文│陳方勇

公寓投資的三種邏輯

文│陳方勇

陳方勇佰仕信資本董事長(zhǎng)

在雷軍投資小米公寓之前，純粹的出租性公寓投資實(shí)在是一件很苦逼的事。體現(xiàn)在這種產(chǎn)品從需求端而言根本是在夾縫中求生存，一面是嚴(yán)重過(guò)剩并不斷細(xì)分的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，一面是大量閑置散戶的居民出租房隨意定價(jià)沖擊。

可以拿來(lái)比較的優(yōu)勢(shì)不過(guò)是：和酒店相比公寓提供的是無(wú)打擾和接近于家的氛圍以及和散租房相比所提供的更為安全和規(guī)范的管理。然而回到投資邏輯上，仍然不得不要算的一個(gè)賬是究竟公寓的投資回報(bào)幾何，這能衡量它是否是一個(gè)好的投資選擇。當(dāng)我們面臨的現(xiàn)實(shí)情況是，酒店大多在賠錢(qián)，住宅的出租回報(bào)率若是按當(dāng)下的資產(chǎn)估值大多還不如活期存款利息，難道夾在兩者中間的公寓會(huì)有更好的表現(xiàn)？

就投資回報(bào)的邏輯來(lái)看，提高回報(bào)率的辦法無(wú)非兩個(gè)方向：加大分子，或者減少分母。就公寓而言，加大分子就意味著要提高經(jīng)營(yíng)收益，還是兩個(gè)方向去做工作，提高定價(jià)和降低運(yùn)營(yíng)成本。高定價(jià)不一定意味著是高端人群，還有一種高溢價(jià)的獲取是讓客戶為特殊情況買單，這就需要更精準(zhǔn)的客戶定位和更強(qiáng)大的客戶粘和度。

低成本運(yùn)營(yíng)的取得辦法之一是盡量做大規(guī)模取得規(guī)模優(yōu)勢(shì)，另外一種辦法是利用精細(xì)管理和科技運(yùn)用，減少不必要的浪費(fèi)。減少分母就是要盡量減少資本投入，一種最常見(jiàn)的選擇就是做輕資產(chǎn)（例如“二房東”），另一種可能就是做資本杠桿，用他人的錢(qián)來(lái)賺錢(qián)。當(dāng)然，這些還都是傳統(tǒng)的地產(chǎn)思維在考慮問(wèn)題。現(xiàn)在大家都調(diào)侃互聯(lián)網(wǎng)思維是“羊毛出在豬身上”，也就是說(shuō)可以不通過(guò)主業(yè)賺錢(qián)，而通過(guò)其他的延展來(lái)獲取更大的想象空間。據(jù)說(shuō)雷軍投資小米公寓的最初邏輯就是這樣的。

為了搞清公寓的投資邏輯，佰仕會(huì)近期組織了一場(chǎng)關(guān)于白領(lǐng)公寓的大討論，特別邀請(qǐng)了三家在公寓投資領(lǐng)域做得風(fēng)生水起的機(jī)構(gòu)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)PK。他們是鏈家地產(chǎn)投資的自如寓、華盛基金投資的太空船公寓和賽富不動(dòng)產(chǎn)基金投資的新派公寓。非常有意思，這3家各自有各自成功的邏輯，除了在管理細(xì)節(jié)上做足文章，還有各自獨(dú)到的視角。

鏈家是成功從線下殺入線上的二手房中介代表，他們盯準(zhǔn)的蛋糕是青年人從起步拼房到獨(dú)立空間再到體面租住以及最終擁有住房這樣一整個(gè)鏈條的居住消費(fèi)過(guò)程，并且希望通過(guò)提供一系列解決方案來(lái)抓住真實(shí)的客戶需求和真實(shí)的房源，因此他們做了整合散租的自如友家和集中管理的自如寓，這樣結(jié)合房屋出租和二手房買賣，為青年人群提供了一個(gè)全面的解決方案，倘若可以真正引導(dǎo)形成重復(fù)消費(fèi)行為，這樣的商業(yè)模式無(wú)疑是非常有價(jià)值的。一旦掌握了青年人群真實(shí)的租房、買房需求，鏈家就可以成為一個(gè)集中的需求端，面對(duì)市場(chǎng)就有了更為有力的議價(jià)權(quán)，不僅可以在二手房市場(chǎng)更具壟斷實(shí)力，在未來(lái)直接對(duì)接新房開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，鏈家的客戶資源也可以釋放巨大的潛在價(jià)值。所以，即使目前看來(lái)鏈家的自如寓本身不一定贏利，但其作為鏈家戰(zhàn)略擴(kuò)張的重要一環(huán)是非常具有戰(zhàn)略意義的。

