本刊記者│苗野

歐陽捷：合伙人也可能影響發(fā)展速度

歐陽捷新城控股高級副總裁

事業(yè)合伙人制注定要成為地產白銀時代大小房企們尋求突破的一抹亮點。新城控股高級副總裁歐陽捷在接受本刊專訪時表示，合伙人制度推行之后最大的風險就是會降低公司的增長速度，但是會提高項目的利潤率，關鍵在于各個公司的細節(jié)設計。雖然整個房地產市場的蛋糕在縮小，但擴大規(guī)模依然是房企的首要任務。

《中國房地產業(yè)》：隨著房地產市場進入下半場，企業(yè)的利潤也在逐漸收窄，在追求規(guī)模的時候，利潤怎么辦？

歐陽捷：在以前房地產的高增長年代，企業(yè)的凈利潤能達到20％以上。現在10個項目中，5個項目盈利，3個項目持平，2個項目虧損。我們有91000家房地產企業(yè)，平均凈利潤已經降到了10％，有很多企業(yè)平均凈利潤已經下降到個位數了，這說明房地產已經進入了薄利行業(yè)。

現在很多企業(yè)都把利潤考核放到了第一位，像綠地集團的利潤考核占到了50％，銷售回款考核占到了25％，規(guī)?？己苏嫉搅?5％。考核就好比企業(yè)的指揮棒，但光考核也沒用，必須要在企業(yè)策略上挖掘能夠在項目的哪些地方增效。首先就是拿地成本的控制。拿地的時候還必須要做好前期的規(guī)劃，必須要把產品定位做好，必須要把項目的盈利模型測算好。

除此之外在項目運營層面，以前房地產行業(yè)的粗放式的管理已經不具備持續(xù)性了。所以現在很多房企都推行項目跟投制，通過項目合伙制把所有的人集中起來，大家一起來降本增效。

《中國房地產業(yè)》：新城地產也在推項目合伙制，具體怎么操作的？對這一制度的實施效果您是怎么看的？

歐陽捷：我們要求2015，新城地產所有新拿的純住宅項目全面實行跟投。這樣大家就會齊心協力去降低成本，提高利潤。我們的南京G75地塊剛剛實行跟投制，跟投的當天募集資金超過1000萬元，跟投比例控制在整個項目投資額的5％～7％左右。

項目跟投的制度就是每一個總經理級別以上的管理人員都要拿錢投到這個項目中，跟投的結果就是如果這個項目利潤水平高，你可以分紅。利潤水平低了，你分的錢就會少，如果利潤水平很低，甚至虧損了，那跟投的錢就要去貼補。

我們現在看到行業(yè)當中的跟投制度做下來之后也存在一些問題。一味地按照項目人員的思路去做，比如在拿地的時候，因為實行跟投制度后，我是項目老總，做這個項目利潤少了，幾個跟投老總都覺得這個項目利潤少，最后的結果就是直接不拿這塊地。如果不拿地了，企業(yè)規(guī)模就越做越小了。城市公司拿地的規(guī)模小了，直接導致整個公司規(guī)模的下降。

現在整體房地產行業(yè)的整個項目利潤水平不會越來越高，只會越來越低。在這種情況下，如何保持公司的快速擴張又能保證項目跟投人員的積極性，是一個考驗。

新城地產現在采取的模式就是兩個結合，城市公司可以自己拿地，總部也在拿地，必須要保證公司的增長速度，土地價格一定要控制在我們的目標成本之內?？偛窟€要考核城市公司一年內必須要拿幾塊地，要保證城市公司規(guī)模的增長，保證城市公司在市場上的份額。我們不是單一指標考核，不是只追求目標利潤，還要追求城市規(guī)模的發(fā)展。

《中國房地產業(yè)》：在你看來，“合伙人制”可能的風險是什么？

歐陽捷：前段時間在行業(yè)內流傳這樣一個段子。某公司項目跟投人員來跟投這個項目，經過測算這個項目不賺錢，于是一心盼著公司不要拿這塊地。最后公司真的沒拿，這個項目跟投人員頓時松了一口氣。這說明項目合伙制不一定適合所有的企業(yè)，也不一定是最好的模式，可能遇到的未知情況會很多，但大家都是在不斷地試錯過程中尋找對的方向，這是最關鍵的。

新城地產的項目合伙人的跟投比例是有上限的，不超過5％～7％。員工跟投有兩塊，一是占項目的比例不超過5％～7％，二是員工你個人跟投的錢不超過你年收入的1/3。項目合伙人制除了項目老總和城市公司老總全部要跟投外，總部總經理以上的人員也要跟投。

我們做的南京第一個項目，跟投下來之后大家積極性還很高，因為試點的項目總會是好的，大家跟投的比較踴躍。后面的跟投項目主要是為了讓大家能夠把這個賬算清楚，目的不是就跟投而跟投。在我看來，項目合伙人制最大的風險就在于會影響企業(yè)今后的發(fā)展速度，關鍵看公司內部怎么去控制。

《中國房地產業(yè)》：未來新城在住宅和商業(yè)地產的業(yè)務比例是怎么劃分的？

歐陽捷：我們住宅做了22年，經驗是完整的，體系也是比較成熟的。我們的住宅實行的是城市深耕戰(zhàn)略，進入一個城市就要扎下根來，一個項目一個項目地拓展。我們的商業(yè)地產可能是全國性的布局。

住宅產品進入城市的步伐相對比較穩(wěn)健，主要是在華東、山東、京津冀地區(qū)以及中部城市群去布局。住宅仍然是公司業(yè)務的大頭兒，今年住宅上的銷售目標要達到180億爭取達到200億元。商業(yè)地產要求完成的目標是100億?，F在商業(yè)地產基本達到總業(yè)務的1/3，再過兩年，商業(yè)地產的比重還會加大。

房地產市場的蛋糕在逐漸縮小，但是新城希望做到逆勢增長。我們今年的目標是280億元，比去年有40億的增長。我們希望能跑的快一點。

《中國房地產業(yè)》： 2015年到底要不要買房又成為了市場上最多的疑問？

歐陽捷：一、二線城市還是存在機會的。像北京、上海這樣的一線城市，整個市場的供求關系還沒有發(fā)生逆轉，供不應求是非常明顯的態(tài)勢，價格是一定會上漲的。其他城市就要看區(qū)域分化的情況了，就算同一城市，不同板塊的供求關系也不一樣，像南京、蘇州、南昌、濟南等省會城市和二線城市，供求基本均衡，供應量和需求量都很大，價格還是有上漲空間的，完全可以買。更多的三、四線城市普遍供大于求，庫存量也多，還是可以挑一挑的。不過地價很難下降，有些項目虧本降價促銷，倒是可以抓抓機會的。

實際上是整個地價的上漲在倒逼房價上漲，但全國的房價不能一概而論。