賈春梅++葛揚(yáng)

摘要：在嚴(yán)格的城市行政等級管理體制下，我國城市房價水平與城市的行政級別關(guān)系密切。城市行政級別通過影響城市的資源集聚能力和住房需求，進(jìn)而影響住房價格。不同行政級別城市的資源集聚能力各異、住房需求不同，導(dǎo)致房價水平呈現(xiàn)較大的差異。但是，同一行政級別城市間的房價水平存在區(qū)域差異性。本文使用2005—2012年全國7O個大中城市市轄區(qū)的數(shù)據(jù)，建立面板模型，經(jīng)驗(yàn)分析城市行政級別對商品住宅價格的影響。結(jié)果表明，城市行政級別差異是引致城市間房價水平差異的重要因素。為此，需要對不同類型城市實(shí)行分類指導(dǎo)，實(shí)施差別化的調(diào)控措施，縮小城市間的房價差異。

關(guān)鍵詞：城市行政級別；資源集聚能力；房價水平差異；住房需求

中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1000176X（2015）10013107

一、引言

城鎮(zhèn)住房市場化改革以來，我國各個城市的房價水平均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但是，目前不同城市的房價水平各不相同。以全國70個大中城市為例，2012年上海的房價最高，市轄區(qū)的商品住宅均價為24 030元/m2，牡丹江的房價最低，市轄區(qū)的商品住宅均價僅為3 500元/m2，上海房價是牡丹江房價的近七倍。再以同一區(qū)域內(nèi)的城市為例，2012年南京市轄區(qū)商品住宅均價為16 400元/m2，而無錫為8 650元/m2，以上數(shù)據(jù)來源于相應(yīng)年份相應(yīng)城市的統(tǒng)計年鑒。

收稿日期：20150521

基金項(xiàng)目：國家社會科學(xué)基金青年項(xiàng)目“我國保障房有效供給激勵機(jī)制研究”（13CJY038）；國家社會科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目“《資本論》研究的研究”（12AJL001）；江蘇省博士后科研資助基金“不對稱信息下的保障房公平分配問題研究”（1301008C）；江蘇省教育廳人文社會科學(xué)基金一般項(xiàng)目“不對稱信息下的保障房配置效率研究”（2013SJD790014）

作者簡介：賈春梅（1976-），女，山東單縣人，講師，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動站研究人員，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。Email：jchmsky@naueducn

葛揚(yáng)（1962-），男，江蘇海安人，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。南京房價是無錫房價的近兩倍。由此可見，城市間的房價水平差異現(xiàn)象不僅在全國范圍內(nèi)存在，而且在同一區(qū)域內(nèi)也存在。

為什么城市間房價水平存在差異？從既有研究來看，很多文獻(xiàn)探討房價波動差異的原因，較少文獻(xiàn)關(guān)注房價水平差異的原因。就城市房價波動差異原因的研究而言，以往文獻(xiàn)幾乎都在傳統(tǒng)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論框架內(nèi)展開研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平[1-2]、居民收入水平[2]、城市環(huán)境、地方公共品供給、人口規(guī)模、租售比、信貸量和利率等貨幣政策 、土地價格和土地供應(yīng)量等影響住房供求因素間的差異引致了房價波動差異。

那么，上述造成城市間房價波動差異的原因是否也是造成房價水平差異的原因呢？以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異這一因素為例，有些城市間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異與房價水平差異是一致的，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較高的城市的房價水平也相對較高；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低的城市的房價水平也相對較低。就這些城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異因素或許可以部分地解釋城市間的房價水平差異。然而，不少城市間存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異與房價水平差異不一致的現(xiàn)象，并且這種不一致現(xiàn)象在東、中和西部地區(qū)都存在。比如，在東部地區(qū)，南京的人均GDP低于無錫，但其房價卻高于無錫；在中部地區(qū)，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直低于九江，但其房價卻高于九江；在西部地區(qū)，南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直低于柳州，但其房價卻高于柳州。因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異因素難以解釋南京與無錫、南昌與九江、南寧與柳州等城市間的房價水平差異。由此可見，影響房價波動差異的上述因素并不能很好地解釋城市間的房價水平差異，城市間房價水平差異背后或許存在更為深層次的原因。

