盡管中國(guó)買家進(jìn)入海外市場(chǎng)會(huì)擴(kuò)大需求，但在供應(yīng)緊張的城市，中國(guó)買家實(shí)際上增加了新項(xiàng)目開發(fā)資金，也推動(dòng)了供應(yīng)量。

“中國(guó)投資客對(duì)海外住宅市場(chǎng)造成的影響，我認(rèn)為需要謹(jǐn)慎評(píng)估?！碑?dāng)被問到最近被熱炒的中國(guó)買家是否推高全球樓價(jià)時(shí)，萊坊亞太區(qū)研究部主管尼古拉斯·霍爾特連聲否認(rèn)。

尼古拉斯從2012年開始負(fù)責(zé)萊坊亞太區(qū)研究部，主要的國(guó)際觀察區(qū)域?yàn)橛?guó)、歐洲大陸和亞太區(qū)，他是倫敦政經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、謝菲爾德大學(xué)的市鎮(zhèn)和國(guó)家規(guī)劃專業(yè)的碩士和雷丁大學(xué)測(cè)量專業(yè)的研究生，也是英國(guó)皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專訪了尼古拉斯·霍爾特，請(qǐng)他從全球視角來(lái)聊聊海外置業(yè)。

“一些市場(chǎng)確實(shí)會(huì)出現(xiàn)買家購(gòu)買力不足的問題，但我認(rèn)為主要是因?yàn)楣?yīng)不足，而非海外需求。至于針對(duì)海外買家的限制措施，我認(rèn)為這不是特意針對(duì)中國(guó)買家的，更多的是要解決國(guó)內(nèi)購(gòu)房力不足的問題。”尼古拉斯說(shuō)道。

德國(guó)、阿聯(lián)酋買家最愛海外置業(yè)

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：從世界范圍來(lái)看，海外置業(yè)比例最高的國(guó)家是哪幾個(gè)？分別是多少？中國(guó)大概排在第幾位？

尼古拉斯·霍爾特：萊坊每年都會(huì)對(duì)全球超高凈值人士做出統(tǒng)計(jì)。根據(jù)2015年的數(shù)據(jù)，從全球來(lái)說(shuō)，德國(guó)和阿聯(lián)酋的超高凈值人士（扣除自住房屋之外，凈資產(chǎn)為3000萬(wàn)美元的人士）在海外房產(chǎn)投資的份額在整個(gè)房產(chǎn)投資方案中最高，達(dá)40%;此外，新加坡、馬來(lái)西亞和肯尼亞的富豪也有30%的房產(chǎn)位于海外。

中國(guó)具體排名情況不清楚，不過(guò)中國(guó)超高凈值買家只有5%的房產(chǎn)是在國(guó)外的，95%的還是在中國(guó)國(guó)內(nèi)。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：據(jù)你了解，中國(guó)人在倫敦置業(yè)時(shí)，主要是以移民、教育還是投資為目的？購(gòu)買房屋的價(jià)格主要分布在什么區(qū)間？

尼古拉斯·霍爾特：以上原因皆有。去倫敦進(jìn)行房產(chǎn)投資的買家有不同類型，有些非常富裕的中國(guó)人，他們申請(qǐng)英國(guó)的一類投資者簽證，打算更換自己的生活或者生意所在地。實(shí)際上，中國(guó)人是這類型簽證最大的申請(qǐng)者，截至2014年9月30日，357位中國(guó)人申請(qǐng)了該類簽證，而前一年申請(qǐng)者的數(shù)目為178位。

另外一些人，尤其是中產(chǎn)階級(jí)，主要是純投資客。過(guò)去18個(gè)月中國(guó)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，不少投資客在尋求多元化的投資手段。最后，留學(xué)需求也是一個(gè)重要的原因，父母會(huì)為他們?cè)谟?guó)留學(xué)的孩子購(gòu)買公寓。

對(duì)于中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，最受歡迎的價(jià)格區(qū)間是50萬(wàn)?100萬(wàn)英鎊。截至去年8月，倫敦市中心這個(gè)價(jià)格區(qū)間18.7%的住宅物業(yè)是中國(guó)人購(gòu)買的，同比增長(zhǎng)11.9%。相比二手房產(chǎn)，中國(guó)買家更偏好新建物業(yè)，在同一價(jià)格區(qū)間，新建物業(yè)21.6%由中國(guó)買家購(gòu)入，同比增長(zhǎng)14.5%。

