田苗苗　李奇

摘 要：旅游業(yè)的快速發(fā)展，帶動了酒店式公寓的蓬勃發(fā)展，天津作為北方的經(jīng)濟中心，商務往來頻繁，發(fā)展酒店式公寓有自己得天獨厚的優(yōu)勢。本文總結了天津酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀，探討了天津酒店式公寓存在的問題，并提出了對策建議，以期對天津酒店式公寓的發(fā)展有所裨益。

關鍵詞：天津；酒店式公寓；服務

酒店式公寓最早出現(xiàn)在歐洲，是旅游區(qū)提供給游客休息的住所。酒店式公寓與酒店相比，具有較大的居住空間，擁有獨立的廚房等相對完備的家居條件，與普通商業(yè)住宅相比，它提供酒店式的服務，如定期清掃、撤換床單、預定早餐等。酒店式公寓集酒店和公寓之長，具有投資和自用兩大功能，受到企業(yè)高管、外派人員和度假型旅游者的喜愛。天津是北方經(jīng)濟中心、國際航運中心和國際物流中心，經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶來了大量的商務活動和國際友人，天津酒店式公寓進入了快速發(fā)展時期。

1 天津酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 天津酒店式公寓空間分布

天津酒店式公寓主要集中在和平、河西兩個區(qū)，其中和平區(qū)主要分布于小白樓CBD、南京路商貿(mào)區(qū)等，河西區(qū)則主要集中在友誼路金融街區(qū)域。小白樓及友誼路金融區(qū)，商務氛圍比較濃郁，周邊寫字樓密集，酒店式公寓主要服務于跨國公司和企業(yè)的中高層管理人員，所以在這些地方酒店式公寓集聚。南京路地處天津市的黃金地段，連接本市幾大中心商業(yè)區(qū)和CBD商務區(qū)，隨著南京路區(qū)域高檔寫字樓和大型商業(yè)項目的不斷興建以及周邊交通設施的不斷完善，該區(qū)域已成為該市最為繁華的商務、商貿(mào)核心區(qū)。

1.2 天津酒店式公寓市場狀況

1.2.1 天津酒店式公寓市場需求現(xiàn)狀。天津酒店式公寓市場需求旺盛，首先得益于天津經(jīng)濟實力的不斷增強，服務業(yè)迅猛發(fā)展，一批大型商業(yè)綜合體和旅游項目的建成開業(yè)，對天津的酒店式公寓市場起了很大的推動作用，同時消費觀念和消費水平的提高也有利于酒店式公寓的發(fā)展。其次，會議、會展和商務活動的增多也提高了酒店式公寓的市場需求，據(jù)商委有關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年1-11月本市新批外資企業(yè)總投資在500萬美元以上的項目281個，同比增長約54%。1000萬美元以上的項目159個，1億美元以上項目5個，隨著本市引進外地、外資項目的增多，外籍員工數(shù)量大幅度增長，刺激了酒店式公寓的中短期居住需求，這些都大大提升了天津酒店式公寓的需求空間與潛力。

1.2.2 天津酒店式公寓供給現(xiàn)狀分析。從2000年以來，借著天津良好的發(fā)展前景，酒店式公寓得到進一步發(fā)展。天津出現(xiàn)了獨立單體結構的酒店式公寓，如煥日線、錢塘精英匯和奧林匹克大廈等，到2007年在售的酒店式公寓就有17個，這一時期，酒店式公寓呈現(xiàn)出多種建筑類型并存的狀態(tài)，特別是2009年，天津出現(xiàn)了一些頂級酒店式公寓項目，代表了天津酒店式公寓的最高水平。如和平區(qū)君隆威斯汀公寓、天津中心、天津環(huán)球金融中心，河西區(qū)艾麗華酒店式服務公寓，濱海新區(qū)的浙商大廈、德圣公館等。

