蔡智鵬

摘 要：近年來我國商業(yè)地產發(fā)展迅速，行業(yè)經濟總量不斷增長，商業(yè)地產上市企業(yè)數量不斷增長。與此同時，受經濟危機與我國政府宏觀調控政策等多種因素共同影響，我國商業(yè)地產市場競爭日漸激烈，地產企業(yè)在發(fā)展過程中所承受的壓力也日漸增大。在此背景下，針對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效評價及影響因素展開實證分析工作，以期能為地產企業(yè)的發(fā)展提供一定借鑒。

關鍵詞：商業(yè)地產；經濟績效；市場

一、我國商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國社會經濟發(fā)展十分迅猛，國家綜合實力不斷上升，基于雄厚的經濟基礎與巨大的市場需求，我國商業(yè)地產隨之進入了一個高速發(fā)展時期。伴隨著商業(yè)地產的高速發(fā)展，我國房價迅速上升，市場泡沫化趨勢十分明顯。在此背景下，中央政府近年來實施了積極的宏觀調控政策，不斷為商業(yè)地產行業(yè)的過快發(fā)展降溫。

2014年以來，我國商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展建設步伐明顯放緩，房價從不斷上漲的趨勢中逐漸轉變?yōu)樵谝欢▍^(qū)間內平穩(wěn)波動。自中央政府的房地產調控政策出臺以來，面對經濟危機與嚴格調控政策的雙重影響，我國商業(yè)地產行業(yè)逐漸進入發(fā)展寒冬。具體表現(xiàn)為，地產企業(yè)的利潤率開始不斷下降，房產建設與庫存的成本壓力不斷增加，負債率大幅度上升。根據2014年我國相關部門的數據統(tǒng)計，目前我國共有上市房地產企業(yè)210家，其中共有59家出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象。利潤率的下滑趨勢，已經成為了房地產企業(yè)所普遍面臨的發(fā)展難題。

二、對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效影響因素的分析

1.資本結構對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的影響

商業(yè)地產企業(yè)的資本結構是影響其經濟績效的重要因素之一。對于商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展而言，商業(yè)地產企業(yè)進行項目投資的過程中資金投入的規(guī)模一般比較巨大，回報周期也比較長，因此單純依靠企業(yè)自身資本，很難保證自身項目投資的穩(wěn)定性。甚至于一些商業(yè)地產企業(yè)，脫離了外部資本與融資渠道的支撐就無力進行項目建設工作。對于我國當前的商業(yè)地產企業(yè)而言，其投資資本以及項目建設成本資金的相當一部分均來自于外部融資渠道。因此資本結構無疑是影響商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的最重要因素之一。資本結構的健康與否、穩(wěn)定與否，直接關乎著房地產企業(yè)的經濟績效。

2.宏觀調控政策對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的影響

近年來我國商業(yè)地產行業(yè)維持了高速發(fā)展態(tài)勢，但也出現(xiàn)了諸如房價上漲過快、商業(yè)地產超前建設、商業(yè)地產金融風險增大等一系列問題。面對商業(yè)地產行業(yè)的泡沫化發(fā)展趨勢，我國政府適時的出臺了一系列調控政策，開始對商業(yè)地產市場房價的過快增長與行業(yè)整體過快發(fā)展進行調控。通過抑制房產的投機倒賣、大規(guī)模推進保障住房建設等政策的實施，我國政府初步抑制了商業(yè)地產市場的過快發(fā)展，但同時也對商業(yè)地產市場的發(fā)展產生了一定影響。諸多與限制商業(yè)地產市場發(fā)展相關的宏觀調控政策無疑已經成為了影響商業(yè)地產企業(yè)經濟績效評價的關鍵因素。

3.公司治理程度對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的影響

公司治理程度的好壞高低是決定商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的重要因素。市場經濟環(huán)境下，商業(yè)地產的競爭不斷加劇，商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展壓力日益增加。一方面，商業(yè)地產市場受經濟危機、房地產調控政策以及市場觀望態(tài)度的影響，市場需求不斷下降，商業(yè)地產企業(yè)背負著巨大的成本壓力，其發(fā)展無疑十分困難。另一方面，商業(yè)地產企業(yè)所面對的市場競爭態(tài)勢也在轉變。當今房地產市場中，商業(yè)地產企業(yè)與企業(yè)之間的競爭已經開始逐漸轉變?yōu)槠髽I(yè)與企業(yè)間綜合實力的競爭。在面對市場寒冬與商業(yè)地產市場日益激烈的競爭態(tài)勢過程中，商業(yè)地產企業(yè)的公司治理程度無疑已經成為了決定其能否實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵性因素之一。

