文/郭蓉

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簡析“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及分析

文/郭蓉

摘要：近年來，隨著我國稅制改革的不斷深入推進，我國營業(yè)稅逐漸退出了歷史的舞臺，“營改增”的實施正值收官之年，作為最后一批稅制改革的行業(yè)，我國物業(yè)管理行業(yè)必須盡快適應營改增的相關政策，并根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點找到具體的應對“營改增”實施的策略，幫助物業(yè)管理行業(yè)有效降低稅收負擔，避免稅收風險的發(fā)生。本文將就我國物業(yè)管理行業(yè)在“營改增”后面臨的挑戰(zhàn)進行分析，并探尋“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)造成的影響及應對措施。

關鍵詞：“營改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；策略分析

近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發(fā)展，服務業(yè)作為我國第三產業(yè)中的主要組成部分在國民經濟發(fā)展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發(fā)展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業(yè)的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業(yè)的影響較為明顯，很多企業(yè)和行業(yè)的稅負得以下降，真正提升了企業(yè)的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現(xiàn)我國服務行業(yè)稅負的整體下降，為全面推進服務業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎，為促進產業(yè)結構的優(yōu)化升級創(chuàng)造條件，為更好地轉變經濟發(fā)展方式提供保障。在“營改增”前，企業(yè)征收的營業(yè)稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現(xiàn)象。我國在這一大環(huán)境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業(yè)，企業(yè)在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發(fā)展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創(chuàng)新與發(fā)展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業(yè)管理多方面的重大變革，將對企業(yè)的組織結構、業(yè)務模式、資質管理、供應商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。如何在物業(yè)管理行業(yè)中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業(yè)管理行業(yè)必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)產生的影響分析

目前，隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展，各項改革與發(fā)展都得到了順利實施?！盃I改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業(yè)稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)的影響也逐漸凸顯出來。

（一）從長遠看促進了物業(yè)管理行業(yè)的進一步持續(xù)發(fā)展

“營改增”的實施，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產業(yè)有著極為重要的意義。目前，我國物業(yè)管理服務業(yè)中，對于物業(yè)管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業(yè)服務行業(yè)的稅率偏高，導致物業(yè)管理行業(yè)的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業(yè)進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規(guī)范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業(yè)管理行業(yè)為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規(guī)模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業(yè)管理企業(yè)的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業(yè)結構的調整、促進產業(yè)的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發(fā)展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業(yè)管理行業(yè)中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業(yè)提供減負優(yōu)惠?？梢姡盃I改增”的實施將在很大程度上促進物業(yè)管理行業(yè)的長遠、可持續(xù)發(fā)展。

（二）從短期看物業(yè)管理企業(yè)稅負不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為5%的營業(yè)稅，“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，由于企業(yè)的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業(yè)的稅負。可見，在短時期內，物業(yè)管理企業(yè)的稅負將會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。但是，如果能夠對保障房物業(yè)和商品房物業(yè)分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規(guī)定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業(yè)管理行業(yè)稅負增加的現(xiàn)象將會得到改觀。

（三）對物業(yè)管理企業(yè)的財務管理上的影響

在“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)納入到增值稅的體系中，這對物業(yè)管理行業(yè)是一個新的挑戰(zhàn)，對物業(yè)管理行業(yè)進一步規(guī)范自己的財務制度、統(tǒng)一核算口徑、保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現(xiàn)象的發(fā)生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業(yè)管理行業(yè)擴大市場規(guī)模極為有利。

二、物業(yè)管理行業(yè)實施“營改增”的有效對策研究

（一）積極進行前期市場調研

這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)自己的實際情況和行業(yè)特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業(yè)可以針對本企業(yè)前3年的營業(yè)稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業(yè)發(fā)展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業(yè)在經營管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)進行整改，全面夯實、規(guī)范經營管理中的基礎環(huán)節(jié)，為行業(yè)轉型

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