日益飽和的商業(yè)地產(chǎn)，如何在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中贏得獨(dú)特空間？有人說(shuō)，更接地氣的社區(qū)商業(yè)，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的下_片“藍(lán)?！?。那么，在到達(dá)這片“藍(lán)?！钡穆飞希謺?huì)途徑哪些“雷區(qū)”呢？

社區(qū)商業(yè)，隨著住宅地產(chǎn)的高速發(fā)展也越來(lái)越被大家所熟悉，小到幾間住宅底商，大到幾萬(wàn)平米的社區(qū)配套商業(yè)，都被大家稱之為社區(qū)商業(yè)。隨著消費(fèi)需求的不斷變化，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)可以說(shuō)已經(jīng)在發(fā)展中遇到了瓶頸。根據(jù)杭州謝成龍商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)多年來(lái)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，目前代表性的社區(qū)商業(yè)操作模式主要有以下幾種：

傳統(tǒng)型

（底商、商業(yè)街等）

業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)小超市、餐飲、理發(fā)、洗衣等為主?；旧蠜](méi)有什么主力店，而且各商家也以個(gè)體戶為主。輻射范圍：服務(wù)范圍較小，一般以本小區(qū)和周邊幾個(gè)小區(qū)為主，半徑1公里左右。

主要特點(diǎn)：

1.基本上無(wú)規(guī)劃定位。

2.傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)一般商鋪的產(chǎn)權(quán)都是屬于個(gè)人。開(kāi)發(fā)商在處理商鋪時(shí)一般都以分割出售為主。

3.傳統(tǒng)型社區(qū)商業(yè)主要就是小區(qū)四周沿街的商鋪或者是小區(qū)內(nèi)底樓的小型便利店?！敖诌吺健?、“樓下便利店式”是典型的傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)。

4.以滿足本社區(qū)居民日常消費(fèi)為主，主要購(gòu)買人群就是社區(qū)內(nèi)的住戶。

5.商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商業(yè)物業(yè)價(jià)值難以提升。

6.服務(wù)質(zhì)量和購(gòu)物環(huán)境較差。

鄰里中心

（例：蘇州鄰里中心）

規(guī)劃定位：有前期的統(tǒng)一規(guī)劃、明確的定位及服務(wù)范圍，定位于“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”。

業(yè)態(tài)組成：商街規(guī)劃有近百項(xiàng)必備功能，銀行、超市、郵政、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所等現(xiàn)代化服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。除此之外，還有文化休閑和培訓(xùn)功能。

輻射范圍：服務(wù)范圍為方圓1公里8000戶居民，商業(yè)總量1萬(wàn)～2萬(wàn)平方米。

主要特點(diǎn)：

1.建筑形式上由體量較大的單幢或多幢建筑組成，通過(guò)規(guī)劃形成商業(yè)內(nèi)街。摒棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)。

2.商業(yè)業(yè)態(tài)以日常生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，有12項(xiàng)必備業(yè)態(tài)：超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)和衛(wèi)生所；經(jīng)營(yíng)多采取連鎖形式，同時(shí)輔以一些餐飲和休閑類業(yè)態(tài)。

3.服務(wù)主體為周邊幾個(gè)社區(qū)內(nèi)的居民，輻射能力不強(qiáng)。

4.政府統(tǒng)一規(guī)劃。

全功能社區(qū)商業(yè)中心

（例：萬(wàn)科杭州項(xiàng)目）

全功能社區(qū)商業(yè)中心在目前杭州萬(wàn)科錢江灣花園和良渚文化村兩個(gè)小區(qū)試行。其主要模式是前期以“十全十美”超市為基礎(chǔ)，而吸引其他商家進(jìn)入。

社區(qū)生活園區(qū)服務(wù)體系

（例：綠城藍(lán)庭商業(yè)項(xiàng)目）

規(guī)劃定位：“綠城生活園區(qū)服務(wù)體系”是—套以人的身體、精神需求為出發(fā)點(diǎn)的綜合全面的服務(wù)體系。

體系組成：“綠城生活園區(qū)服務(wù)體系”涵蓋健康、教育、生活三大服務(wù)內(nèi)容。

輻射范圍：主要服務(wù)于開(kāi)發(fā)商自己小區(qū)內(nèi)的居民。

主要特點(diǎn)：

1.體系的建立充分為社區(qū)居民考慮，除了滿足基本社區(qū)居民商業(yè)購(gòu)物的需求外，更重要的是可以滿足居民生活相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)。

2.必須要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)與強(qiáng)大的實(shí)力支撐，是一個(gè)整合行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈甚至很多不同行業(yè)的系統(tǒng)工程。

3.該體系在一定程度上是綠城物業(yè)的一次質(zhì)的提升，更側(cè)重人文關(guān)懷、為業(yè)主服務(wù)角度，而不是商業(yè)角度。

4.現(xiàn)階段試點(diǎn)的小區(qū)對(duì)老年人養(yǎng)老和兒童的吸引力較大。

5.更加側(cè)重于服務(wù)的軟件系統(tǒng)的構(gòu)建。

社區(qū)商業(yè)MALL

（例：北京事達(dá)廣場(chǎng)）

規(guī)劃定位：集時(shí)尚、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)于一身的大型綜合商業(yè)航母。

業(yè)態(tài)組成：“購(gòu)物+餐飲+休閑+娛樂(lè)”。引入最具規(guī)模的大型超市、精品百貨、銀行儲(chǔ)蓄、品牌餐飲、國(guó)際速食、健身中心、兒童娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)商品達(dá)2萬(wàn)余種。

