前段日子，由于供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)在一線城市外的地方大多轉(zhuǎn)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們?cè)庥鲎≌?，所以一直希望可以找點(diǎn)啥創(chuàng)新的東西刺激刺激銷(xiāo)售。

最近互聯(lián)網(wǎng)金融又這么火。開(kāi)發(fā)商的眼光們自然而然地聚焦到P2P和眾籌這塊來(lái)了。

房地產(chǎn)P2P的利率比起銀行的按揭貸款一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)都沒(méi)有，地產(chǎn)抵押貸款又不能直接刺激住宅業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售，聰明的開(kāi)發(fā)商們想到了從首付下手。無(wú)奈市場(chǎng)反響平平，比如陸金所的首付貸款產(chǎn)品，據(jù)某個(gè)行業(yè)專(zhuān)家透露，試運(yùn)營(yíng)半年也只成交兩筆。

P2P是搞不起來(lái)了，那么問(wèn)題就來(lái)了——

房地產(chǎn)眾籌哪家強(qiáng)？

縱觀中國(guó)市場(chǎng)，目前打著眾籌概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目頗多，其中不乏一些“偽眾籌”，筆者就抽絲剝繭，來(lái)探討下中國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)眾籌的三種模式。

眾籌拍賣(mài)

這個(gè)模式特別的……有！創(chuàng)！意！

這是萬(wàn)科同學(xué)在蘇州搞的一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的標(biāo)的是蘇州萬(wàn)科城的一套住房，市場(chǎng)價(jià)大概90萬(wàn)。目標(biāo)金額設(shè)為54萬(wàn)，即該房總價(jià)的6折。

具體分三步走：

1、萬(wàn)科向客戶眾籌意向金（1000元起投），交了這筆錢(qián)之后呢，你就可以擁有參加眾籌拍賣(mài)的權(quán)限了。當(dāng)眾籌的金額達(dá)到目標(biāo)金額54萬(wàn)后，將轉(zhuǎn)入下一步。

2、開(kāi)發(fā)商以低于市價(jià)的底價(jià)（和目標(biāo)金額一樣為54萬(wàn)）進(jìn)行在線拍賣(mài)。交過(guò)眾籌意向金的同學(xué)們開(kāi)始拍房子了。

3、拍賣(mài)結(jié)束后，成交價(jià)超過(guò)底價(jià)的部分（若以80萬(wàn)成交，則超過(guò)底價(jià)的部分為26萬(wàn)）將被當(dāng)作投資收益按比例返還予繳納意向金的客戶。

整件事情很開(kāi)心：萬(wàn)科出讓利益，拍賣(mài)房子的小伙伴可以以市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投資”收益。

這件事情對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)嘛，仗著“眾籌”二字，就有無(wú)數(shù)的媒體幫他寫(xiě)稿分析，營(yíng)銷(xiāo)效果杠杠的。除此之外還能順帶測(cè)試。下現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)大概多少錢(qián)，也可以相應(yīng)地調(diào)整價(jià)格策略。

集體定制

這個(gè)案例好玩很多！

你們可以去看一個(gè)逼格很高的網(wǎng)站一一自由筑屋（沒(méi)有移動(dòng)版）。這是馮侖大叔搞的一個(gè)平臺(tái)。

馮侖大叔作為大名鼎鼎的萬(wàn)通地產(chǎn)老大，也是很有名的思想家。他喜歡做的事情除了搞搞地產(chǎn)寫(xiě)寫(xiě)書(shū)之外，也很喜歡炒概念，比如提了很多年都沒(méi)有搞起來(lái)的“立體城市”，比如這個(gè)神奇的網(wǎng)站“自由筑屋”。

一般的住宅項(xiàng)目嘛，都是先開(kāi)發(fā)好，然后就做銷(xiāo)售，是產(chǎn)品導(dǎo)向而不是用戶需求導(dǎo)向地在做項(xiàng)目。自由筑屋的概念呢，是由購(gòu)房者提出購(gòu)房需求，然后找到自己親朋好友一起團(tuán)購(gòu)（定制友鄰），甚至可以參與住宅項(xiàng)目的定制（通過(guò)票選、挑刺優(yōu)化等形式參與設(shè)計(jì)、戶型、裝修、公共空間、選擇物業(yè)公司等環(huán)節(jié)），也可以通過(guò)線上線下活動(dòng)與未來(lái)友鄰提早熟識(shí)。按需建房之后再收錢(qián)，多貼心啊。

聽(tīng)上去是不是很不靠譜？

沒(méi)錯(cuò)！所以他們Beta版本運(yùn)營(yíng)了一段時(shí)間之后就改版轉(zhuǎn)型了……連Logo都換了開(kāi)始做房地產(chǎn)團(tuán)購(gòu)+開(kāi)發(fā)商眾籌……

眾籌投資

真正意義上的眾籌出現(xiàn)了。

平安旗下的平安好房曾經(jīng)推出過(guò)一個(gè)“海外眾籌”的項(xiàng)目，媒體曾經(jīng)大炒過(guò)。它算是真正意義上的房地產(chǎn)眾籌。

左圖是它的操作機(jī)制：

其實(shí)這種模式是股權(quán)眾籌的一種衍生模式——通過(guò)股權(quán)眾籌成立一家合伙制企業(yè)（物業(yè)持有公司），并通過(guò)它持有房地產(chǎn)。和REITS的感覺(jué)是不是很像！

