□文/劉佳文 代雅菲 朱云

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

住房反向抵押貸款研究

□文/劉佳文 代雅菲 朱云

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，資本與金融市場(chǎng)以及政府引導(dǎo)等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件不成熟，使得我國(guó)推行住房反向抵押貸款產(chǎn)品還存在一定的阻力。為解決這些問(wèn)題，做出相關(guān)研究。

以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

收錄日期：2015年10月23日

一、引言

反抵押貸款最早源自荷蘭，是指符合一定條件的老人，在不失去所有房屋的產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的情況下，將自己的房產(chǎn)作抵押向金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，提前從房屋權(quán)益中支取現(xiàn)金，同時(shí)繼續(xù)居住在該房屋中，直到去世，然后由機(jī)構(gòu)將房屋拍賣(mài)，用所得的價(jià)款彌補(bǔ)支付給老人的貸款，同時(shí)獲得一定的收益。在貸款人各期所獲貸款額的貼現(xiàn)值的總額與房產(chǎn)價(jià)值一致的前提下，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)定價(jià)理論、保險(xiǎn)精算理論、鞅定價(jià)理論、期權(quán)理論與期權(quán)定價(jià)理論的研究，構(gòu)建出反向抵押貸款的基本框架。

二、我國(guó)住房反向抵押貸款存在的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)需求難以打開(kāi)。隨著中國(guó)老齡化社會(huì)的快速到來(lái)，養(yǎng)老越來(lái)越難以保障。同時(shí)，我國(guó)實(shí)行住房商品化，老人大多數(shù)擁有屬于自己的住房，也就造成了“房子富人，貨幣窮人”的尷尬情況。有外國(guó)學(xué)者利用SIPP數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，對(duì)老年人的資產(chǎn)組成進(jìn)行了詳細(xì)分析，他們認(rèn)為住房是增加老年人消費(fèi)資產(chǎn)的唯一途徑。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，存在著大量的住房反向抵押貸款產(chǎn)品的隱性需求，但是把這一需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，卻存在著難以解決的問(wèn)題。傳統(tǒng)的思想意識(shí)形態(tài)給這一金融產(chǎn)品的推行帶來(lái)巨大的阻力。

（二）社會(huì)供給難以保障。在中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的大背景下，我國(guó)推行住房反向抵押貸款存在較多的供給問(wèn)題。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的泡沫經(jīng)濟(jì)，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，而反向抵押貸款運(yùn)行的周期比較長(zhǎng)，存在的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，這也就使得許多金融機(jī)構(gòu)不敢涉足房地產(chǎn)行業(yè)。我國(guó)現(xiàn)行的金融市場(chǎng)不健全，資本未實(shí)現(xiàn)完全的證券化，資本流動(dòng)性存在較多的問(wèn)題，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較差，同時(shí)我國(guó)的監(jiān)督機(jī)制不健全，政府缺少相應(yīng)的政策支持。

（三）反向抵押貸款定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)難以規(guī)避

1、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要針對(duì)社會(huì)大眾，因此要考慮借款人的預(yù)期壽命，它的合同期限與房屋持有者的壽命直接相關(guān)，但壽命具有很高的不可測(cè)定性，導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付與房產(chǎn)價(jià)值之間財(cái)務(wù)失衡，使得金融機(jī)構(gòu)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，受損失的可能性比較大。盡管金融機(jī)構(gòu)會(huì)采取嚴(yán)格的壽險(xiǎn)精算分析，但是由于貸款人一般年齡偏大，健康因素會(huì)受較多方面的影響，所以按照生命表計(jì)算的誤差會(huì)比較大。這也就使得在研究反向抵押貸款定價(jià)時(shí)受到預(yù)期壽命的影響會(huì)比較大。

2、利率風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。住房反向抵押貸款的定價(jià)與市場(chǎng)利率有關(guān)，一般情況下利率越高，老年住戶(hù)取得的貸款金便越少，反之亦然。反向抵押貸款的定價(jià)不僅與當(dāng)期利率有關(guān)，還與老人去世后，房產(chǎn)出售時(shí)的利率有關(guān)，但在中國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制下，利率會(huì)受我國(guó)的通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及宏觀(guān)調(diào)控政策有關(guān)，金融機(jī)構(gòu)很難對(duì)未來(lái)的利率進(jìn)行估計(jì)，而且貸款運(yùn)作時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大。