三、商業(yè)地產企業(yè)經濟績效評價的實證研究

1.商業(yè)地產企業(yè)經濟績效評價模型的選擇

商業(yè)地產企業(yè)經濟績效，其含義即為商業(yè)地產企業(yè)分配資源與利用資源的效率。通過對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的評價，無疑可以合理促進商業(yè)地產企業(yè)業(yè)績的提升與企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。對于商業(yè)地產企業(yè)經濟績效模型的構建而言，選取正確的績效評定方法、體系無疑具有重要意義。目前針對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的評價而言，主要有數據分析法、層次分析法、因子分析法、多元回歸分析法等主要分析方法。其中，多元回歸分析法相比較于其它分析方法，能夠將影響商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的多種因素統(tǒng)籌進行考慮，因此本文選取了多元回歸分析法構建企業(yè)經濟績效的評價模型。與此同時，在選定模型的過程之中，本文通過數據分析研究工作對多元回歸模型的顯著性進行了檢驗，通過方差分析論證了模型的準確性與可應用性。

2.影響因子的選擇

影響商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的因素是多樣性的。從資本結構來看，影響企業(yè)經濟績效的因子主要包含企業(yè)資產負債率、總資產周轉率、每股凈資產等因素。從宏觀調控政策角度而言，對于商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的影響因素主要包含貸款利率、稅收占利潤比例等因素。從公司治理角度而言，公司的成本支出占利潤比例、股東權益周轉率等因素皆為商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的影響因素。因此本文選取了較為有代表性的60家商業(yè)地產公司作為實證研究對象。如表1所示，為因子的數據體現(xiàn)。

3.模型的驗證與構建

通過對上述因子的數據分析工作，以及綜合考量實證研究對象的經營數據，進而構建對商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的評價模型。

假定隨機變量模型雖各變量變化而改變。因此構建線性模型為：

y=β0+βx1+β2x2+.....+βpxp+ε

其中，βp 為回歸系數，ε為N的自變量。X為各影響因子。對模型構建的假設工作完成之后，本文進一步對其進行顯著性檢驗分析，即通過證明H0：β1=β2=β3=β4=0，獲取因子與績效的關聯(lián)性結論。

運用上述多元回歸線性模型及MALB等計算機軟件，對回歸方程的方差進行分析。

β0=-4.7665 β1=-0.0021 β2=-0.0053

β3=-0.0496 β4=-0.0976 β5=-69 β6=153.28

由于數據標準差為0.0735187，因此通過回歸系數方程對顯著性進行檢驗的結果為R=0.98987。運用顯著性檢驗根據統(tǒng)計數據量進行分析，則無疑可以得出各個因子之間與房地產企業(yè)經濟績效之間存在明顯關聯(lián)

通過公式F=（SSP/N）/（SSe/N-P-1）得出，在H0成立的前提條件之下，所選擇因子Y對于各個因子X的影響是顯著的。通過證明顯著性檢驗之后，根據相關數據，進一步將資產負債率、貸款利率、資產周轉率等數據運用MATLAB軟件進行分析。

將偏回歸系數代入方程得y=-3.755-0.0021x1+0.0063x2-0.469x3+0.0976x4+125.87x5

在方程的數據分析結果上，我們進一步對回歸方程的方差進行分析。

W指=12.755660 W臨界值=WX=W（x1 xa）=9.633

通過回歸系數的分析工作，我們可以進一步獲得回歸系數T的具體數值。

4.實證分析結論

通過實證分析工作，從實驗數據來看我們不難發(fā)現(xiàn)諸多變量的T指數均大于臨界值，在四個變量之中除X2外，其余變量的臨界值均大大高于1.877這一臨界點。證明實證研究所選取的變量因子與企業(yè)的經濟績效有著較大的關聯(lián)性，且這種關聯(lián)性的可信度較高。對于商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的評價而言，系統(tǒng)的分析其資本結構、外部宏觀調控政策與內部公司治理程度，無疑能夠較為準確的評價出商業(yè)地產企業(yè)的經濟績效。