輻射范圍：輻射周邊的幾個(gè)大型社區(qū)。

主要特點(diǎn)：

1.建筑形式以商業(yè)大廈+商業(yè)街+休閑購(gòu)物廣場(chǎng)為主。

2.一般商鋪都以開(kāi)發(fā)公司自己持有、統(tǒng)一打造為主。

3.綜合性強(qiáng)，包含了商場(chǎng)、商業(yè)街、娛樂(lè)城等多種形式。在業(yè)態(tài)上，包含超市、百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)、文藝演出等各類業(yè)態(tài)。

4.以“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民消費(fèi)進(jìn)家庭”為主題，以家庭消費(fèi)為主線，以業(yè)態(tài)互動(dòng)為目標(biāo)，讓消費(fèi)者體驗(yàn)購(gòu)物中心消費(fèi)的齊全、便利和實(shí)惠。

5.周邊至少有一個(gè)超大型的住宅社區(qū)。立足于鄰近社區(qū)。

以上五類模式涵蓋了目前社區(qū)商業(yè)的主要成功模式，但目前大多數(shù)社區(qū)商業(yè)還存在著很大的不足，真正操作成功的項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾（在市中心的社區(qū)底商除外，因?yàn)榫退闼晒α?，那也是自然成功的）?/p>

究竟是什么原因?qū)е律鐓^(qū)商業(yè)頻頻遭遇失敗呢？從杭州謝成龍商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)操作社區(qū)商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)主要存在以下五大特點(diǎn)，也直接導(dǎo)致了社區(qū)商業(yè)成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的雷區(qū)。

殺豬式銷售帶來(lái)的后果

開(kāi)發(fā)商先打出一個(gè)好的概念，將商鋪高價(jià)賣給投資者，然后這些投資者再進(jìn)行出租。按說(shuō)如果你的商鋪總體量不大，這種操作并沒(méi)什么不好，但錯(cuò)就錯(cuò)在開(kāi)發(fā)商由于售價(jià)過(guò)高，嚴(yán)重透支了投資者未來(lái)的回報(bào)率，導(dǎo)致投資者為了達(dá)到比較理想的投資回報(bào)，只能把租金提高，結(jié)果就是惡性循環(huán)一一租金如果高了，商家不肯，租金如果低了，業(yè)主不肯。

體量超出社區(qū)商業(yè)范疇

雖然開(kāi)發(fā)商自己稱之為社區(qū)商業(yè)，但一聽(tīng)體量，會(huì)嚇?biāo)廊说?，不大的社區(qū)，一做就是幾萬(wàn)方甚至上十萬(wàn)方的商業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了社區(qū)居民的需求，最終的結(jié)果可想而知，要想不死都難。對(duì)于社區(qū)商業(yè)的面積配比，其實(shí)并沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，如果你沒(méi)有把握，那就參照你住宅的人口，通常設(shè)置每人_平米的社區(qū)商業(yè)會(huì)比較安全。

住宅入住率長(zhǎng)期的超低

近幾年國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)發(fā)展超快，結(jié)果就是住宅越造越離城市遠(yuǎn)，由于前幾年市場(chǎng)太好了，房子是賣出去了，但入住率好幾年后還低得可憐。作為社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，什么前期調(diào)研、規(guī)模比例、規(guī)劃與布局、業(yè)態(tài)定位、建筑結(jié)構(gòu)、交通及人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、商業(yè)氛圍、運(yùn)營(yíng)管理等等做好這些都沒(méi)用，因?yàn)閴焊鶝](méi)人，連鬼都沒(méi)有的地方，怎么可能做成商業(yè)。

拔苗助長(zhǎng)似的操作方式

操作商業(yè)地產(chǎn)的朋友都知道，商業(yè)地產(chǎn)一定要遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，社區(qū)商業(yè)也不例外，有不少開(kāi)發(fā)商在操作社區(qū)商業(yè)的時(shí)候，唯一的要求就是打造“高檔”的商業(yè)，只要你能幫他做成“高檔”，什么免租金、貼裝修、補(bǔ)營(yíng)業(yè)差額這些都沒(méi)問(wèn)題。但是，商家要的是僅僅是這些嗎？對(duì)不起，商家來(lái)你這里是想要賺錢的。

社區(qū)商業(yè)存在先天不足

社區(qū)商業(yè)，從字面上看就知道是主要為社區(qū)居民所服務(wù)的商業(yè)，但由于很多社區(qū)商業(yè)的先天不足導(dǎo)致其很難良性運(yùn)作，比如，相關(guān)規(guī)定社區(qū)底商都是不能做餐飲的，因?yàn)橛杏蜔煟瑠蕵?lè)也做不了，因?yàn)橛性胍魰?huì)擾民。這就導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)在業(yè)態(tài)布局上捉襟見(jiàn)肘，不禁感慨：社區(qū)商業(yè)想要和居民和諧，難，真難！

那么，社區(qū)商業(yè)如何才能走出困境呢，除了相關(guān)機(jī)構(gòu)出臺(tái)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)外，杭州謝成龍商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在社區(qū)商業(yè)的操作模式上進(jìn)行突破。我們欣喜地看到，近幾年一些項(xiàng)目已經(jīng)在發(fā)展模式上進(jìn)行了創(chuàng)新，也收到了不錯(cuò)的效果，如位于蘇州的鄰里中心、北京的Living Mall、上海的聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)等都是創(chuàng)新模式的代表。

杭州近幾年在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展中也在不斷摸索新的模式，如社區(qū)生活園區(qū)服務(wù)體系、全功能社區(qū)商業(yè)中心就是杭州社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新模式的典型代表。

在這個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代里，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展同樣也面臨著新的挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商們只有結(jié)合自身的特點(diǎn)，才能找出適合自己的發(fā)展模式，社區(qū)商業(yè)的未來(lái)將值得我們期待。