng)大的現(xiàn)金生成能力，祝義財(cái)將大量資金以往來款的形式轉(zhuǎn)給雨潤系內(nèi)的其他業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血使用，特別是2004年應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)由2003年的3.55億急劇上升到12.57億。

祝義財(cái)于2004年11月起通過江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司多次舉牌逐步獲得了中央商場控制權(quán)，其后個人也多次增持。

由此可以看出，雨潤地產(chǎn)的發(fā)展一開始就受益于雨潤食品的強(qiáng)大現(xiàn)金流。祝義財(cái)崛起為中國食品業(yè)老大，使其掌握了大量現(xiàn)金，而資金的增值逐利需求又驅(qū)使他投入房地產(chǎn)業(yè)，一方面優(yōu)化雨潤集團(tuán)的資產(chǎn)配置，另一方面也提高了資本的運(yùn)用效率和收益。

南京大學(xué)商學(xué)院一位不愿具名的專家對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，在雨潤集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展初期，這種實(shí)體企業(yè)資金的有效盤活和使用可以提高資金利用效率，但占用上市公司資金的行為是不恰當(dāng)?shù)?。?dāng)雨潤地產(chǎn)高速擴(kuò)張起來，資金量需求量極其巨大，在銀行貸款及各方面融資需求難以滿足的情況下，通過旗下上市公司融資也就成了一種依賴和慣性。

這種情況下，一直在為雨潤地產(chǎn)輸血的食品主業(yè)遭到拖累，面臨營運(yùn)危機(jī)。根據(jù)雨潤食品的歷年財(cái)報(bào)，從雨潤食品上市至今的10份年報(bào)中，累計(jì)獲政府補(bǔ)貼超40億港元，占10年總利潤的46.38%，如果沒有政府補(bǔ)貼，雨潤食品早已虧損累累。其主要競爭者雙匯發(fā)展，每年獲得的政府補(bǔ)助不到雨潤食品的1/20。

雨潤食品財(cái)報(bào)顯示，2012年至2014年，其營業(yè)額逐年下降，分別為267.82億港元、214.40億港元、191.58億港元;凈利潤分別為-6.05億港元、4359萬港元、5677萬港元。而2012年之前的3年，雨潤食品凈利潤都在17億港元以上。

中債資信評估有限公司的分析師認(rèn)為，雨潤食品萎靡不振與食品行業(yè)不景氣乃至整個經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境密切相關(guān)，但最根本原因還是受關(guān)聯(lián)交易影響，現(xiàn)金流弱化嚴(yán)重，短期償債壓力巨大。雨潤食品內(nèi)部的資金管理中心，兼具內(nèi)部銀行功能，關(guān)聯(lián)往來交易較多，不僅與旗下子公司關(guān)聯(lián)交易，而且還與實(shí)控人其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)交易，受此影響現(xiàn)金流呈現(xiàn)較大凈流出狀態(tài)，造成雨潤食品雖然產(chǎn)能行業(yè)第一，但產(chǎn)量持續(xù)下降，低于產(chǎn)量持續(xù)上漲的雙匯發(fā)展，產(chǎn)能利用率在業(yè)內(nèi)處于較低水平，表現(xiàn)落后于同行。

其弟祝義亮代理職能

據(jù)上市公司財(cái)報(bào)等公開資料顯示，南京中央商場也因密集上馬雨潤廣場等城市綜合體項(xiàng)目而面臨資金鏈緊張的局面，今年以來，其高管團(tuán)隊(duì)已有數(shù)人離職。該公司負(fù)債高達(dá)80多億，并因旗下子公司開發(fā)綜合體項(xiàng)目提供擔(dān)保，其對外擔(dān)保額度已逼近其凈資產(chǎn)。大股東祝義財(cái)和江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司已將其持有的6.42億無限售流通股進(jìn)行質(zhì)押貸款，質(zhì)押比例高達(dá)98.55%，以輸血給雨潤地產(chǎn)緩解資金緊繃局面。但屋漏偏逢連陰雨，2015年9月1日，祝義財(cái)因與華潤信托借款合同糾紛，被凍結(jié)4.77億股中央商場股票，市值高達(dá)62.45億元。

2015年12月27日，雨潤集團(tuán)一內(nèi)部人士告訴記者，公司老板祝義財(cái)出事后，所有的銀行和非銀信貸機(jī)構(gòu)不約而同地收縮貸款，只收不貸，使得集團(tuán)資金鏈幾近斷裂。但雨潤集團(tuán)體量巨大，影響面廣，是南京市有望進(jìn)入世界500強(qiáng)的兩家企業(yè)之一，因此，政府相關(guān)部門召開多次金融機(jī)構(gòu)溝通協(xié)調(diào)會，希望各家銀行能夠顧全大局，鼎力支持雨潤集團(tuán)渡過難關(guān)。

“目前，雨潤集團(tuán)最艱難的時光挺過來了，集團(tuán)上下正勠力同心、攜手支撐危局?！?015年12月28日，雨潤集團(tuán)內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“祝義財(cái)缺位后的職能由其弟弟祝義亮代理，這已經(jīng)簽署了法律授權(quán)書。今年9月份，融創(chuàng)中國意欲收購雨潤食品的當(dāng)口，紀(jì)檢部門人員陪同祝義財(cái)回到公司一趟，處理一些棘手問題，當(dāng)時他看起來明顯憔悴很多。”