目前，中國的奢華購物中心對大多數(shù)開發(fā)商而言更像是一座剛剛開挖不久的金礦。雖然充滿荊棘和風(fēng)險，卻也充滿誘惑。

對此，仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊認為，中國的奢華購物中心在投資模式、招商模式、運營經(jīng)營模式上已開始發(fā)生明顯變化。

《安家》：中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一直突出的問題是“兩難”：開發(fā)商的“招商難”與品牌商的“選址難”，而進入2012年后，“運營難”問題表現(xiàn)得越來越突出、越來越普遍，您如何看待和理解這一現(xiàn)象。

吳允燊：

目前的商業(yè)由于普遍存在定位寬泛、主題模糊、沒有運營思路等問題，造就了該類項目為了招商而招商，因此也吸引不了優(yōu)質(zhì)租戶，也導(dǎo)致了后期運營出現(xiàn)問題。而運營情況較好的商業(yè)項目除了服務(wù)消費者之外，也主動關(guān)心租戶需求，從物業(yè)設(shè)計到物業(yè)管理、從主題營造到營銷推廣均保持目標一致，使得經(jīng)營效率最大化。

造成這一現(xiàn)象的主要原因首先是商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)令“招商難”的情況更加突出，激烈的競爭使多數(shù)城市的商業(yè)地產(chǎn)市場迅速由賣方市場過渡到買方市場。實力較弱的開發(fā)商一方面難以為自己的項目招到足夠數(shù)量的租戶以保證項目的正常運營，而另一方面為了保持較高的入駐率而盲目的引進租戶而并未考慮租戶與項目本身的定位是否契合，這些都導(dǎo)致了項目開業(yè)之后所謂“運營難”的問題。

《安家》：您認為目前中國奢華購物中心的發(fā)展趨勢是怎樣的？

吳允燊：

一方面，高端購物中心的功能品項將更加豐富。隨著生活品質(zhì)的提高，未來該類購物中心將更加關(guān)注高端客群各方面需求，生活類零售、高端超市、甚至于高端培訓(xùn)、生活服務(wù)等功能將更加凸顯。

另一方面，如今的消費者除了注重所購買產(chǎn)品本身之外，也會越來越在意購物過程中的體驗感，亦會希望增加跟購物中心與品牌之間的互動。

因此我認為，除保持會員制及高質(zhì)量服務(wù)等環(huán)節(jié)以外，高端購物中心在運營方面將更加主題化，如根據(jù)時下流行主題引進設(shè)計展等；在服務(wù)方面更加定制化，利用大數(shù)據(jù)分析顧客喜好并推出更為精確的的定制服務(wù)；在推介渠道方面更加多元化，利用微信等多種平臺實現(xiàn)線上線下的全渠道推介。

《安家》：您認為購物中心和百貨目前應(yīng)如何面對反腐、同質(zhì)化、電商、海淘這四大因素的沖擊？

吳允燊：

我認為在外部環(huán)境沖擊的情況下，購物中心和百貨更應(yīng)該關(guān)注自己的內(nèi)在，主動求變。未來購物中心及百貨的定位將更加清晰，更多將面向細分市場客群，針對不同客群性別、嗜好、生活方式提供針對性的消費環(huán)境及服務(wù)。一方面，購物中心和百貨可以利用自身實體店展示性強的優(yōu)勢，增加建筑設(shè)計及運營方面的主題性，增強購物體驗；另一方面可積極學(xué)習(xí)電商的優(yōu)點，利用大數(shù)據(jù)分析及時的進行租戶組合的調(diào)整，精確定位客群；再者，百貨可嘗試積極發(fā)展自有品牌或轉(zhuǎn)型買手店以應(yīng)對品牌重復(fù)度較高等問題。