少數(shù)文獻(xiàn)就城市間房價水平差異的原因展開了研究，黃燕芬和肖翔[3]認(rèn)為，以劃分城市行政層級為典型的一些不合理的中國式分權(quán)因素是引致城市間房價結(jié)構(gòu)性差異的重要制度原因。但遺憾的是，上述研究僅僅從理論上分析了城市行政層級對房價的影響機(jī)理，并未提供系統(tǒng)科學(xué)的實(shí)證檢驗(yàn)。

在上述研究的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、城市環(huán)境、地方公共品供給、人口規(guī)模、租售比和土地價格等因素或許在一定程度上導(dǎo)致了部分城市間的房價水平差異，但是這些影響住房供求因素均屬于城市間房價水平差異的表面原因，其背后隱藏著更深層次的原因。城市間房價水平差異的深層次原因在于城市資源集聚能力差異，而城市資源集聚能力差異的最主要原因在于城市的行政級別不同，當(dāng)然，城市所處于的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位不同也是引致城市資源集聚能力差異的因素之一。為了證實(shí)城市間房價水平差異的根源，本文主要進(jìn)行了以下三方面的工作：其一，在研究內(nèi)容上，梳理不同行政級別城市資源集聚能力影響房價水平差異的作用機(jī)制，并發(fā)掘其中的傳導(dǎo)渠道。其二，在研究視角上，不同于大多數(shù)從地域角度展開的研究（東中西三大區(qū)域），也不同于從城市規(guī)模角度展開的研究（一線、二線、三線、四線城市），本文從城市行政級別角度展開研究，考察主要由城市行政級別引致的資源集聚能力差異所造成的房價水平差異。其三，在研究樣本上，本文使用具有代表性的70個大中城市經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

二、城市行政級別引致房價差異的典型事實(shí)

按照城市行政級別的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前，我國的658個設(shè)市城市被劃分為4個等級：直轄市、副省級市、地級市和縣級市。以70個大中城市為例，70個大中城市中有4個直轄市、15個副省級市、50個地級市和1個縣級市（詳情如表1所示）。不同行政級別城市的房價水平差異較大，并且，同一行政級別城市間的房價水平存在區(qū)域差異性。

1在全國范圍內(nèi)，城市的行政級別越高，其住房均價越高

以70個大中城市為例，根據(jù)住宅均價進(jìn)行計算可以得到，2012年，直轄市的住宅均價為20 486元/m2，副省級市的住宅均價為12 079元/m2，地級市的住宅均價為6 930元/m2，縣級市的住宅均價為3 892元/m2。由此可見，不同行政級別城市的房價差異很大。直轄市的住宅均價高于副省級市的住宅均價，副省級市的住宅均價高于地級市的住宅均價，地級市的住宅均價高于縣級市的住宅均價。城市的行政級別越高，其住宅均價也越高；城市的行政級別越低，其住宅均價也越低。

2在一個區(qū)域內(nèi)，城市的行政級別越高，其住宅均價也越高

70個大中城市中，32個城市屬于東部地區(qū)、20個城市屬于中部地區(qū)，18個城市屬于西部地區(qū)。按照國發(fā)[2000]33號文件標(biāo)準(zhǔn)，北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南屬于東部地區(qū)；山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南屬于中部地區(qū)；重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內(nèi)蒙古屬于西部地區(qū)。就每個區(qū)域內(nèi)部而言，房價差異的城市行政級別效應(yīng)仍然存在。在東部地區(qū)的32個城市中，直轄市的住宅均價為24 853元/m2，副省級市的住宅均價為12 959元/m2，地級市的住宅均價為7 687元/m2。在中部地區(qū)的20個城市中，副省級市的住宅均價為11 679元/m2，地級市的住宅均價為5 796元/m2。副省級市的住宅均價遠(yuǎn)高于地級市的住宅均價。在西部地區(qū)的18個城市中，副省級市的住宅均價為8 278元/m2，地級市的住宅均價為6 257元/m2，縣級市的住宅均價為3 892元/m2。由此可見，在同一區(qū)域范圍內(nèi)，不同行政級別城市的住宅均價呈現(xiàn)明顯差異，同樣存在直轄市的房價高于副省級市的房價，副省級市的房價高于地級市的房價，地級市的房價高于縣級市的房價的現(xiàn)象。換言之，隨著城市行政級別的逐級增加，住宅均價依次增高，行政級別越高，城市的住宅均價也越高，行政級別越低，城市的住宅均價也越低。

