文/黃玉枝

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新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的分析

文/黃玉枝

摘要：伴隨中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自身經(jīng)營水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力來維持其市場(chǎng)地位，如何對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行合理的控制，使資金的利用得以發(fā)揮最大化效用，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理防范，顯得作用極其顯著。本文通過分析新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，對(duì)深入剖析其現(xiàn)狀，針對(duì)繼存問題提出對(duì)應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；財(cái)務(wù)管理；措施

伴隨著全面深化改革的推進(jìn)，國家推出了一些相應(yīng)的政策法規(guī)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了調(diào)控作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的增速明顯減緩，從高速發(fā)展逐漸進(jìn)入低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)投入較多的資金、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、不確定性因素多等特點(diǎn)，以往多投入的粗放型管理導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)未將財(cái)務(wù)管理置于企業(yè)管理應(yīng)有的地位。而財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理非常重要的組成部分，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新形勢(shì)下，分析如何發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營中的強(qiáng)有力作用，有著極其重要的實(shí)踐意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以資金作為主要的管理對(duì)象，對(duì)企業(yè)經(jīng)營全過程中各種資金籌集、收入、支出、消費(fèi)活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，對(duì)各種財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行正確地處理，為企業(yè)各項(xiàng)職能提供有效的支持。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)凸顯了其本身的行業(yè)性質(zhì)，主要表現(xiàn)為下述幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，任務(wù)重

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，節(jié)節(jié)攀升的地價(jià)和高額的房屋工程造價(jià)，使得房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的投資需求，加之房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率較低，無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的困難，因此一般都要向銀行進(jìn)行融資，房地產(chǎn)開發(fā)貸款成為主要的融資品種。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度高

房地產(chǎn)企業(yè)在較長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，存在諸多不確定性因素；現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)預(yù)測(cè)誤差造成的盈利風(fēng)險(xiǎn)，以及由于決策失誤導(dǎo)致可能不被市場(chǎng)認(rèn)可、產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的銷售風(fēng)險(xiǎn)，都給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象繁多，經(jīng)營業(yè)務(wù)繁雜，因此財(cái)務(wù)關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度，稍有不慎，將使企業(yè)陷入巨大困境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制中存在的問題

（一）不重視房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的過程性，不重視成本和費(fèi)用的管理

在“地產(chǎn)時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過土地增值攫取巨大利潤(rùn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理只承擔(dān)事后核算功能，對(duì)完整的財(cái)務(wù)管理控制過程缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，忽視了至關(guān)重要的事前和事中對(duì)成本和費(fèi)用的預(yù)算控制。但在新形勢(shì)下，國家宏觀調(diào)控力度加大政策，成本費(fèi)用提高和銷售挑戰(zhàn)帶來的壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理有一個(gè)系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)成本和費(fèi)用的控制，以便形成完整健康的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制體系。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理，融資和資本運(yùn)作能力尚待提高

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要求企業(yè)具有較強(qiáng)的融資和資本運(yùn)作能力，但我國的房地產(chǎn)明顯存在融資渠道單一、投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)管理、盲目追逐高端產(chǎn)品的現(xiàn)狀。新形勢(shì)下，金融服務(wù)滯后仍然存在，企業(yè)融資更加困難，很多企業(yè)不考慮自有資金和借入資金的比例，不考慮融資成本，甚至不惜代價(jià)向民間高息借款，企業(yè)經(jīng)營成本進(jìn)一步提高，過高的資金成本可能淹沒企業(yè)收入帶來的利潤(rùn)，使企業(yè)陷入舉步維艱的地步。

（三）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)對(duì)其財(cái)務(wù)管理員工的專業(yè)素質(zhì)能力、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)提出較高的要求。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于自身能力、經(jīng)驗(yàn)的限制，在未經(jīng)過科學(xué)分析、預(yù)測(cè)、執(zhí)行、反饋的基礎(chǔ)上就盲目決策，使企業(yè)面臨資金流缺乏、資金鏈斷裂、入不敷出的境況。素質(zhì)較低的企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員已不能與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要相匹配。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理高層過度追逐經(jīng)濟(jì)效益，忽視了對(duì)人才的培養(yǎng)激勵(lì)，導(dǎo)致卓越人才流失也是房地產(chǎn)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的重要因素。