3、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。反向抵押貸款的定價(jià)除了受利率、預(yù)期壽命的影響，還會(huì)被房產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)影響。對(duì)反向抵押貸款定價(jià)時(shí)，不僅僅需要考慮現(xiàn)行的房?jī)r(jià)，還要考慮當(dāng)借款人去世，合同到期，金融機(jī)構(gòu)要拍賣(mài)房子時(shí)，未來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值，這就要求金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行貸款定價(jià)時(shí)要考慮未來(lái)房?jī)r(jià)價(jià)值變動(dòng)的趨勢(shì)。而且還要考慮房屋的使用、損耗等引起的折舊、房產(chǎn)使用壽命、土地使用年限等多方面問(wèn)題。

三、我國(guó)住房反向抵押貸款問(wèn)題解決對(duì)策

（一）加大對(duì)這一金融產(chǎn)品的宣傳力度。加大宣傳可以使得老年人更多的了解這一金融產(chǎn)品，同時(shí)提供一些政府的支持政策，增加老年人對(duì)這一金融產(chǎn)品的信心，改變老年人的思想意識(shí)，形成開(kāi)放的思想觀(guān)。政府還可以相應(yīng)的提高遺產(chǎn)稅稅率，這可以相對(duì)減少老年人為子女留下遺產(chǎn)的數(shù)量，增加老年人的即期消費(fèi)，也會(huì)擴(kuò)大這一金融產(chǎn)品的需求。

（二）政府應(yīng)出臺(tái)一些政策支持。毋庸置疑，政府在這一政策的推行中應(yīng)處于領(lǐng)導(dǎo)地位，組織相關(guān)的學(xué)者、法律人士構(gòu)建完善的法律體制，同時(shí)提供一些扶植政策，增加老人與金融機(jī)構(gòu)的信心，完善養(yǎng)老保障體制，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，合理確定我國(guó)商品房的價(jià)格，減少房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)，完善我國(guó)的金融市場(chǎng)，推行金融創(chuàng)新，合理地改變我國(guó)的金融市場(chǎng)環(huán)境。

（三）擴(kuò)大參與此項(xiàng)金融產(chǎn)品的人數(shù)。我們應(yīng)該明確的是人的壽命符合一定的大數(shù)定理，當(dāng)參加此業(yè)務(wù)的人數(shù)足夠多時(shí)，它的風(fēng)險(xiǎn)便可以在一定程度上得到分散，因此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極擴(kuò)大業(yè)務(wù)數(shù)量，這樣便可以形成一個(gè)相對(duì)確定的概率，進(jìn)而可以確定相應(yīng)的利潤(rùn)率。

（四）采取有條件的浮動(dòng)利率制度。在確定老年住戶(hù)每個(gè)月的養(yǎng)老金時(shí)，我們應(yīng)采用有條件的浮動(dòng)利率制度。這種金融產(chǎn)品運(yùn)作周期長(zhǎng)，單純的采用固定利率風(fēng)險(xiǎn)比較大，可以采用浮動(dòng)利率的計(jì)算方式，根據(jù)市場(chǎng)利率的變動(dòng)，當(dāng)利率變動(dòng)的幅度超過(guò)一定的范圍時(shí)，合理的調(diào)控貸款利率，這樣可以降低運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，有利于這一業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

（五）給予金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)補(bǔ)貼。國(guó)家及相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予機(jī)構(gòu)一定的政策補(bǔ)貼，以減少房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)給機(jī)構(gòu)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；還可以設(shè)計(jì)出一種再保險(xiǎn)產(chǎn)品，針對(duì)被抵押的房產(chǎn)進(jìn)行二次保險(xiǎn)，分散機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合理的降低機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

［1］柴效武.美國(guó)反向抵押貸款發(fā)展歷程及對(duì)我國(guó)的啟迪［J］.經(jīng)濟(jì)與管理研究，2010.4.

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［3］黎民.反向抵押貸款養(yǎng)老的中國(guó)困局及其突破［J］.貴州社會(huì)科學(xué)，2012.3.

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哈爾濱商業(yè)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃省級(jí)項(xiàng)目：“以房養(yǎng)老”的定價(jià)機(jī)理及方法體系研究（201410240016）

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