3房價水平的區(qū)域差異性

值得一提的是，在處于不同區(qū)域的城市之間，房價差異的城市行政級別效應(yīng)不存在，房價水平存在區(qū)域差異性。其一，對比東部地區(qū)和西部地區(qū)城市的住宅均價可知，東部地區(qū)的直轄市、副省級市乃至地級市的住宅均價均高于西部地區(qū)的直轄市的住宅均價。其二，對比東部地區(qū)和中部地區(qū)城市的住宅均價可知，東部地區(qū)地級市的住宅均價均高于中部地區(qū)副省級市、地級市的住宅均價。其三，對比中部地區(qū)和西部地區(qū)城市的住宅均價可知，中部地區(qū)副省級市的住宅均價高于西部地區(qū)直轄市、副省級市以及地級市的住宅均價（如表2所示）。

總之，跨區(qū)域而言，在同一行政級別的城市之間，東部地區(qū)城市的住宅均價高于中部地區(qū)城市的住宅均價，更高于西部地區(qū)城市的住宅均價；甚至東部地區(qū)中行政級別較低城市的住宅均價也高于中部地區(qū)和西部地區(qū)行政級別較高城市的住宅均價。如此看來，城市房價水平存在區(qū)域差異性，城市所屬的區(qū)域也是影響城市間房價水平差異的一個因素。

通過以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，無論從全國范圍看，還是從每個區(qū)域內(nèi)部看，住宅價均與城市的行政級別關(guān)系密切，住宅均價存在明顯的城市行政級別差異效應(yīng)，不同行政級別城市的住宅均價出現(xiàn)梯度差異性，城市的行政級別越高，房價也越高；城市的行政級別較低，房價也相對較低。但是，對處于不同區(qū)域的城市進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)房價差異的城市行政級別效應(yīng)不存在，房價水平存在區(qū)域差異性，即城市所屬的區(qū)域也是影響城市房價差異的一個因素。

三、城市行政級別引致的資源集聚能力影響房價差異的理論分析

在西方發(fā)達(dá)國家，無論城市規(guī)模大小，城市地位皆平等，城市之間不存在行政上的隸屬關(guān)系，經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限也幾乎不存在差異。比如，美國擁有19 000多個規(guī)模各異的自治體，但這些自治體的行政級別幾乎沒有差異。除了首都巴黎之外，法國的4 000多座城市在行政機(jī)構(gòu)設(shè)置上近似，享受的權(quán)限也幾乎無異。加拿大擁有的2 100多個城市行政區(qū)彼此獨(dú)立，不存在行政上的隸屬關(guān)系[4]。有別于國外城市的行政等級趨同，我國城市實(shí)行的是嚴(yán)格的層級化行政管理體制，1983年之后，為了集中優(yōu)勢資源發(fā)展行政級別較高的城市，然后“先富帶后富”，帶動行政級別較低城市的發(fā)展，我國相繼確定重慶等14個城市為計劃單列市，享受省級政府的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。1993年中央決定除重慶、深圳、大連、青島、寧波和廈門6城市繼續(xù)保留計劃單列外，其他省會城市不再實(shí)行計劃單列。1994年，中央決定將廣州等16個城市的行政級別定為副省級，在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃上享受省級政府的權(quán)限。1997年重慶恢復(fù)為直轄市。自此以后，中國層級化的城市行政管理體系基本定型，即所有建制城市被劃分為4個級別：直轄市、副省級市、地級市和縣級市[9]。此外，按照國發(fā)[2000]33號文件標(biāo)準(zhǔn)，所有建制城市分別屬于東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)?？偠灾?，無論城市行政級別，還是城市所屬的區(qū)域，均影響城市的資源集聚能力，進(jìn)而影響住房需求，最終引致住房價格水平差異。從這個層面上說，城市間房價水平差異的根源在于城市的資源集聚能力的差異。

1城市的行政級別引致資源集聚能力差異

城市的資源集聚能力包括行政資源集聚能力、經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力四個方面，城市行政級別與城市所屬的區(qū)域影響城市的資源集聚能力，進(jìn)而影響城市的人口集聚能力。