（四）財(cái)務(wù)制度不健全，落實(shí)不嚴(yán)格

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度尚不健全，或是建立了一定的財(cái)務(wù)制度，由于種種原因未能有效地發(fā)揮作用，執(zhí)行流于形式。財(cái)務(wù)管理制度的不完善，使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，舞弊現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及面廣，監(jiān)督對(duì)象復(fù)雜，過程繁瑣，若缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，可能會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管浮于表面、會(huì)計(jì)信息缺乏真實(shí)性和可靠性、企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失等問題。

三、新形勢(shì)下改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的策略

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，甚至趨向白熱化，改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管，提高資金有效利用率，提升風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力，為企業(yè)和股東創(chuàng)造更大價(jià)值具有重要意義。本文主要從以下幾個(gè)方面的措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制水平，以便有效應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

（一）更加重視財(cái)務(wù)管理控制工作，提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無論是高層管理人員還是一般員工都要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，將其置于企業(yè)戰(zhàn)略層次的高度，樹立加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的企業(yè)管理理念，明確財(cái)務(wù)工作對(duì)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作用的重要意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重要程度和作用做有效的宣傳，提升員工對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)可度與認(rèn)同感，使財(cái)務(wù)管理人員樹立財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任心和自豪感，促進(jìn)橫向、縱向部門對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的支持和協(xié)作，確保財(cái)務(wù)管理工作能夠合理高效的運(yùn)行。另外，財(cái)務(wù)管理工作具有較高的專業(yè)性，要求從事財(cái)務(wù)管理控制工作的人員具備較高的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從選人環(huán)節(jié)開始，嚴(yán)格把控招聘職位要求，選擇具有相應(yīng)的專業(yè)資格和一定工作經(jīng)驗(yàn)的員工，進(jìn)而通過內(nèi)部培訓(xùn)、聘請(qǐng)專家授課等方式，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)，在工作中學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，最后要對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行必要的有效考核和獎(jiǎng)懲，促進(jìn)人員間的良性競(jìng)爭(zhēng)，使之更加主動(dòng)更加積極地提升自身，更多地為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（二）完善財(cái)務(wù)制度，增強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)控，提高制度執(zhí)行力

建立健全財(cái)務(wù)管理制度，不斷完善監(jiān)控機(jī)制，建立內(nèi)控體系，要求在明確財(cái)務(wù)部門與其他部門關(guān)系的基礎(chǔ)上與房地產(chǎn)企業(yè)其他相關(guān)制度有機(jī)整合，提高財(cái)務(wù)制度的科學(xué)性和可操作性。完善財(cái)務(wù)制度，要能夠促進(jìn)財(cái)務(wù)工作責(zé)任的高效執(zhí)行，通過企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制和內(nèi)控體系的高效運(yùn)作，保證財(cái)務(wù)管理制度有效發(fā)揮作用，對(duì)不遵守制度的員工要適時(shí)進(jìn)行嚴(yán)厲的處理，保證財(cái)務(wù)管理制度的不可侵犯，避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)，資金去向不明的現(xiàn)象，使企業(yè)高效運(yùn)作。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系，加強(qiáng)成本管理

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在充分考慮稅率、利率及自有資金的基礎(chǔ)上，合理選擇籌資策略，分配長(zhǎng)短期資金，由單一融資向以銀行開發(fā)存款為主，信托融資、股權(quán)債務(wù)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，避免由于籌資渠道或方式不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債不合理、資金鏈斷裂；其次要建立完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系，尤其是要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該及時(shí)根據(jù)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案同企業(yè)內(nèi)部其他相關(guān)部門或人員判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，估算項(xiàng)目預(yù)算，預(yù)測(cè)盈虧，準(zhǔn)確評(píng)估各時(shí)期項(xiàng)目開發(fā)所需的現(xiàn)金流入、流出以及流入、流出的時(shí)機(jī)，使之與獲取融資的金額、時(shí)間相互匹配，并盡可能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行詳盡的的財(cái)務(wù)預(yù)算；最后房地產(chǎn)企業(yè)要有效運(yùn)用現(xiàn)代化信息手段，增大成本管理的力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本與支出的即時(shí)、動(dòng)態(tài)管理。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場(chǎng)環(huán)境中保持自身的市場(chǎng)地位、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，必須加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、開發(fā)運(yùn)營起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)其資金進(jìn)行有效管理和監(jiān)督，做到規(guī)范化和合理化，充分提升資金的使用效率，有效降低企業(yè)負(fù)債和運(yùn)營成本，從而為企業(yè)經(jīng)營效益最大提供保證。

