曾 程，沈月琴

（浙江農林大學經濟管理學院，浙江 臨安 311300）

產權價值下征占用林地評估方法
——以浙江省臨安市為例

曾 程，沈月琴*

（浙江農林大學經濟管理學院，浙江 臨安 311300）

基于產權價值理論，將農地價格評估方法擴展到林地價格評估中，采用還原收益法，在分析評估林地價格時將林地的經濟權價值、社會保障權價值、發(fā)展權價值和生態(tài)權價值引入到林地價格的評估方法之中，建立了一套林地被征占用時的價格評估體系；以浙江省臨安市為例對杉木（Cunninghamia lanceolata）林地價格進行了初步估算，結果表明在全面考慮杉木林地的產權價值后，臨安市杉木林地的產權價值為 430.57元/m2，依據產權價值評估的林地價格水平接近當前的工業(yè)用地地價水平。

產權價值；林地價格；價格評估；臨安；

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的快速推進和集體林權制度改革，林地被征占用的情況不斷出現，因此科學、合理地評估林地價格顯得尤其重要。2010年6月國務院審議并原則通過的《全國林地保護利用規(guī)劃綱要（2010 -2020）》（以下簡稱《綱要》），明確提出逐步建立林地質量評價定級制度，實行有針對性的差別化保護利用政策和經濟調控手段[1]。而且自中共中央、國務院頒發(fā)《關于加快林業(yè)發(fā)展的決定》和《中共中央國務院關于全面推進集體林權制度改革的意見》以來，林地流轉市場發(fā)展迅速。解決林改過程中出現的林地被征占用問題需要采取多方面的協調措施，而建立科學合理的林地價格評估框架，糾正工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中被扭曲的林地價格，是一條行之有效的途徑。從林地收益估算理論入手，結合現行林地和林木資產評估方法，在林地分等定級相關研究成果基礎上，建立以評估林地基準地價為核心的一整套林地估價技術體系，以期為今后綠色國民經濟框架下，森林資源的商品化推進工作奠定基礎[2]。早期林地價格評估中多以還原率法獲得單期收益后通過調整系數等獲得林地價格[3]，也有通過在一般均衡和局部均衡基礎上考慮預期后的林地價格預測[4]。兩者著眼于林地的生產的經濟收益，目標較為單一，忽視了林地的生態(tài)價值等以及林地被征占用后其顯著的價格提高，造成林地被征占用補償價格偏低，損害了被征占用林農的權益。因此，本文在現行林地和林木評估方法的基礎上，借鑒農地價格評估文獻[5~8]，建立基于產權價值理論的林地價格評估體系，旨在科學、合理有償使用林地，并以臨安市為例進行相應的實證分析，以期為今后林地價格的評估和相關占用補償標準的確定提供借鑒。

1 基于產權價值理論的林地評估方法

林地被征占用意味著原有權利主體失去了林地資源的價值收益，因此，林地價格必須要充分完整的衡量林地被征占用過程中的林地的產權價值。

1.1 林地的產權價值

目前關于林地被征占用的研究較少，但林地的產權和價值構成在很大程度上類似于農地，本文通過借鑒周建春等[9~10]的方法，將耕地價格評估模型應用到林地評估中。在周建春等的研究中，耕地產權體系包含耕地的生產收益權、生存保障權、農地發(fā)展權、糧食安全權和生態(tài)安全權。結合林地被征占用的實際情況，本文剔除了林地不包含的糧食安全，將林地的產權體系分為經濟權價值、社會保障權價值、發(fā)展權價值和生態(tài)權價值。

1.1.1 林地的經濟權價值 經濟權是林地作為林業(yè)生產的基本要素投入林業(yè)生產，獲得正常木材和非木質林產品收益的權利，是林地最基本的權利。其主體是林地使用權所有者，包括林農、國有林場或造林公司等，客體是林地的林業(yè)生產功能，價值量是林地作為生產資料所具有的木材和非木質林產品收益。

