摘要：受投資結(jié)構(gòu)不合理和難以適應(yīng)政策變化的影響，小型房企往往面臨眾多的投資風(fēng)險(xiǎn)，威脅企業(yè)的生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。小型房企必須充分重視項(xiàng)目可行性研究，密切關(guān)注政策變動(dòng)，靈活安排投資組合，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控，提高企業(yè)管理能力，通過(guò)參加保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)等措施對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地把控。

關(guān)鍵詞：投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 小型地產(chǎn)企業(yè)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，許多樓盤價(jià)格高高在上已完全脫離了成本加利潤(rùn)的定價(jià)原則，虛高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出消費(fèi)者的支付能力，導(dǎo)致全國(guó)各地尤其是二三線城市房屋空置率過(guò)高。房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，小型房企大多依靠銀行貸款進(jìn)行開發(fā)，一旦投資失誤就會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。重視和預(yù)防潛在的風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為小型房企不容回避的問(wèn)題。

一、小型房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)和成因

（一）企業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理

由于受經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)利潤(rùn)不超過(guò)3%規(guī)定的影響，許多開發(fā)商對(duì)參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)避而遠(yuǎn)之，而對(duì)開發(fā)利潤(rùn)率相對(duì)較高的商品房卻趨之若鶩。同時(shí)，小型房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目前期調(diào)查不細(xì)，測(cè)算不準(zhǔn)，掌握信息不全，導(dǎo)致投資項(xiàng)目銷售預(yù)期與實(shí)際嚴(yán)重不符，存在較大偏差。如當(dāng)前大部分消費(fèi)者對(duì)住房最迫切的需求是價(jià)格合理、戶型適中的經(jīng)濟(jì)適用型住房，而大部分企業(yè)過(guò)分注重開發(fā)利潤(rùn)較高、面積較大的高檔商品房，這與消費(fèi)者整體收入水平不相適應(yīng)，結(jié)果出現(xiàn)銷售不暢的現(xiàn)象，使得企業(yè)面臨著一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)。

（二）難以適應(yīng)政策變化的影響

土地和資金等資源是制約房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)的最重要的資源，充裕的土地儲(chǔ)備和寬松的貨幣供給，是維系小型房地產(chǎn)企業(yè)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。近年來(lái)，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的變化不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策，土地供應(yīng)和金融政策不斷收緊，使得小型房地產(chǎn)企業(yè)難以在較短的時(shí)間內(nèi)獲取亟需的土地和資金，造成小型房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇方面難以決斷，產(chǎn)品投資空間狹小，約束愈加嚴(yán)重盈利能力難以持續(xù)提高。在有限的土地和資金條件約束下如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和收益的最優(yōu)組合，己經(jīng)成為企業(yè)面臨的棘手問(wèn)題。

二、小型房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）充分重視項(xiàng)目可行性研究

可行性研究是一個(gè)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析過(guò)程，它是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析和診斷的活動(dòng)，是包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的所有投資建設(shè)項(xiàng)目前期工作中不可缺少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯靠梢詾樾⌒头科罂茖W(xué)決策提供可靠的依據(jù)，是預(yù)防和化解各種風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。長(zhǎng)期以來(lái)，小型房企普遍存在可行性研究意識(shí)缺乏的現(xiàn)象，認(rèn)為可行性研究可有可無(wú)，投資決策隨意性較強(qiáng)。房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程復(fù)雜多變，整個(gè)建設(shè)過(guò)程面臨大量的風(fēng)險(xiǎn)。小型房企在進(jìn)行投資前應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)需求搞準(zhǔn)項(xiàng)目定位，以鎖定未來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）靈活安排投資組合