四、關于改善我國商業(yè)地產企業(yè)經濟績效的對策與建議

1.商業(yè)地產企業(yè)需改善自身資本結構

商業(yè)地產企業(yè)的自身資本結構是影響其經濟績效水平的重要因素之一。根據我國相關部門的數據統(tǒng)計，當前我國地產上市企業(yè)共有210家。通過公開募集股本拓寬融資渠道，已經成為了我國商業(yè)地產企業(yè)在發(fā)展進程中的普遍選擇。與此同時，面對我國市場經濟金融政策的日漸開放，我國商業(yè)地產企業(yè)的融資渠道也在日益增多。然而融資渠道的增多，并不代表著商業(yè)地產企業(yè)可以利用金融領域的便利性忽視自身資本結構的改善。當前房地產市場，商業(yè)地產企業(yè)的競爭壓力不斷增大，項目投資與公司運營成本不斷增加，企業(yè)的利潤里下降明顯。在這樣的背景下，商業(yè)地產企業(yè)需要借助拓寬的金融渠道加速自身發(fā)展，更需要謹慎面對市場，不斷改善自身的資本結構。

2.商業(yè)地產企業(yè)需積極面對國家宏觀調控政策

對于商業(yè)地產企業(yè)而言，越加嚴厲的房地產調控政策使得商業(yè)地產企業(yè)的經營發(fā)展日漸困難。但正是因為如此，對于商業(yè)地產企業(yè)而言則需更加重視宏觀調控政策對地產行業(yè)帶來的影響。在宏觀政策的影響下，商業(yè)地產企業(yè)需根據自身的業(yè)務實際狀況對自身的發(fā)展規(guī)劃進行調整，重新衡量自身的發(fā)展戰(zhàn)略。在企業(yè)的戰(zhàn)略選擇過程中，商業(yè)地產企業(yè)也需緊跟宏觀調控政策的步伐。通過對宏觀調控政策的研究分析，我們不難發(fā)現(xiàn)諸多嚴格宏觀政策的出臺，其目的并非是限制房地產行業(yè)與房地產企業(yè)的發(fā)展。恰恰相反，房地產調控政策的出臺，其目的正是為了促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展。

在房地產調控政策的擬定過程中，政府已經充分考慮到了商業(yè)地產企業(yè)的生存發(fā)展問題。與此同時，諸如大規(guī)模推進保障性住房建設、加速房地產企業(yè)走出去戰(zhàn)略實施等政策的出臺，也為地產企業(yè)提供了一定的新興房地產市場空間。如能積極面對房地產調控政策，商業(yè)地產企業(yè)的經濟績效水平不難獲得新的上升。

3.商業(yè)地產企業(yè)需提升公司的治理水平

伴隨著我國商業(yè)地產市場競爭壓力的逐漸加大，我國商業(yè)地產企業(yè)的生產經營成本也在日漸增多。面對經濟危機、政策調控、市場飽和的多重重壓，商業(yè)地產企業(yè)在新的發(fā)展時期必須正視自身的公司治理水平，有效提升自身的公司治理水平。完善的組織經營策略、強大的人才隊伍、低成本高效率的公司運營，無一不是企業(yè)改善自身經濟績效的發(fā)展策略。

五、結語

對于商業(yè)地產企業(yè)而言，影響其經濟績效的因素是多方面的。唯有綜合多方面因素考慮當前商業(yè)地產企業(yè)的經濟績效，才能確保對商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢與存在問題的準確判斷。本文通過對商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析以及影響商業(yè)地產企業(yè)經濟績效因素的實證研究，論證了商業(yè)地企業(yè)經濟績效的影響因素與評價因素。面對日益激烈的市場競爭，商業(yè)地產企業(yè)唯有正視國家相關調控政策，不斷完善自身資本結構，提升自身公司治理能力，方有可能實現(xiàn)自身的健康可持續(xù)發(fā)展。

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