另外一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，有越來(lái)越多的超高端買家對(duì)倫敦的頂級(jí)住宅項(xiàng)目有興趣，這些房產(chǎn)的價(jià)值超過(guò)1000萬(wàn)英鎊，我們相信接下來(lái)5年這個(gè)趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。

限制措施并非針對(duì)中國(guó)買家

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：有媒體認(rèn)為，是中國(guó)人炒高了英國(guó)、美國(guó)或者澳大利亞本地的房?jī)r(jià)，讓本地居民買不起房子，你認(rèn)可這種說(shuō)法嗎？

尼古拉斯·霍爾特：我認(rèn)為對(duì)于中國(guó)投資客對(duì)海外住宅市場(chǎng)所造成的影響，我們需要謹(jǐn)慎評(píng)估。盡管中國(guó)買家進(jìn)入這些市場(chǎng)會(huì)擴(kuò)大需求，但很多中國(guó)買家對(duì)新建項(xiàng)目有偏好，這樣的話在那些供應(yīng)緊張的城市，他們實(shí)際增加了新的項(xiàng)目開發(fā)資金，從而也推動(dòng)了供應(yīng)量。

尤其在英國(guó)和美國(guó)市場(chǎng)，我們注意到由于經(jīng)濟(jì)情況的好轉(zhuǎn)，住宅市場(chǎng)也開始回暖，再加上低利率以及國(guó)內(nèi)買家的強(qiáng)勁需求，這些都增長(zhǎng)了購(gòu)房需求。在上述一些市場(chǎng)確實(shí)會(huì)出現(xiàn)買家購(gòu)買力不足的問題，但我認(rèn)為主要是因?yàn)楣?yīng)不足，而非海外需求。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：有些國(guó)家出臺(tái)政策，提高了外國(guó)人購(gòu)房的門檻，主要原因是什么？這是針對(duì)中國(guó)海外購(gòu)房者的行為嗎？

尼古拉斯·霍爾特：全球許多國(guó)家對(duì)于國(guó)外買家購(gòu)買房產(chǎn)有不同程度的限制措施。比如說(shuō)在中國(guó)，不是本地居民的外國(guó)人不能購(gòu)買住宅物業(yè)。其他市場(chǎng)的開放程度各有不同。

最近，我們看到有些國(guó)家或地區(qū)針對(duì)過(guò)去幾年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的情況，采取了各種形式的針對(duì)海外買家的限制措施，比如說(shuō)中國(guó)香港和新加坡開始額外增收買房時(shí)的印花稅，英國(guó)開始增收賣房時(shí)的資本增值稅，澳大利亞在重新考慮對(duì)于國(guó)外買家購(gòu)房資格的規(guī)定。但我認(rèn)為這不是特意針對(duì)中國(guó)買家的，更多的是要解決國(guó)內(nèi)購(gòu)房力不足的問題。

海外置業(yè)投資趨勢(shì)

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：相比前幾年，2015年中國(guó)居民海外置業(yè)趨勢(shì)有何變化？

尼古拉斯·霍爾特：目前來(lái)說(shuō)，很多中國(guó)買家對(duì)葡萄牙、西班牙和馬耳他很感興趣，因?yàn)檫@些地區(qū)的“黃金簽證”項(xiàng)目能夠幫助買家獲得移民簽證，如有需求，還可以再進(jìn)一步申請(qǐng)公民身份。

美國(guó)和加拿大也是受歡迎的目的地。雖然近來(lái)中國(guó)人對(duì)于加拿大住宅物業(yè)的熱情有所下降，但美國(guó)紐約和洛杉磯依然受歡迎。

我們認(rèn)為中國(guó)人的購(gòu)房需求會(huì)繼續(xù)成為全球房產(chǎn)市場(chǎng)的推力，因?yàn)閿?shù)目日漸龐大的中產(chǎn)階級(jí)在海外尋求房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。隨著中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我們相信中國(guó)買家會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)，不僅僅限于成熟的西方市場(chǎng)，也會(huì)將目光拓展到新興市場(chǎng)。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：海外置業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？

尼古拉斯·霍爾特：我認(rèn)為最重要的就是要做好當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的功課，嘗試明白購(gòu)買流程、相關(guān)稅費(fèi)、貸款要求和程序以及退出方案。另外要尋求可靠的中介提供可靠的房源以及購(gòu)房相應(yīng)手續(xù)的協(xié)助。