《安家》：仲量聯(lián)行一直將成都視為中國最具有市場潛力的15線城市，您如何看待成都的核心價值？相應(yīng)的短板又在哪里？

吳允燊：

成都的核心價值首先在于其優(yōu)越的地理位置而形成的巨大輻射力，作為四川的省會和西部的中心城市，成都不僅能夠輻射到四川省內(nèi)的各縣市，亦能夠覆蓋到重慶、貴州、云南、陜西、西藏等省市自治區(qū)；其次是其良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成都雙流國際機場目前已成為全國第五大機場，并且客運量每年仍呈現(xiàn)出兩位數(shù)的增長，同時政府亦不遺余力的發(fā)展鐵路和公路交通運輸，不斷增強成都與周邊省份的交通可達性；再次是其良好的投資環(huán)境，成都已經(jīng)成為跨國企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部的首選之地，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有超過260家財富世界500強企業(yè)在成都落戶，包括富士康等在內(nèi)的多家知名企業(yè)亦在此開設(shè)工廠這對成都產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)業(yè)的提供了進一步發(fā)展的動力。

相應(yīng)的短板我認為在于本土企業(yè)的力量還不夠強大，目前成都已有多家實力企業(yè)，如新希望、藍光等，但在大型企業(yè)的實力和中小型企業(yè)的活力上來講，較長三角和珠三角相比還有較大差距。如何解決這個問題，將是成都未來的經(jīng)濟發(fā)展更上一層樓的關(guān)鍵。

《安家》：您如何看待成都目前成為中國奢華購物中心、奢華酒店的市場寵兒和主戰(zhàn)場背后的原因？

吳允燊：

首先還是得益于成都的巨大輻射力，成都是西部的中心城市，能夠輻射到省內(nèi)各大城市及西部其他省份。第二是成都及周邊各縣市強烈的消費意愿及日益多元化的消費觀產(chǎn)生巨大的消費需求。第三是成都是全國著名的旅游城市，每年能夠吸引數(shù)以億計人次的旅游者來成都旅游。這些都是成都目前受到奢侈品和高端酒店品牌青睞的原因。

《安家》：據(jù)調(diào)查，成都目前有百余個城市綜合體和數(shù)十個奢華購物中心在開發(fā)，在這樣一個二線城市，您有否擔心蜂擁而至?xí)?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化？

吳允燊：

成都目前在建綜合體數(shù)量眾多，跟2008年地震以來政府的政策刺激、城市規(guī)劃和項目的開發(fā)時序密切相關(guān)，同時，開發(fā)商對成都市場的看好亦是目前綜合體建設(shè)如火如荼的原因之一。盡管我們看到，短期內(nèi)集中入市的商業(yè)項目會令成都商業(yè)物業(yè)市場面臨競爭激烈、同質(zhì)化、兩極分化等問題，但長期來看，持續(xù)導(dǎo)入的高端產(chǎn)業(yè)和成都作為西部中心城市的良好輻射面將有望令更多人選擇工作在成都，居住在成都，生活在成都，而這也將成為促進商業(yè)物業(yè)需求的重要推動力。

《安家》：您認為成都目前有哪些值得關(guān)注的奢華購物中心項目？

吳允燊：

成都遠洋太古里和IFS都是目前值得關(guān)注的高端購物中心項目，它們令成都的高端零售物業(yè)品質(zhì)再上一個臺階。

除硬件條件出眾，品牌陣容強大之外，兩者在建筑設(shè)計的主題性上都獨具一格。IFS的屋頂?shù)袼芑▓@及時常引進的各類主題展覽令其成為文化與潮流的交融之地，而太古里更是結(jié)合鄰近的千年古寺大慈寺打造仿古購物街區(qū)，在發(fā)揮購物休閑的功能之外，通過建筑形態(tài)、租戶組合、文化藝術(shù)的植入，成為城市休閑旅游目的地，它既向游客販售成都的生活方式，也使成都人建立時尚的生活品味，亦令該項目成為城市核心一道亮麗的風(fēng)景。