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上接（第50頁）管理，以保證合法化和法制化。并建立獎(jiǎng)懲制度。另外，每年要對(duì)國有參股公司進(jìn)行資產(chǎn)定期清查。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為必須規(guī)范、公開、公平執(zhí)行。對(duì)交易行使統(tǒng)一管理，確保產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)范化、合理性和權(quán)威性。

（三）對(duì)財(cái)務(wù)軟件發(fā)展提出的建議

1.需提升專業(yè)財(cái)務(wù)軟件的功能模塊，使其更加專業(yè)化、人型化。在原有的財(cái)務(wù)管理功能基礎(chǔ)上，著重提升會(huì)計(jì)核算功能，細(xì)化功能模塊，這樣企業(yè)就可以根據(jù)自身的個(gè)性化需求來制定相應(yīng)的模塊。這樣一來，企業(yè)財(cái)務(wù)管理將更加簡(jiǎn)便、有效。加上互聯(lián)網(wǎng)化應(yīng)用，財(cái)務(wù)管理軟件就能將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)順暢傳遞，企業(yè)資金流動(dòng)更加便利，快捷。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)軟件管理功能。隨著技術(shù)的迅速發(fā)展，財(cái)務(wù)軟件的功能要求也日漸變高。目前的財(cái)務(wù)管理軟件提供的功能仍然是一些基礎(chǔ)的，尚不能對(duì)企業(yè)分析和決策起到支撐功能。因此改進(jìn)財(cái)務(wù)軟件，使其智能化已是現(xiàn)如今財(cái)務(wù)管理軟件發(fā)展的必然趨勢(shì)。智能化財(cái)務(wù)管理軟件可以精準(zhǔn)的分析和判斷財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并輸出。企業(yè)管理人員可據(jù)此發(fā)掘出缺陷，同時(shí)找到更加適合的發(fā)展方向。

3.提高財(cái)務(wù)軟件的安全性。財(cái)務(wù)軟件的安全性對(duì)企業(yè)來說至關(guān)重要。因此，對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)軟件存在的安全漏洞，必須及時(shí)完善。設(shè)置更加優(yōu)化的防火墻，防范外界非法侵入；財(cái)務(wù)軟件的加密功能要再進(jìn)行加強(qiáng)，超級(jí)管理員必須有相關(guān)的制約，并嚴(yán)格審核財(cái)務(wù)人員的權(quán)限，嚴(yán)禁其訪問非本職工作的模塊。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員管理

財(cái)務(wù)人員對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理至關(guān)重要，財(cái)務(wù)人員必須具備良好的職業(yè)素養(yǎng)以及夯實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)。這樣才能夠滿足國有投資公司的財(cái)務(wù)管理需要，從而讓合作企業(yè)更加信任投資公司。國有投資公司需從以下方面加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的管理：

1.財(cái)務(wù)人員招聘。招聘財(cái)務(wù)人員必須嚴(yán)格篩選，保證其有良好的職業(yè)素養(yǎng)，有正直、誠實(shí)、有責(zé)任心的品格，豐富專業(yè)知識(shí)也必須具備。

2.定期財(cái)務(wù)培訓(xùn)制度。隨著經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，財(cái)務(wù)人員也必須與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)最新的財(cái)務(wù)管理能力，這樣才能具備較高的財(cái)務(wù)前瞻性。因此，為盡快適應(yīng)這種變化，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須定期派財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)知識(shí)，與時(shí)俱進(jìn)，不斷提高自我，完善自我。

四、結(jié)語

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，企業(yè)在進(jìn)步，財(cái)務(wù)管理模式也需要在適應(yīng)自身情況下而不斷發(fā)展和變化。只有提高財(cái)務(wù)管理手段，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，完善財(cái)務(wù)管理制度，才能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，保證企業(yè)高效發(fā)展。

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作者單位：（深圳中溢申發(fā)（集團(tuán)）有限公司） （泰安市國泰民安投資集團(tuán)有限公司）