文│張琳

雷軍系寓見 比拼You+

文│張琳

寓見和You+，同是雷軍投資，差異在哪兒？長租公寓分為兩種模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見則是分布式公寓。

雷軍小米科技創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官；金山軟件公司董事長；中國大陸著名天使投資人。

長租公寓的巨大市場需求

長租公寓獲得融資的消息近來頻頻傳出，除了寓見，上海的蘑菇公寓、四川的優(yōu)客逸也先后宣布獲得融資，在這些交易的背后，是資本市場對長租公寓行業(yè)的看好。

長租公寓市場規(guī)模有多大？數(shù)據(jù)顯示，僅北京、上海和深圳3個城市的存量房市場規(guī)模已經(jīng)達到3000億元。來自中國租賃市場的市場報告顯示，整個中國租賃市場有2.5萬億。北京每天平均有9.1萬人在尋找整租房，有3.7萬人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬人在尋找整租房，有1.6萬人在尋找合租房。

在拿到雷軍旗下順為資本投資后，一向低調(diào)的長租品牌公寓“寓見”開始被業(yè)內(nèi)關注。寓見成立于2014年3月，是上海的一個長租品牌公寓。在模式上，寓見采用了“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的模式。寓見和房東簽下5年的房屋托管合約，進行標準化裝修，然后在合約期內(nèi)將房屋出租給用戶。

寓見創(chuàng)始人程遠表示，選擇以上海作為公寓的第一站的原因在于兩個方面：第一，上海是典型的一線城市房價居高不下，對于一些工作不久的用戶來說，租房是剛需；第二，上海市場尚未出現(xiàn)巨頭公司，壟斷租房市場。

從市場需求和供應鏈上來看，上海的確適合長租公寓的發(fā)展。市場需求上，寓見面向的是畢業(yè)1～5年的白領。上?？側丝谑?300萬，有1000萬左右是流動人口，占到43％的比例，其中，年輕白領人數(shù)是400萬。從供應量上來說，上海有整租房源194萬間，合租房源160萬間。

程遠指出，人們買房的年齡在往后推遲。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，中國人買房的平均年齡是27歲，而在其他發(fā)達國家，美國買房年齡是31歲，英國37歲，德國42歲。程遠認為，在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于理性的情況下，越來越多的年輕人買房年齡會后延，這也意味著租房需求將越來越大。

寓見怎么做？

在巨大市場規(guī)模背后，長租市場也存在租房難、職業(yè)二房東太高房租以及住宿環(huán)境差的痛點。程遠的創(chuàng)業(yè)靈感由此而來。程遠介紹，對于房東來說，寓見扮演了資產(chǎn)管理者的角色；而對于用戶來說，寓見提供了高性價比的房屋。

寓見借助互聯(lián)網(wǎng)技術方式，整合房東的空置房，幫助其進行出租、管理。在這一過程中，寓見免除了房東被房產(chǎn)經(jīng)紀人頻頻電話騷擾以及看房的苦惱。另外，寓見還對房東一方提供了一些服務，如給每套房屋購買100萬的財產(chǎn)保險、每半年進行一次家電巡檢、代繳水電費等。

寓見將房源歸類為14套標準化房型，每一類都有相應的價格。在寓見平臺上用戶搜查到的房源更加真實，在房屋內(nèi)點基礎設施也更加完善。寓見的房源大致分布在上海外環(huán)和中環(huán)，定價在1500～2500元，處于品牌公寓中等水平。

對于新興的長租公寓企業(yè)，供應鏈端的拿房難是很大的問題。對于這個問題，程遠表示，可以將房屋選擇進行數(shù)據(jù)化。具體來說，在人流量方面可以通過交通情況來判斷。而房源總量的問題上，寓見將小區(qū)環(huán)境等條件進行拆分，并對每一項評分。通過評分，寓見就可以相對將房源判斷變成為一個可操作相對簡單的過程。

和You+的差異在哪兒？

同為順為投資的長租公寓，寓見和順為資本的差異化體現(xiàn)在哪些方面？長租公寓分為兩種北京每天平均有9.1萬人在尋找整租房，有3.7萬人在尋找合租房；上海每天平均有3.9萬人在尋找整租房，有1.6萬人在尋找合租房。模式：集中式和分布式。You+屬于集中式，而寓見則是分布式公寓。

程遠介紹說，類似You+的集中式公寓是拿下整棟樓盤，而后對房間進行統(tǒng)一裝修、配備，但是在房屋投入上略高，每間客房需要投入3萬元左右；而寓見則屬于民宅。寓見在小區(qū)內(nèi)拿下個人房東的房源，對房屋進行裝修配備后，以公寓品牌對外進行長租。其中分布式公寓無需對房屋進行改造，投入成本為1.5萬元左右。

在程遠看來，You+和寓見各有特色，You+創(chuàng)造了一種新的業(yè)態(tài)，滿足用戶辦公、住宿以及社交等需求，而寓見更像是社區(qū)管家。程遠進一步表示，兩家在服務上都很出色，但是You+的出色的服務體現(xiàn)在鄰里管理，而寓見則體現(xiàn)在住房方面。

談到順為資本，程遠表示，順為資本投資的企業(yè)有三個共同特點：第一，都以產(chǎn)品為導向，用戶思維明顯；第二，供應鏈控制的很細，企業(yè)在上游做品牌，在下游的供應量控制也很嚴格；第三，順為投資的企業(yè)中，大部分都是以互聯(lián)網(wǎng)來改造傳統(tǒng)行業(yè)，寓見、麗維家、You+以及愛空間都是如此。

在很多人看來，類似于You+那樣純粹拼房源數(shù)量，拼“讓年輕人住一起”的概念沒有太多價值。行業(yè)里的公寓業(yè)態(tài)主要分為分布式和集中式兩種，在不同的城市分別有不同的代表，大家的共同價值和當年的快捷酒店的價值相當。

目前，大家都是在高端和低端租房產(chǎn)品中間，按照標準化產(chǎn)品和服務的思路為目標市場提供更高性價比的租住選擇。