解讀之一

下半年貨幣政策將呈現(xiàn)出什么樣的特征？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7. 0%，宏觀經濟處于觸底階段。2015年上半年，全國居民消費價格（CPI）同比上漲1.3%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，四次降息三次降準之后仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間，尤其是降準的空間。

從未來中國預期的經濟增速走向來看，由于持續(xù)的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年上半年GDP增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內經濟通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨后再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。

此外，國家統(tǒng)計局顯示，截至2015年6月末，我國廣義貨幣（M2）余額133.34萬億元，增速降至11.8%。從M2增速來看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目標，總體略微偏緊，同時，這也為今年下半年貨幣政策走向寬松提供了操作空間。預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續(xù)，2015年廣義貨幣（M2）同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。但是，這并不意味著房地產行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發(fā)布“330新政”刺激改善

型需求人市，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會面臨一定的資金面問題。因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現(xiàn)還是比較突出。從實際市場表現(xiàn)來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現(xiàn)實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制樓市投資風險已經開始對中小企業(yè)“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業(yè)資金面危機的導火索。

從“330新政”二套房貸降首付的執(zhí)行結果來看，截至目前，“330新政”已經發(fā)布3個多月時間，全國大多數(shù)城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數(shù)城市比如上海、廣州開始收緊二套房貸政策。筆者認為，當前銀行通過縮水執(zhí)行或暫不執(zhí)行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現(xiàn)，從目的的角度來看，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，旨在通過暫緩或縮水執(zhí)行，通過有條件降低二套首付或暫不執(zhí)行二套首付降至四成的政策規(guī)避市場風險。

綜上所述，宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在下半年以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續(xù)，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

解讀之二

為什么2015年上半年樓市基本面開始逆轉？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-6月份，全國房地產開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落o.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.1%。

1-6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3 .g%，1-5月份為下降0.2%。其中，住宅銷售面積增長4.5%，辦公樓銷售面積下降2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.5%。商品房銷售額34259億元，增長10.O%，增速提高6.9個百分點。其中，住宅銷售額增長12.9%，辦公樓銷售額下降1.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降1.2%。

從2014年樓市表現(xiàn)來看，四輪“救市”措施出臺后，尤其是“330新政”之后，一線城市及部分二線城市房地產市場開始出現(xiàn)好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，同時，從投資增速來講，盡管增速小幅回落，但是總體保持穩(wěn)中有升，這對于房地產市場復蘇來講是利好。那么，什么原因導致上述樓市基本面發(fā)生的變化。筆者認為主要有以下四方面：

第一、貨幣政策已經走向寬松，是導致一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉的最根本的因素。

央行的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月份中國國內M2同比增速為10.1%，低于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長12%的目標，這為當前的信貸以及流動性擴張留足了市場空間。7月14日，央行公布上半年M2數(shù)據(jù)顯示，截至2015年6月中國國內M2同比增速為11.8%，貨幣政策呈現(xiàn)寬松特征。

事實上也是如此。當前，宏觀經濟觸底、股市大跌等因素已經倒逼貨幣政策走向寬松，無論是降準還是降息，還是近期中國央行通過PSL等多種定向寬松的工具，均為市場創(chuàng)造了流動性寬松的環(huán)境；同時，大量新資金流入股市，它們來自家庭儲蓄（大媽們）、房地產（樓市投資客暫時轉移投資股市）、大宗商品和信托市場。這些資金獲利后開始投資大中城市房地產市場。

從上述分析來看，當前市場流動性已經開始寬松，這勢必導致市場加快去庫存的力度，對于購房者來講，也勢必會開始加速入市，助推上述城市房地產市場基本面繼續(xù)好轉。

第二、各地規(guī)劃政策利好頻出導致房地產市場過度炒作，一定程度上促進樓市基本面快速好轉的出現(xiàn)。

近期，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃密集出臺，導致熱點城市房地產市場出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、京津冀一體化、自貿區(qū)、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點效應助推區(qū)域房地產市場熱度升溫，導致區(qū)域樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤”，導致部分城市樓市基本面快速好轉。

第三、一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉的局面的出現(xiàn)和調控政策的寬松關系密切。

去年下半年以來，樓市調控政策開始松動，從最近各地“救市”政策頻發(fā)的表現(xiàn)來看，我們可知，無論是調控政策還是貨幣政策已經開啟全面寬松或“救市”的閘門，比如取消限購、降準降息、降低首套首付鼓勵改善型需求人市、稅費補貼等等，通過這些“救市”措施促使樓市基本面回升，對于一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉起到助推的作用。