（1）行政資源集聚能力差異

在中央集權(quán)的政府治理架構(gòu)下，地方政府行政級別高低與其享有的行政權(quán)力大小正相關(guān)，政治權(quán)力資源配置按照行政級別由高到低的順序逐級向下遞減，何種行政級別的地方政府將獲得與其行政級別相匹配的行政權(quán)力。具體而言，其一，行政級別高的城市往往能夠享受更多領(lǐng)域、更高層次的政策優(yōu)惠，在集聚支撐城市發(fā)展的關(guān)鍵性資源方面擁有更強(qiáng)的吸引力和談判力，在公共資源配置上占據(jù)優(yōu)勢，能夠集聚更多的行政資源。比如，城市行政級別越高，單位土地獲得的建設(shè)資金越多，城市基礎(chǔ)設(shè)施的水平也越高。其二，行政級別較高的城市擁有更多的發(fā)展機(jī)會。比如，更有可能申請到奧運(yùn)會、世博會、亞運(yùn)會和青奧會等經(jīng)濟(jì)或體育活動，帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其三，行政級別高的城市往往享有立法權(quán)，在不與法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定有利于地方發(fā)展的規(guī)章。相反，行政級別較低的城市無法享受多領(lǐng)域、高層次的政策優(yōu)惠，在行政資源配置上處于劣勢，行政資源集聚能力較低。

（2）經(jīng)濟(jì)資源集聚能力差異

行政資源的分布態(tài)勢決定市場資源的集聚態(tài)勢。其一，在中央集權(quán)的政府治理體制下，中央政府控制著大部分經(jīng)濟(jì)資源，行政級別越高的城市從中央政府那里獲得資源越多。其二，較高行政級別的城市在財政資源配置上占據(jù)主導(dǎo)地位，在財政收入、預(yù)算支出上擁有更大空間。其三，較高行政級別的城市憑借總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)集聚等優(yōu)勢能夠吸引更多的資本投入。其四，較高行政級別的城市能夠集聚更多的企業(yè)，擁有更多的就業(yè)機(jī)會，吸引大量人口涌入。與之相反，行政級別較低的城市的財政、金融、產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)資源集聚能力較弱。

（3）公共資源集聚能力差異

較高行政級別的城市由于經(jīng)濟(jì)資源集聚能力較強(qiáng)，在公共服務(wù)支出、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和公共服務(wù)水平等方面往往擁有更大的優(yōu)勢，擁有更多的優(yōu)質(zhì)公共資源，如重點(diǎn)中小學(xué)、高等院校、三甲醫(yī)院和軌道交通等。較高行政級別的城市具有更大的財力投入在公共交通、公共綠化、生活垃圾處理和生活污水處理等公共服務(wù)方面，使得城市更加宜居。相反，較低行政級別的城市的公共資源質(zhì)量不高，重點(diǎn)中小學(xué)、高等院校、三甲醫(yī)院、軌道交通等優(yōu)質(zhì)公共資源較少，公共交通、公共綠化、生活垃圾處理、生活污水處理等公共服務(wù)水平較低，城市的宜居性較差。

（4）人力資源集聚能力差異

不同行政級別的城市擁有強(qiáng)弱不等的人力資源集聚能力。市場選擇效應(yīng)引致產(chǎn)業(yè)向行政級別較高的城市集聚，優(yōu)質(zhì)的企、事業(yè)單位向行政級別較高城市集中，較高行政級別的城市的就業(yè)機(jī)會、就業(yè)崗位、職業(yè)發(fā)展機(jī)會較多，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會和可能性較大，工資水平相對較高，對優(yōu)秀人才的吸引力較大。同時，較高行政級別的城市的公共服務(wù)水平較高，城市的宜居性較好，對優(yōu)秀人才的吸引力較大。與之不同，較低行政級別的城市的就業(yè)機(jī)會、就業(yè)崗位、職業(yè)發(fā)展機(jī)會較少，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會和可能性較小，工資水平相對較低，公共服務(wù)水平較低，城市的宜居性較差，對優(yōu)秀人才的吸引力較小。

（5）資源集聚能力的城市行政級別效應(yīng)具有區(qū)域差異性

改革開放以來，我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的地區(qū)特征，東中西部的城市形成梯度發(fā)展態(tài)勢，從而造就了處于不同地區(qū)的城市具有不同的資源集聚能力。東部地區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢，率先開放發(fā)展，交通較為便捷，運(yùn)輸成本與交易費(fèi)用較低，產(chǎn)品的市場競爭力較大，地域性資源集聚效應(yīng)較大。同時，通過較多的行政或經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠政策、較多的投資機(jī)會、良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境，吸引到更大規(guī)模的FDI，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力較強(qiáng)。相比之下，中西部城市發(fā)育明顯不足，相關(guān)資源尤其是人力資源相繼流入東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力均相對較弱。