華盛基金投資的太空艙公寓嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)其實(shí)都不能稱其為公寓，因?yàn)檫@在本質(zhì)上其實(shí)是一個(gè)流水線生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)居住模塊（理解為集裝箱也不過(guò)分），可以放在任何地方，提供的是面向社會(huì)中低收入人群的臨時(shí)居住解決方案。在華盛投資之前，太空艙運(yùn)行的是制造業(yè)模式，通過(guò)生產(chǎn)、銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。華盛進(jìn)入之后，非常敏銳地抓住了互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮下的資本風(fēng)向，引入面向年輕人的移動(dòng)生活概念，這樣太空艙就不僅僅是公寓了，而是面向廣大中、低收入人群的一個(gè)廉價(jià)居住解決方案，可以迅速規(guī)?；?。而“得屌絲者得天下”正是互聯(lián)網(wǎng)的邏輯，也是如今資本最為認(rèn)可的方向。這樣的人群雖然單位購(gòu)買力不高，但其龐大的基數(shù)和高頻次的消費(fèi)習(xí)慣被資本高度看重。這樣的用戶基礎(chǔ)，將成為一種可能的用戶接口，資本格外喜歡這樣的想象空間。另外，太空艙公寓給公寓的投資提供了一種脫地模式的借鑒，從不動(dòng)產(chǎn)變成了可動(dòng)產(chǎn)，不僅是從重變輕，更多了許多靈活處置的可能，這也是非常顛覆傳統(tǒng)的地方。

新派公寓是這三家當(dāng)中做公寓做得最本分的，其著眼點(diǎn)在于公寓的精準(zhǔn)定位以及由同質(zhì)化人群帶來(lái)的情景選擇。同樣地段的房子是可以比較的，房子的裝修和家具是可以相互模仿的，但是要替代一個(gè)能夠讓人產(chǎn)生深度認(rèn)同感的居住氛圍難度是比較大的。新派公寓的選擇在于做地段和品牌，用地段鎖定剛需，用品牌制造粘性，讓客戶愿意為了這不同的體驗(yàn)而付出溢價(jià)。新派公寓也是我看到最注重公寓本身投資邏輯的一家，他們用心而不是用錢(qián)來(lái)營(yíng)造居住的品質(zhì)，他們用貼心的服務(wù)而不是一味的折扣來(lái)吸引客戶，通過(guò)取舍聚焦核心客戶，雖然基數(shù)不是太大，但是卻成為最忠誠(chéng)的追隨者。新派公寓的擴(kuò)張速度可能是最慢的，但在單店贏利模式的思考上卻是行業(yè)當(dāng)中最成熟的。其輕重結(jié)合的打法有效地解決了贏利與持有之間的難題，從線下到線上的O2O模型有效地解決了客戶積累和削減管理成本的問(wèn)題，品牌影響力所帶來(lái)的價(jià)值認(rèn)同以及與供應(yīng)商之間的深度結(jié)合也為很多創(chuàng)新實(shí)踐提供了可能性。雖然新派公寓目前只在北京開(kāi)出兩家店，但其品牌影響力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了北京，據(jù)說(shuō)已經(jīng)得到了許多開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)，或許很快就會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制，不排除做品牌公寓的管理輸出。作為公寓的投資人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的贏利模式。千萬(wàn)不要僅僅因?yàn)槔总娡读?，就認(rèn)為這個(gè)行業(yè)成了“風(fēng)口上的豬”，盲目跟進(jìn)。

我們看到投資公寓其實(shí)是有多種的考慮。作為房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，白領(lǐng)公寓作為面向年輕客群的特殊產(chǎn)品，其實(shí)抓住的是住房消費(fèi)市場(chǎng)中最活躍旺盛的一個(gè)客群，面對(duì)這樣的客群怎樣激發(fā)他們的消費(fèi)潛力決定了公寓的投資模式。如果你看中這個(gè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)性，同時(shí)擁有強(qiáng)大的客戶網(wǎng)絡(luò)，就不妨學(xué)學(xué)鏈家自如的打法，“客戶在手，天下我有”；如果你希望成為消費(fèi)端口，做快速低成本復(fù)制的產(chǎn)品，太空艙模式也未嘗不是一種可能，房車都可以是一種房，集裝箱也可以改造成酒店，太空艙公寓以低成本的方式解決了低收入人群的居住尊嚴(yán)，讓大家發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)之外原來(lái)還有替代者；如果你希望做精品，通過(guò)對(duì)特定人群的不斷提純來(lái)挖掘附加價(jià)值，新派公寓是一個(gè)很好的榜樣。也許有一天，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代選擇做一個(gè)精雕細(xì)琢的匠人是件多么難能可貴的事。相信我，市場(chǎng)會(huì)為這種珍貴的稀缺性買單。

公寓市場(chǎng)是一個(gè)還有待深度挖掘的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上一定還會(huì)出現(xiàn)更多更加令人耳目一新的玩法。作為公寓的投資人，最重要的是要了解自己在投什么，什么才是自己的贏利模式。千萬(wàn)不要僅僅因?yàn)槔总娡读耍驼J(rèn)為這個(gè)行業(yè)成了“風(fēng)口上的豬”，盲目跟進(jìn)。沒(méi)有基因和資源的積累，風(fēng)隨時(shí)可能會(huì)停，今天拿到投資不代表必然的成功，任何一個(gè)真正想做事的人都應(yīng)該想好，如果風(fēng)明天就停，這個(gè)行業(yè)瞬間從藍(lán)海變紅海的時(shí)候，我該怎么去做。當(dāng)然如果想清楚了就果斷出發(fā)吧，前方風(fēng)景正好。