這個(gè)項(xiàng)目的投資標(biāo)的物是美國(guó)南卡羅來(lái)納州Chandler Oaks公寓等海外的房地產(chǎn)。收益分兩份：一是租金收益（年化大概4～5%），二是出售房子時(shí)房?jī)r(jià)升值帶來(lái)的漲幅（預(yù)計(jì)兩年后出售，大概收益20%）。

那么問(wèn)題就來(lái)了……

為什么選擇海外的房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行眾籌？

馬后炮的分析如下：

一是中國(guó)的住宅項(xiàng)目租售比很低，租金收益不吸引入。

二是眾籌投資主要回報(bào)靠房?jī)r(jià)升值，除了如何確定出售日期這種細(xì)節(jié)外，還要面對(duì)房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

然而據(jù)內(nèi)部人士透露，其實(shí)真正的原因是……“哦之前我們從XXX（某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站）挖了個(gè)老總過(guò)來(lái)，TA以前負(fù)責(zé)海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)，剛好那邊有資源，忽然有了這么個(gè)idea，一撮合，這事就成了?！?/p>

當(dāng)然房地產(chǎn)眾籌還可以有很多的延伸，比如可以眾籌后分時(shí)度假，也可以像RCI之類(lèi)的組織弄個(gè)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。再延展開(kāi)來(lái)就是Airbnb模式了。在此就不一一贅述。

鏈接：眾籌的美國(guó)樣本

眾籌起源于美國(guó)，目前正處于突飛猛進(jìn)的發(fā)展階段。2012年，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌平臺(tái)不到10家，但如今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)已經(jīng)超過(guò)100家。其中，最知名的當(dāng)算Realty Mogul、Realty Shares與Fundrise三個(gè)美國(guó)房地產(chǎn)眾籌公司了。在美國(guó)，他們并稱(chēng)為美國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)三大巨頭，同時(shí)也是房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的鼻祖。

Fundrise

創(chuàng)始人：Ben Miller和Dan Miller

創(chuàng)立時(shí)間：2010年

投資門(mén)檻：Fundrise巧妙地運(yùn)用美國(guó)證券交易委員會(huì)規(guī)則中的豁免條例“規(guī)則A”，使得未經(jīng)授權(quán)的投資人可以參與到眾籌項(xiàng)目投資中，大大地降低了投資門(mén)檻。單筆最小投資額僅需100美金，最高上限高達(dá)1000萬(wàn)美金。

投資方式：一種是投資人有管理權(quán)，可以參與到項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)的決策，這類(lèi)投資人有決定權(quán)和投票權(quán)；另外一種則恰恰相反，投資人只等分紅，沒(méi)有決定權(quán)和投票權(quán)，也不參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)決策。

盈利模式：Fundrise收取房地產(chǎn)商0-3%的手續(xù)費(fèi)，同時(shí)收取投資者0.3%的管理費(fèi)用，以此盈利。

Realty Mogul

創(chuàng)始人：Helman

創(chuàng)立時(shí)間：2013.03

投資門(mén)檻：合格投資人（根據(jù)美國(guó)SEC監(jiān)管要求，Realty Mogul要求，投資人的年收入需至少達(dá)到20萬(wàn)美金，或是擁有價(jià)值100萬(wàn)美元的凈資產(chǎn)）只需最低投入5000美金即可。如果無(wú)暇顧及，投資人完全無(wú)需擔(dān)心瑣碎的投后管理事項(xiàng)，Realty Mogul會(huì)為投資人提供專(zhuān)業(yè)的投資人士幫忙打理。

盈利模式：Realty Mogul房產(chǎn)股權(quán)眾籌的盈利模式是收取幫投資者成立的有限合伙制公司的管理費(fèi)。以商場(chǎng)項(xiàng)目為例，每年Realty Mogul要收取有限合伙公司總收益（包括股權(quán)出售后的收益）的2%作為管理費(fèi)。

Realty Mogul房產(chǎn)貸款眾籌的盈利模式是收取借款人的手續(xù)費(fèi)，具體費(fèi)率沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)。Realty Mogul如果在本票到期后才收到借款方的資金，所有的資金（包括房產(chǎn)賣(mài)出資金）全部都是Realty Mogul的盈利。這是一個(gè)霸王條款，但是確實(shí)存在于Realty Mogul的投資合同里。

RealtyShares

創(chuàng)始人：由Nav Athwal和Ray Sturm聯(lián)合創(chuàng)立

創(chuàng)立時(shí)間：2013.06

投資門(mén)檻：最低投資門(mén)檻5000美金，對(duì)部分特殊的投資項(xiàng)目，最低投資金額1000美金。單筆投資不設(shè)上限，原則上投資人可以包攬某一個(gè)眾籌項(xiàng)目的全部募集資金。

盈利模式：從平臺(tái)收費(fèi)模式來(lái)看，注冊(cè)和瀏覽信息不收取任何費(fèi)用。一旦投資人通過(guò)平臺(tái)完成投資，平臺(tái)會(huì)收取一定的費(fèi)用，以覆蓋日常運(yùn)營(yíng)成本。每個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)率都不盡相同，以投資協(xié)議為準(zhǔn)。