2城市間的資源集聚能力差異引致房價水平差異

（1）城市間的資源集聚能力差異引致人口集聚能力差異

優(yōu)質(zhì)的行政資源、經(jīng)濟(jì)資源、公共資源和人力資源由行政級別較低城市向行政級別較高城市集聚。與行政級別較低的城市相比，行政級別較高城市的產(chǎn)業(yè)和人口集聚能力較強(qiáng)。于是，不同行政級別城市的人口集聚能力出現(xiàn)明顯分化，行政級別較高城市的人口凈流入較多，行政級別較低城市的人口凈流入較少，甚至是人口凈流出。總之，城市的行政級別不同，分享體制內(nèi)與體制外的各種優(yōu)質(zhì)資源的機(jī)會與優(yōu)勢不同，人口集聚能力也不同。

（2）人口集聚能力差異和居民收入差異引致住房有效需求差異

一方面，行政級別較高城市的優(yōu)質(zhì)的公共資源、更多的發(fā)展機(jī)會和更舒適的生活環(huán)境引致更多人口流入；另一方面，一般而言，行政級別較高城市的居民人均可支配收入也相對較高，因而，居民的住房購買力相對較強(qiáng)，住房有效需求過旺。相比較而言，劣質(zhì)的行政資源條件難以集聚經(jīng)濟(jì)資源、公共服務(wù)資源以及人力資源，加之居民人均可支配收入也相對較低，住房購買力相對較弱，住房有效需求乏力。因而，不同行政級別城市的住房有效需求出現(xiàn)明顯分化。

（3）住房有效需求差異引致房價水平差異

在不同行政級別的城市間，住房有效需求的分化導(dǎo)致房價水平的分化。相對于住房供給而言，行政級別較高城市的住房有效需求相對過旺，行政級別較低城市的住房有效需求相對不足。較強(qiáng)的人力資源集聚能力引致較大的住房有效需求，較大的住房有效需求支撐了較高行政級別城市的高房價。相反，較弱的人力資源集聚能力可能導(dǎo)致住房有效需求的相對不足，住房有效需求的相對不足，引致了較低行政級別城市的低房價。

總之，本文將上述作用機(jī)理歸納為城市行政級別通過影響城市資源集聚能力、進(jìn)而影響住房有效需求，最終影響城市的房價水平。不同行政級別城市資源集聚能力不同，住房有效需求不同，不同行政級別城市房價呈現(xiàn)出較大的差異。

四、經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)

城市行政級別引致的資源集聚能力影響房價差異的作用機(jī)理是否正確需要計量結(jié)果的檢驗(yàn)，為此，本文選取2005—2012年我國70個大中城市市轄區(qū)的面板數(shù)據(jù)，經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)城市行政級別對房價的影響。

1計量模型和變量設(shè)定

根據(jù)以上分析，我們構(gòu)建如下的計量模型：

LnHPi，t=α+Level+βXi，t+East+Midd+δt+ηi+εi，t（1）

其中，被解釋變量為住宅銷售價格（HP），住宅銷售價格=住宅銷售額/住宅銷售面積。主要解釋變量為城市的行政級別，使用Level這一虛擬變量進(jìn)行度量，設(shè)直轄市和副省級城市為1，地級市和縣級市為0。為了考察區(qū)位因素對房價的影響，以西部為基準(zhǔn)，加入東部（East）和中部（Midd）兩個虛擬變量。Xi，t是一組控制變量，包括人均城市生產(chǎn)總值（PGRP）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Y）、城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值/總產(chǎn)值）（D）、戶籍總?cè)丝冢≒）、普通高校人數(shù)（SchoolP）、百萬人擁有公共汽車數(shù)（Bus）和住宅投資額（T）。δt表示時間非觀測效應(yīng)，ηi表示個體非觀測效應(yīng)。εi，t為其他可能起作用但沒有被模型捕捉到的因素。下標(biāo)i代表城市，t代表時間。為了平滑數(shù)據(jù)，對城市人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、戶籍總?cè)丝?、普通高校人?shù)、百萬人擁有公共汽車數(shù)和住宅投資額這幾個變量取自然對數(shù)。

2數(shù)據(jù)說明與統(tǒng)計性描述

考慮到各項(xiàng)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文所選數(shù)據(jù)的樣本時間為2005—2012年，樣本范圍是我國70個大中城市市轄區(qū)（不包括市轄縣）。2005—2009年城市市轄區(qū)的住宅銷售額、住宅銷售面積來自《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》，2010—2012年數(shù)據(jù)來自中國知網(wǎng)《中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展數(shù)據(jù)庫》。其中，住宅是包括了別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅等在內(nèi)的主要商品住宅。