1.1.2 林地的社會保障權價值 這一價值來源于我國的城鄉(xiāng)二元制度，具體體現在政府只提供城鎮(zhèn)人口社會養(yǎng)老保險資金的國家，其權利主體是林地使用權所有者，客體是林地的社會保障功能，其價值量是中國政府向城鎮(zhèn)居民提供的社會保障價值。在現實中，包括林地在內的農用地在征占用時有安置補助費，就是對社會保障價值的補償。

1.1.3 林地的發(fā)展權價值 林地發(fā)展權是指將林地改為經濟收益最大化用途的權利。林地在征占用后對林地用途的改變，是一種經濟用途即林業(yè)收入向另外一種經濟用途的轉變，說明在林地在經濟用途后存在很大的提升空間，就是發(fā)展權價值。因此，在林地發(fā)展權的主體屬于林地使用權擁有者，其價值量是市場條件下的林地轉為經濟收益最大化用途（在中國可直接定義為建設用地）的土地收益與原條件下林業(yè)用途的土地收益的差額。

1.1.4 林地的生態(tài)權價值 生態(tài)權是為減緩氣候變化確保生態(tài)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展而實施保持林地行為的權利。其價值是林地作為固定大氣中二氧化碳、涵養(yǎng)水源等功能的體現。在中國，林地生態(tài)權的受益主體是社會或國家，但根據“誰造誰有”的原則，收益主體仍是農民，客體是林地的生態(tài)功能，價值量是國家或市場恢復生態(tài)環(huán)境付出的成本或者對應的生態(tài)補償。

1.2 林地價格評估模型

基于上述的4種產權價值，構建林地價格評估模型，將林地價格歸為收益價值、社會保障價值、發(fā)展價值和生態(tài)價值之和：

式中，PF為單位面積林地價格，PE為單位面積林地經濟權價值，PS為單位面積林地社會保障權價值，PD為單位面積林地發(fā)展權價值，PB為單位面積林地生態(tài)權價值。

1.2.1 林地的經濟權價值 根據德國佛斯特曼（M Faustmann）的林地收益估算理論，從林地經營收益角度出發(fā)，結合林地地租簡單資本化的推導，得出了林地期望值的計算公式，即林地的經濟權價值，它是林地作為生產資料純收益的貼現：

式中，P為木材價格，Q(T)為輪伐期末木材蓄積，r為還原率（計算土地價格時的貼現率，下同），T為輪伐期，C為整個輪伐期成本的現值。

1.2.2 林地的社會保障權價值 在我國社會保障體系中，城鎮(zhèn)職工由國家繳納社會保障費用，農民社會保障費用由自己承擔，因此，分配到農民手中的農地和林地可視為對社會保障費用的替代?？紤]到農地林地的社會保障價值差別不大，在此將兩者視為相同。

林地的社會保障權價值是國家對城鎮(zhèn)戶口居民和農村戶口居民社會保障費用的差額，轉換為單位面積收益的貼現：

式中，CC為一定地域內政府對城鎮(zhèn)職工社會保障基金中的支出，CR為一定地域內政府對農村社會保障基金中的支出，SA為該區(qū)域農地面積，SF為該區(qū)域林地面積。

1.2.3 林地的發(fā)展權價值 林地的發(fā)展權價值是林地發(fā)展權凈收益的現值，等于林地改為建設用地后的收益減去原林業(yè)用地收益的差額的貼現：

式中，RB為林地轉為建設用地純收益，RF為林地作為生產資料純收益。

1.2.4 林地的生態(tài)權價值 林地的生態(tài)權價值是林地生態(tài)純收益的貼現，林地不僅為人類提供木材和其他多種林產品，同時還提供以下多種生態(tài)服務：①森林碳匯方面，主要指林地吸收CO2制造O2；②氣候控制方面，主要指調節(jié)小氣候、氣溫和降雨；③水土保持方面，包括涵養(yǎng)水分、固定土壤等；④觀賞旅游方面，包括旅游、觀賞自然風景等；⑤保持生物多樣性方面，包括為野生動物提升棲息地等。在此，我們將生態(tài)權價值簡單的歸為可計量森林碳匯價值。