現(xiàn)有的酒店式公寓體量差距很大，從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中，單體的酒店式公寓由于自身對餐飲娛樂配套及其他附屬設施的需要，在酒店式公寓中體量是最大的，如“奧林匹克大廈”體量超過4萬平方米，而酒店自帶的酒店式公寓由于可共享餐飲娛樂配套及其他附屬設施，所以體量相對較小，天津現(xiàn)有可營業(yè)高檔次酒店式公寓總建筑面積僅有14.5萬平方米左右，近幾年來隨著天津外國人士的不斷增加，現(xiàn)有的酒店式公寓很難滿足市場需求。

2 天津酒店式公寓發(fā)展存在的問題

2.1 缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準 首先，天津市場上的酒店式公寓普遍名稱混亂，種目繁多，使人無法從名字上直接判斷出其性質。如“天津泰達國際會館”、“艾麗華服務公寓”、“奧林匹克大廈”、“富邦花園”、“天津中心”等。由于名稱不統(tǒng)一，后期也不利于監(jiān)管管理，導致市場混亂。其次，酒店式公寓的硬件設施也沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準，酒店式公寓應該提供怎樣的服務，配備怎樣的設施，都沒有統(tǒng)一的標準。酒店星級評定標準是目前酒店式公寓唯一可以參照的行業(yè)標準，加之沒有統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會，天津酒店式公寓的監(jiān)管很不到位。

2.2 缺乏整體規(guī)劃 天津酒店式公寓在規(guī)劃上最為突出的問題是分布不均，天津酒店式公寓主要集中在市中心的商業(yè)地帶，該地區(qū)商業(yè)發(fā)達，人員來往頻繁，酒店式公寓分布密度很大，而其周邊地區(qū)則分布相對稀疏。酒店式公寓的過度集中帶來很多問題，如交通壓力，給整個城市的生態(tài)環(huán)境和形象帶來負面影響。這些地區(qū)的酒店式公寓在開發(fā)時，只考慮到優(yōu)越地理位置所帶來的高回報，而忽略了規(guī)劃的重要性和對該地區(qū)以后的統(tǒng)籌發(fā)展。

2.3 缺乏品牌建設 酒店式公寓的品牌是顧客最有效最直接的識別，它不僅可以幫助消費者選擇自己信任的產(chǎn)品，還有利于企業(yè)樹立競爭力。天津的酒店式公寓普遍缺乏品牌，而一個品牌的建立并不是通過營銷就可以建立的，需要專業(yè)化的管理。目前天津的酒店式公寓市場雖然已有一些國際化品牌管理公司，如艾麗華管理公司、雅詩閣管理公司，但與北上廣深等一線城市相比，天津的酒店式公寓明顯缺乏品牌管理，直接影響到天津酒店式公寓的競爭力。

3 天津酒店式公寓發(fā)展對策

3.1 推進法規(guī)建設，制定統(tǒng)一的行業(yè)標準 目前天津酒店式公寓行業(yè)的相關法規(guī)和標準，明顯滯后于酒店式公寓市場的發(fā)展，為盡快使天津酒店式公寓納入規(guī)范化的軌道上來，相關部門應該抓緊研究制定“天津酒店式公寓發(fā)展管理條例”，制定出一套標準的行業(yè)準則，改變天津酒店式公寓市場目前各行其是的自發(fā)狀態(tài)，用相關的政策法規(guī)保障質量和服務，培育出公平有序的市場環(huán)境，保護消費者的合法權益。

3.2 合理編制發(fā)展規(guī)劃，引導產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展 政府部門應積極吸取國內外酒店式公寓發(fā)展的教訓和相關經(jīng)驗，根據(jù)酒店式公寓發(fā)展的趨勢和市場發(fā)展的特點，及時編制和調整酒店式公寓市場和產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，在掌握宏觀調控主動權的同時，積極協(xié)同行業(yè)協(xié)會建立一套科學的評估指標體系，及時提供市場相關信息和分析結論，使得市場布局更加合理，發(fā)展更加有序。

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作者簡介：田苗苗（1981-），女，山西夏縣人，天津農(nóng)學院人文學院教師，碩士，研究方向：旅游企業(yè)管理；李奇（1992-），男，天津農(nóng)學院2014屆本科生。