戶籍總?cè)丝?、人均GRP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿RP比重、普通高校在校學(xué)生數(shù)、每萬人擁有公共汽車數(shù)和住宅投資完成額均來自相應(yīng)年份的《中國城市統(tǒng)計年鑒》（2006—2013年）。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自相應(yīng)年份《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價格年鑒》。為了消除通貨膨脹的影響，本文以2004年為基年，采用各城市的CPI將模型中所有價值型變量（房價、人均生產(chǎn)總值、居民收入、住宅投資額等）轉(zhuǎn)化為實(shí)際變量。表3提供了主要變量的描述性統(tǒng)計。

3結(jié)果及解釋

以下將對城市行政級別對房價差異的影響進(jìn)行實(shí)證研究。首先，我們進(jìn)行靜態(tài)分析。其次，我們加入滯后一期的房價水平（反映預(yù)期因素）將靜態(tài)模型拓展為動態(tài)模型，并運(yùn)用動態(tài)面板數(shù)據(jù)的GMM估計方法消除可能存在的識別性誤差。

（1）消除多重共線性

為了解決控制變量之間的多重共線性問題，我們采用逐步回歸的辦法予以解決。首先，分別做LnHP對P、PGRP、D、Y、SchoolP、Bus、T的一元回歸，檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示。第三產(chǎn)業(yè)占比D不顯著，因而被剔除。

其次，按R2的大小排序，為：LnY、LnPGRP、LnT、LnSchoolP、LnP、LnBus。以LnY為基礎(chǔ)，順次加入其他滯后一期的變量逐步回歸，加入住宅投資額LnT（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入居民人均生產(chǎn)總值LnPGRP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除；繼續(xù)加入每萬人擁有公共汽車LnBus（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入戶籍總?cè)丝贚nP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入高校學(xué)生數(shù)LnSchoolP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除；繼續(xù)加入第三產(chǎn)業(yè)占比LnD（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除。由此可見，得到人均生產(chǎn)總值、高校學(xué)生人數(shù)和第三產(chǎn)業(yè)占比這3個變量不顯著被依次剔除，剔除不顯著的變量，剩余的變量包括居民人均可支配收入、住宅投資額、每萬人擁有的公共汽車數(shù)和戶籍總?cè)丝凇?/p>

（2）消除內(nèi)生性

直接對模型（1）進(jìn)行最小二乘法和固定效應(yīng)模型估計，可能會產(chǎn)生聯(lián)立性、遺漏變量和測量誤差等內(nèi)生性問題。為了克服內(nèi)生性問題，我們將對虛擬變量之外的所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計。

（3）回歸結(jié)果及解釋

我們對計量模型（1）使用隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸，并通過Hausman檢驗(yàn)來判斷采用固定效應(yīng)還是隨機(jī)效應(yīng)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，固定效應(yīng)模型比隨機(jī)效應(yīng)模型更加有效。同時，又使用F值來檢驗(yàn)固定效應(yīng)模型的適用性，檢驗(yàn)結(jié)果表明，在1%的顯著水平上拒絕原假設(shè)。因此，本文列出使用個體固定效應(yīng)模型的回歸結(jié)果如表5所示。

首先，模型1的回歸結(jié)果及解釋

表6給出了因變量為房價自然對數(shù)的估計結(jié)果，模型1、2用固定效應(yīng)模型進(jìn)行了估計。從模型（1）的估計結(jié)果可以看出，城市行政級別這一虛擬變量系數(shù)在1%顯著性水平上為04817，說明城市行政級別對房價有顯著的正向影響。城市間的房價差異部分地由城市行政級別所引致。這一估計結(jié)果驗(yàn)證了我們之前的理論分析。

東部地區(qū)虛擬變量East的系數(shù)顯示城市的地理區(qū)位特征對房價差異產(chǎn)生了顯著影響，且隨著城市地理區(qū)位向東部過渡，房價出現(xiàn)顯著的增長，東部地區(qū)的房價高于西部地區(qū)的房價；中部地區(qū)虛擬變量Midd的系數(shù)顯示城市的地理區(qū)位特征對房價的影響為正，但不顯著。同時，由East和Midd的估計系數(shù)的大小可以看出，城市的地理區(qū)位對東部地區(qū)房價的影響大于對中部地區(qū)房價的影響。這就解釋了作為直轄市的重慶因?yàn)閷儆谖鞑康貐^(qū)，其房價高于西部地區(qū)的行政級別相對較低的城市房價，但卻不高于中東部地區(qū)的部分城市的房價水平。