第四、今年“自住需求+改善需求”兩股力量入市激發(fā)了市場需求更加集中釋放和爆發(fā)，導致上述城市“日光盤”頻現(xiàn)，基本面快速好轉。尤其是在一線城市，在土地供應持續(xù)稀缺的市場背景下，商品住宅供不應求已成為事實，在“自住需求+改善需求”兩股力量入市刺激之下，出現(xiàn)高端樓市的銷售量回升的現(xiàn)象與階段性的爆發(fā)已不可避免。

對于改善型需求來講，我們發(fā)現(xiàn)，“330新政”出臺之后，由于營業(yè)稅免征門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對于改善型需求來講，由于營業(yè)稅的免征，降低了交易成本，這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換，再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，還是抓一個比較好的入市“窗口期”。這樣，在“330新政”刺激影響之下，一線城市及上述二線城市的首次改善、改善型需求開始積極入市，需求開始集中釋放和爆發(fā)，導致二季度改善型高端樓盤“日光盤”頻現(xiàn)，助推樓市基本面好轉。

解讀之三

下半年開發(fā)商采取什么樣的推盤策略最靠譜？

總的來看，在2015年下半年的時間里，由于二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻、“330新政”等救市政策發(fā)力，以及一線城市、部分二線城市在今年上半年市場去庫存取得初步成效，開發(fā)商應該因時而變，不同城市采取不同的銷售策略、布局策略，以實現(xiàn)逆勢擴張與增長的機會。

從市場供求關系或庫存去化周期角度來看，開發(fā)商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻、“330新政”等救市政策頻發(fā)，整體銷售市場在品牌開發(fā)企業(yè)聯(lián)動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態(tài)，或者會出現(xiàn)買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關系基本面不存在問題時，那么，這些城市的房地產市場交易狀況始終會回歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由于市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，并不會因為2015年年初短期內因素導致的市場低迷而改變，此時，對于開發(fā)商來講，跑量的同時可以適度調整價格策略，更加重視利潤指標。

但對于其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地?？傮w來講，由于城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現(xiàn)為供大于求，在今年下半年甚至明年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。

比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市，無錫、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在下半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價。即使有二套房貸降首付、營業(yè)稅降低免征門檻、“330新政”等救市政策徹底落地執(zhí)行，今年市場基本面也很難說有太大的出彩。

解讀之四

經濟觸底的基本面不利股市，會否影響未來樓市趨勢？

從股市最新表現(xiàn)來看，滬指自本輪牛市新高5178.19點調整以來，十個交易日跌逾干點，跌幅達20%。截至7月14日收盤，滬指報3848點，跌76點，跌幅1.94%。盡管決策層出臺了正面的救市措施，但是，截至目前為止股市并沒有出現(xiàn)趨勢性逆轉，甚至仍然存在“降杠桿”背后的系統(tǒng)風險。

這總體說明，盡管有規(guī)劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，從經濟基本面表現(xiàn)來看，今年上半年GDP增速仍然為7%，處于觸底階段，當前經濟基本面的下行走勢并沒有本質改變，此時不支持股市持續(xù)上行。如果后期股市仍然在持續(xù)上行這說明股市存在一定市場泡沫，此時進入有—定的市場風險，隨后股市在“降杠桿”的過程中仍然有大幅暴跌的可能性。

從前期已經獲利的股市投資客來講，盡管當前股市大跌導致投資客獲利空間壓縮，但是，仍然有部分投資客有可觀的獲利空間。從這部分投資來{井，投資客獲利之后的目的無非是消費，而不是繼續(xù)進行投資，看著自己卡里存款的數(shù)字不斷上升。目前來看，在國內最大宗的消費也就是房子和車子了。當前來講，相對而言買房子更靠譜，尤其是對于股市已經獲利的投資客而言，改善自己的居住環(huán)境、提高家庭的生活品質勢必成為大多數(shù)人的追求。再加上當前政策也支持改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費方向就是購房。從上述角度來看，對于這些股市投資客來講，此時，當股市基本面已經不再持續(xù)上漲之后，當股市已經開始回歸理性之后，股民們更應該想清楚要不要繼續(xù)留在股市。

但是，對于高位進入股市的股民來講，尤其是原計劃通過股市獲利再進行購房，或再進行資產重新配置的股民來講，當股市不景氣之后，股民在股市的損失也相當慘重，對于本來具備改善或購房投資的群體來講，這個時候可能會因為股市的大幅下跌延緩進入樓市的時間，甚至導致這部分購房群體購房改善生活或進行資產配置的時間擱淺。

因此，筆者認為，毫無疑問，在6月底“降息+定向降準”的市場背景下’對于尚有獲利空間的股市投資客來講，把控好央行給股民們最后的解套期“窗口期”顯得非常關鍵，股民們在最后的政策“窗口期”賣股套現(xiàn)買房成為投資的最佳選擇。