屏邊苗族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

摘要：改革開放后我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，建筑行業(yè)更是異軍突起成為推動我國經(jīng)濟水平不斷增長的重要動力。隨著房產(chǎn)總量的增加怎樣有效的管理這些房產(chǎn)成為，我國政府部門不得不解決的重要課題。由于房產(chǎn)交易市場活躍度的不斷提高，人們在交易過程中的風(fēng)險也在不斷增加，在房產(chǎn)交易過程中怎樣保證權(quán)益成為人們關(guān)注的重要問題。基于此政府相關(guān)部門強化了不動產(chǎn)等級制度，通過該制度對房屋產(chǎn)權(quán)建立、變更、滅失進行規(guī)范管理。但是由于我國房地產(chǎn)市場開放較晚，相應(yīng)的房地產(chǎn)登記工作經(jīng)驗匱乏，房地產(chǎn)登記制度仍待完善，造成了實際的房地產(chǎn)登記管理工作中仍存在較多問題，因此相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析和研究房產(chǎn)登記制度中存在的問題，并在此處上提出科學(xué)有效的完善措施，通過構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)登記制度推動我國房地產(chǎn)登記工作的有序開展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記制度；不足；完善

近幾年我國房地產(chǎn)市場收到了前所未有的關(guān)注，無論是投資還是居住目的，購買房屋必然會涉及房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，只有通過房產(chǎn)登記購買者的房屋所有權(quán)才能夠得到保護。然而隨著房產(chǎn)登記數(shù)量的增多，我國房產(chǎn)登記制度存在的不足也逐漸暴露出來，這不僅嚴(yán)重抑制了房產(chǎn)登記工作作用的發(fā)揮，對于我國房地產(chǎn)市場的管控也造成了很大影響?；诖藰?gòu)建科學(xué)有效的房產(chǎn)登記制度具有十分重要的意義，本文將對房地產(chǎn)登記制度中的不足進行分析，并在此基礎(chǔ)上探索完善我國房產(chǎn)登記制度的措施。

一、房產(chǎn)登記的職能

第一，管理職能。房產(chǎn)登記管理職能主要體現(xiàn)為管理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是房產(chǎn)行政機關(guān)登記、管理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況的活動，登記申請人是主管機關(guān)的管理對象。實際當(dāng)中房產(chǎn)登記主要有以下幾種職能：首先，監(jiān)督審查房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的得失變更，進而為產(chǎn)權(quán)登記的合法性和真實性提供保障，最終達到通過行政手段管理房產(chǎn)的目的。其次，通過房產(chǎn)登記構(gòu)建我國的戶籍資料，為戶籍管理的有序進行提供保證。通過采取房產(chǎn)登記措施，能夠更加科學(xué)的整體規(guī)劃房產(chǎn)資料，通過提升房屋使用效率降低房產(chǎn)資源浪費現(xiàn)象，進而實現(xiàn)社會效益的提升。

第二，公示職能。房產(chǎn)登記的公式職能中房產(chǎn)權(quán)利變動情況會由房產(chǎn)行政主管機關(guān)公示，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況能夠被社會大眾所了解，進而有效的保護了利害關(guān)系人的知情權(quán)，并通過房產(chǎn)登記社會公信力的樹立為產(chǎn)權(quán)交易的安全進行提供保證。所以，在我國房產(chǎn)登記中存在名義上的權(quán)利人和真正權(quán)利人不一致的情況，若是沒有及時公開這種情況，就很可能出現(xiàn)名義上權(quán)利人和不知情第三人交易產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，這種情況下第三人的權(quán)益就有可能受到侵害。

第三，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)職能。房產(chǎn)登記能夠確認(rèn)產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)屬狀態(tài)，也就是產(chǎn)權(quán)具備了相應(yīng)的法律效力，這樣社會就會公認(rèn)經(jīng)過法律確認(rèn)的房產(chǎn)，通過法律規(guī)定使房產(chǎn)獲得了國家強制力的保護，這樣就能夠有效對抗他人的非法侵害。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的運行正是建立在房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)職能的基礎(chǔ)上的，在我國房價不斷提升的過程中越來越多人選擇租房，通過確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，也能夠有效規(guī)范租房市場，進而為房產(chǎn)交易雙方的權(quán)益提供保障。

二、我國房地產(chǎn)登記制度存在的問題

第一，現(xiàn)階段房屋和土地兩個部門分管仍是我國很多地方房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處理主要方式，所以只有分別在土地管理機關(guān)和房產(chǎn)管理機關(guān)進行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記才能夠完成房地產(chǎn)權(quán)屬登記。而這種分別登記情況卻嚴(yán)重違背了法律設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)登記的目的，一方面使得不動產(chǎn)物權(quán)無法獲得統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)，法律之間存在沖突；另一方面不同登記機關(guān)的職責(zé)沒有明確的劃分，不同部門間的利益沖突引發(fā)了很多重復(fù)抵押房屋土地的情況。

第二，不動產(chǎn)物權(quán)登記立法仍有待健全。實際當(dāng)中我國很多關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)法律法規(guī)在不動產(chǎn)登記問題上都做出了相應(yīng)規(guī)定，這些規(guī)定存在內(nèi)容沖突、銜接不緊密的問題，同時一些部門在工作中過分強調(diào)本部門利益，進而造成不一致的登記權(quán)屬證書、不一致的房產(chǎn)和地產(chǎn)、不一致的登記效力、不一致的登記機關(guān)、不一致的登記程序等問題[1]。