其次，模型2的回歸結(jié)果及解釋

為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?）的穩(wěn)健性，我們在模型（1）的基礎(chǔ)上加入上述通過檢驗(yàn)而保留下來的控制變量，其中包括居民人均可支配收入、住宅投資額、戶籍總?cè)丝诤兔咳f人擁有的公共汽車數(shù)四個變量構(gòu)建模型（2）。從模型（2）回歸結(jié)果看，在1%顯著水平下，城市行政級別這一虛擬變量系數(shù)為01602，仍然可以得出“城市行政級別對房價差異有顯著的正向影響”的結(jié)論。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的系數(shù)為06152，且通過了l%的顯著性檢驗(yàn)，即居民人均可支配收入增加1%，房價將上漲06152。居民人均可支配收入決定了居民的住房可支付能力。居民人均可支配收入越高，居民的住房可支付能力越強(qiáng)，住房需求越大，在住房供給一定的情況下，住房價格越高。住宅投資額的系數(shù)在顯著性水平為1%的情況下為01153，住宅投資額增加1%，房價將上漲01153%。直轄市、副省級城市這些行政級別高的城市過度聚集的行政資源、經(jīng)濟(jì)資源和教育資源引致了人力資源的集聚，相對于住房供給而言，住房需求過旺，房價上漲壓力較大；而地級市、縣級市這些行政級別較低的城市，市場規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)支撐小，人口聚集程度低，住房消化困難，導(dǎo)致住房相對過剩，房價陷入停滯或下跌。至于處于東部地區(qū)的天津市作為四大直轄市之一，為何其房價遠(yuǎn)低于同處于東部地區(qū)的北京和上海。筆者認(rèn)為其原因在于，其一，資源集聚能力偏低[5]。天津與北京同屬于直轄市，天津在地理位置上緊靠北京。北京資源集聚能力非常強(qiáng)，天津的很大一部分行政資源、經(jīng)濟(jì)資源和人力資源被吸引到了北京，因而，天津的資源集聚能力相對較弱。常愛華[5]借助加權(quán)變差系數(shù)和增量分析方法，從土地、人口和經(jīng)濟(jì)三個變量分析了東部8個省市的科技資源聚集能力。2013年，天津的R&D人員數(shù)為520萬，遠(yuǎn)低于北京的1918萬人、上海的1329萬人；天津的R&D經(jīng)費(fèi)為178萬元，遠(yuǎn)低于北京的669萬元、上海的423萬元；天津的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值為1 901萬元，遠(yuǎn)低于北京的2 757萬元、上海的5 557萬元；天津的發(fā)明專利授權(quán)量為1 889項(xiàng)，遠(yuǎn)低于北京的9 157項(xiàng)、上海的5 997項(xiàng)。因而，天津的科技資源集聚能力低于北京和上海。其二，居民人均可支配收入相對較低。2013年天津的居民人均可支配收入為32 658元，而北京為40 321元、上海為43 581元。因而，天津居民的住房購買力相對較弱，相應(yīng)的住房有效需求也相對較弱。

戶籍總?cè)丝谠?0%的顯著性水平上為00792，戶籍總?cè)丝趯Ψ績r差異有著較為顯著的負(fù)向影響。戶籍總?cè)丝谠黾?個百分點(diǎn)，房價下降00792%個百分點(diǎn)。住宅的最主要用途是居住，因此，人口凈流入，尤其是有效的人口凈流入影響房價水平。人口凈流入對應(yīng)的是常住人口凈增量，而有效人口凈流入對應(yīng)的是戶籍人口凈增量。愿意、并且能夠在城市中落戶的人口，這可能構(gòu)成一個城市持續(xù)的住房購買力。因而，戶籍總?cè)丝诓町愐铝顺鞘虚g房價的差異。

每萬人擁有的公共汽車數(shù)量的系數(shù)為01089，且通過1%的顯著性水平檢驗(yàn)，每萬人擁有的公共汽車數(shù)量每增加1%，房價將上漲01089%。行政級別較高的城市擁有較多的就業(yè)崗位、較好的醫(yī)療衛(wèi)生和教育條件，人口集聚力較強(qiáng)，對住房市場產(chǎn)生了的旺盛需求。加入控制變量之后，East和Midd的系數(shù)顯示城市地理區(qū)位特征對房價的影響沒有發(fā)生本質(zhì)的變化。