由于各種風(fēng)險(xiǎn)往往難以識(shí)別和把控，因此在投資領(lǐng)域里通常必須遵循分散投資的原則，即通過(guò)不同項(xiàng)目不同領(lǐng)域的投資來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)掌控資源的多寡并結(jié)合消費(fèi)者購(gòu)買傾向的變化，選擇開發(fā)適宜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)開發(fā)類型、地段、價(jià)格各異，特點(diǎn)不同的投資組合，最終實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。為了從根本上達(dá)到降低和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，小型房產(chǎn)企業(yè)也可以投資類型相同但項(xiàng)目不同的項(xiàng)目組合，在盡可能的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。和其他領(lǐng)域的投資一樣，房地產(chǎn)領(lǐng)域不同的投資項(xiàng)目潛在的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，其隱含的獲利能力高低也不同。為了實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最小收益相對(duì)最大的目標(biāo)，一個(gè)可行的途徑就是進(jìn)行組合性投資，用未來(lái)的高收益投資彌補(bǔ)潛在的投資損失，以大補(bǔ)小最終獲得一個(gè)較為理想的收益。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控

工程建設(shè)包括兩個(gè)過(guò)程，一方面是項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，另一方面是項(xiàng)目建設(shè)完成的過(guò)程。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方與建設(shè)方是相互分離的兩個(gè)主體，雙方處于博弈的關(guān)系，因此，在工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)項(xiàng)目資金節(jié)約的現(xiàn)象往往少見(jiàn)，更多的情況是預(yù)算過(guò)少不斷追加投資資金。不僅如此，由于項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體之間具有不同利益關(guān)系，二者之間既有合作也有對(duì)抗，這就產(chǎn)生了一些潛在的矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。例如，投資方在建設(shè)過(guò)程中希望建設(shè)方能在約定的期限內(nèi)保質(zhì)保量完成項(xiàng)目，而項(xiàng)目方由于受到主客觀因素的制約往往不能按照投資方的期望完成項(xiàng)目，這就給建設(shè)項(xiàng)目留下了許多難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。小型房企應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)管理，強(qiáng)化安全意識(shí)防止出現(xiàn)事故，通過(guò)嚴(yán)格的管理控制保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，保證按照科學(xué)的施工方法和流程進(jìn)行建設(shè)，確保工程質(zhì)量，按期完成項(xiàng)目建設(shè)，盡量減少和降低未來(lái)不確定性。

（四）提高企業(yè)管理能力

實(shí)施科學(xué)、嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)管理是提高房地產(chǎn)投資效益降低投資風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，經(jīng)營(yíng)管理是企業(yè)運(yùn)行的核心環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)管理水平和能力的高低直接關(guān)系到企業(yè)的興亡。提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力，是小企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取較高收益的關(guān)鍵所在。小型房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中必須密切關(guān)注市場(chǎng)的變化，隨時(shí)把握市場(chǎng)需求狀況以及發(fā)生的變化，要根據(jù)消費(fèi)者的心理需要和支付能力在營(yíng)銷中采取靈活而合理的銷售方法和定價(jià)法案，力求避免因價(jià)格的變化給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌闪r(shí)間短，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)欠缺，營(yíng)銷渠道不暢、人才儲(chǔ)備不足，在營(yíng)銷方面往往存在許多短板。為回避企業(yè)存在的這些瓶頸加速解決存在的問(wèn)題，小型房企可以引入經(jīng)驗(yàn)豐富、渠道通暢、客戶眾多的營(yíng)銷代理進(jìn)行銷售。

（五）通過(guò)參加保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資過(guò)程包含多個(gè)環(huán)節(jié)，由于不可控因素的作用每個(gè)環(huán)節(jié)都隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎就有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)造成損失，企業(yè)要想完全避免這些風(fēng)險(xiǎn)幾無(wú)可能。理想的做法是將這些有可能發(fā)生的不確性通過(guò)一定的渠道轉(zhuǎn)化為可控的、確定的因素并力求減少可能的損失。和其他高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)一樣，小型房企業(yè)可借助參加保險(xiǎn)采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)鎖定風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)盡可能減少自身?yè)p失的目的。

隨著內(nèi)外部環(huán)境的不斷變化，小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多的投資風(fēng)險(xiǎn)，為了有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，小型房企必須謹(jǐn)慎投資、適應(yīng)需要，合理決策，采取多種預(yù)防措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，以保障小型房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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（吳繼烈，1992年生，青海民族大學(xué)。研究方向：土木工程）