第三，近年來我國越來越多的農(nóng)村房屋參與到房產(chǎn)經(jīng)濟交易活動中來，相應(yīng)城鄉(xiāng)登記管理不一致的問題愈發(fā)凸顯。實際中我國主要由村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作，這樣就使得村鎮(zhèn)管理部門工作人員對此項工作專業(yè)知識缺乏了解，進而造成城鄉(xiāng)登記管理的差異[2]。

三、完善我國不動產(chǎn)物權(quán)等級制度的策略

第一，為了使第三人利益和財產(chǎn)交付制度得到保障，應(yīng)當(dāng)通過法律規(guī)定的形式使相應(yīng)權(quán)利主體獲得長期穩(wěn)定的財產(chǎn)權(quán)利和權(quán)利效力，為人們的利益期待提供有效的保護。發(fā)達國家的不動產(chǎn)登記制度都是以本國民事基本法律為基礎(chǔ)建立起來的，并通過配套的不動產(chǎn)登記法，使得不動產(chǎn)登記制度的可行性更高。我們應(yīng)當(dāng)汲取外國經(jīng)驗的有益部分，通過制定《不動產(chǎn)登記》等法律文件，促進我國不動產(chǎn)登記制度的不斷完善[3]。

第二，為了提升農(nóng)村集體土地房屋不動產(chǎn)登記管理水平，減小城鄉(xiāng)登記管理水平差異，應(yīng)當(dāng)為城市不動產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)設(shè)置統(tǒng)一的登記機關(guān)，進而實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)登記統(tǒng)一化、規(guī)范化的發(fā)展目標(biāo)。登記機關(guān)法定是房屋權(quán)屬登記的重要特點，其中縣級以上的地方人民政府房產(chǎn)管理部門是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)，這一點已經(jīng)在城市房地產(chǎn)管理法中得到明確，同時這一規(guī)定的適用對象是國有土地范圍內(nèi)的房屋。當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)主要是根據(jù)上世紀(jì)的村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例進行集體土地的權(quán)屬管理，但該條例中規(guī)定的村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理主體有市、縣人民政府建設(shè)或房產(chǎn)行政部門以及市、縣人民政府。近年來由于高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)的設(shè)立和縣改區(qū)等問題，很多部門沒能充分了解權(quán)屬登記工作，為了局部利益賦予這些單位自行發(fā)證的權(quán)力。這種多部門發(fā)證的狀況對于我國不動產(chǎn)權(quán)屬登記的有序、有效開展造成了嚴(yán)重影響。在國際范圍內(nèi)通行的不動產(chǎn)權(quán)屬登記都需要符合“簾幕原則”，也就是對于房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)只能通過一個窗口進行了解，公眾獲得信息的唯一來源就是政府登記簿。只有一個機構(gòu)對不動產(chǎn)權(quán)屬登記進行管轄，是保證這種唯一性的核心手段，所以在區(qū)分轄區(qū)時不能講土地所有權(quán)性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)[4]。

第三，當(dāng)前我國通過建立各種不動產(chǎn)分別登記，分配各種不動產(chǎn)到相應(yīng)的管理部門。例如在土地管理部門進行土地登記，在建設(shè)行政部門進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，在森林管理部門進行林權(quán)登記?；谛姓芾淼慕嵌冗@種等級制度似乎不存在什么問題，但是從物權(quán)法、民法的角度上看，這種做法并不是那么“無懈可擊”[5]。這是因為實際當(dāng)中提供統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)、進行物權(quán)公示、完成物權(quán)變動是不動產(chǎn)登記的根本目的，而不是單純的行政管理。在分別登記的情況下，就會產(chǎn)生不一致的法律基礎(chǔ)，進而在操作中產(chǎn)生沖突。例如，在我國擔(dān)保法中對于無建筑物的土地應(yīng)當(dāng)在土地部門登記抵押權(quán)，對于有建筑物的土地則應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)部門登記抵押權(quán)。同時擔(dān)保法還規(guī)定設(shè)定土地權(quán)利抵押權(quán)是，納入抵押的還包括地上附屬物，而在物上設(shè)抵押權(quán)時納入抵押的還包括土地權(quán)利。實際當(dāng)中，由于房產(chǎn)部門和土地部門無法共享登記信息和資料，假如有建筑物存在于土地之上，那么房產(chǎn)部門進行了抵押權(quán)等級設(shè)定，那么土地登記部門也進行了土地抵押權(quán)登記，由于兩部門無法知曉土地上房屋和土地是否在對方設(shè)置抵押權(quán)的情況，就會產(chǎn)生重復(fù)抵押的問題。根據(jù)擔(dān)保法中房屋占用范圍內(nèi)同時低壓規(guī)定，這兩個抵押權(quán)具有重合的支配范圍，也就是說這種因重復(fù)登記造成的重復(fù)抵押會導(dǎo)致權(quán)力重復(fù)實現(xiàn)的結(jié)果[6]。

結(jié)語

房地產(chǎn)登記制度的完善程度對于房地產(chǎn)登記工作的開展具有十分重要的意義和作用，而房地產(chǎn)登記工作不僅具有保證產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的作用，還能夠發(fā)揮宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能。所以相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)充分重視房地產(chǎn)制度的完善工作，根據(jù)我國實際情況、借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，對我國房地產(chǎn)登記制度進行建立健全，進而為房地產(chǎn)登記工作提供可靠的制度保障，本文分析了房產(chǎn)登記制度的不足和措施，但仍存在一定局限希望行業(yè)人員能夠加強重視，通過不斷完善房產(chǎn)登記制度，推動我國房產(chǎn)管理工作的開展。

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