最后，模型3的回歸結(jié)果及解釋

滯后期的內(nèi)生變量與當(dāng)期值有較強(qiáng)的相關(guān)性，通過當(dāng)期值對房價產(chǎn)生影響，而當(dāng)期的房價對前一期的內(nèi)生變量則沒有影響。因此，模型（3）采用滯后期工具變量策略，對所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計。從模型（3）的估計結(jié)果看，其變量的估計系數(shù)與顯著性與模型（2）相似，城市行政級別的估計系數(shù)在1%水平上顯著為正，表明城市行政級別對房價差異有顯著的正向影響。

五、結(jié)論

在目前中國嚴(yán)格的層級化行政管理體制下，房價與城市的行政級別關(guān)系密切，不同行政級別城市的房價分化較大。城市行政級別通過影響城市資源集聚能力和住房有效需求，進(jìn)而影響城市房價。不同行政級別城市的資源集聚能力不同，住房有效需求不同，因而導(dǎo)致不同行政級別城市的房價呈現(xiàn)較大差異。但是，同一行政級別城市間的房價水平存在區(qū)域差異性。本文使用2005—2012年全國70個大中城市市轄區(qū)數(shù)據(jù)，建立面板模型對城市行政級別與商品住宅價格之間的關(guān)系進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。結(jié)果表明，城市行政級別差異是導(dǎo)致城市間房價差異的重要因素。對所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計后，估計結(jié)果依然是穩(wěn)健的。

2政策建議

本文的研究結(jié)論具有明顯的政策啟示。

第一，對不同類型的城市實(shí)行分類指導(dǎo)、采取差別化的調(diào)控措施。目前我國住房市場正處于動態(tài)調(diào)整過程中，不同行政等級城市的房價發(fā)生分化。無論何種行政級別的城市住宅投資額均呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，然而行政級別較高的城市對所有資源的集聚能力都相對較強(qiáng)，居民的住房購買力較大，住宅可以快速地被消化，因而，直轄市或副省級市等行政級別較高城市的房價依然有較大的上行壓力。相比較而言，行政級別較低的城市對所有資源的集聚能力（吸附能力）有限，居民的住房購買力較弱，住房有效需求較少，住宅供給相對過多，住宅供給量無法快速被消化，致使地級市或縣級市等行政級別較低城市出現(xiàn)了房價停滯或下跌。因此，應(yīng)該因地制宜地制定更具針對性的差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

第二，合理配置公共資源，培育較低行政級別城市的住房需求。其一，通過市場規(guī)律或行政引導(dǎo)，促進(jìn)城市發(fā)展資源的公平配置。按照基本公共服務(wù)均等化的要求，通過公共財政支出、金融支持、制度創(chuàng)新等政策引導(dǎo)教育、醫(yī)療等公共資源配置向行政級別較低城市傾斜，增強(qiáng)其資源集聚能力。其二，改善行政級別較低城市的公共交通。逐步建設(shè)快速鐵路、高速公路或輕軌以連接不同行政級別的城市，帶動行政級別較低城市的發(fā)展。在行政級別較低城市中，加快構(gòu)建以公共交通為主體的城市機(jī)動化出行系統(tǒng)，積極發(fā)展快速公共汽車等大容量地面公共交通系統(tǒng)，科學(xué)有序推進(jìn)通勤高效、交通便捷的快速交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，提高城市的宜居度，培育較低行政級別城市的住房需求。

第三，大力發(fā)展城市群（或“大都市圈”），緩解較高行政級別城市的房價壓力，縮小城市間的房價差距。所謂的“大都市圈”或“城市群”，就是以某一城市為中心，緊密聯(lián)合周邊城市的城市綜合體。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化背景下，需要優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群。加大行政級別較低城市的對內(nèi)對外開放程度，有序承接行政級別較高城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并集聚創(chuàng)新要素，依托優(yōu)勢資源發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，壯大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，增強(qiáng)城市群內(nèi)行政級別較低城市的人口經(jīng)濟(jì)集聚能力，承接大城市轉(zhuǎn)移的功能，有利于勞動力在行政級別較低的城市獲得滿意的發(fā)展機(jī)會和收入，緩解大量人口涌入大城市帶來的住房需求過旺的壓力。

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（責(zé)任編輯：劉艷）