式中，C為每年固碳量，PC為單位碳價格。

2 基于產權價值理論的林地評估方法案例分析

2.1 案例點、數據、還原率

2.1.1 案例點和數據 本文以浙江省林業(yè)重點縣臨安市為例，擬評估臨安市單位面積的平均林地價格。

臨安屬中亞熱帶北緣季風氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃。全市林業(yè)用地面積 26.10 萬hm2，占全市土地總面積的83.28%，森林蓄積量830萬m3，森林覆蓋率76.55%。全市四分之三以上是森林，是一座名副其實的森林城市。

筆者在2012年9月對臨安市兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農戶進行了調查。采用農戶問卷調查獲得林農經營杉木的成本數據，①造林成本。包括第1年的整地成本、栽植成本、種苗及肥料成本、補植成本以及第1至第3年的幼林撫育成本，其中勞動力工價為 100.00元/工日。②歷年的管護成本。③杉木的間伐和主伐時采伐運輸成本。目前，采運過程中已經無需繳納各項稅費。另外通過二手資料收集和林場調查獲得各杉木木材的規(guī)格的價格（表1）。

表1 杉木經營數據Table 1 Management cost of Chinese fir stand

2.1.2 還原率的確定 本文使用農地價格評估中還原率的確定方法來確定土地還原率，農地還原率確定方法包括銀行利率法、純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法以及實質利率法等[11]。本文采用實際利率法來確定土地還原率[12]，公式如下：

式中，i為一年期銀行存款利率，CPI為同期物價指數，t為所得稅率。該公式中的土地所得稅即為國內使用的農業(yè)稅。目前國內已經取消征收農業(yè)稅，因此，臨安市2012年的土地還原率的公式修正為：

由于中國的一年期存款利率經常調整，且變化較大，因此，本文采用2012年一年定期存款利率的均值來表示存款利率水平，為3.18%，加上同期臨安市的物價指數為104.70[13]，得出臨安市的林地還原率即為3.03%。

2.2 林地價格評估

2.2.1 林地的經濟權價值評估 根據公式（2），PE等于單個輪伐收益期內單位面積林產品總收入和單位面積總成本之差比上綜合還原率。根據臨安市調查，以杉木樹種為例，在這里采用如下生長模型[14]：

式中，SI為地位指數，N為每公頃株數，t為年齡，D為胸徑，Q(t)為蓄積量。

根據前面得到的土地還原率3.03%，可分別得到杉木的林地期望值，也是杉木林地的經濟權價值。

表2 林地期望值Table 2 The expected value of Chinese fir stand

結果表明，林地期望值在第29年時達到最大，即杉木的經濟成熟齡為29 a，此時有最大的林地期望值25.91 元/m2。這樣，2012年林地作為林業(yè)生產資料的年純收益即為25.9×3.03% = 0.78元/m2。2.2.2 林地的社會保障權價值評估 從公式（3）知道，要評估林地的社會保障權價值，關鍵是要得到一定地域內政府對城鎮(zhèn)職工社會保障基金中的支出CC和對農村社會保障基金中的支出CR。

首先，按照中國保險法規(guī)定，企事業(yè)單位繳納職工養(yǎng)老保險費不得超過其工資總額的 20%。臨安市 2012年城鎮(zhèn)平均工資為40 933元[13]，平均繳費水平以15%計算，企事業(yè)單位繳納保險金為6 136.95元/人，臨安市2012年參加城鎮(zhèn)社會保險人數為9.51萬人[13]，綜上，可簡單計算2012年臨安市政府向城鎮(zhèn)職工提供的社會保障基金中支出費用CC= 6 136.95元/人×9.51萬人= 58 362.39萬元。其次，2012年臨安市新型農村社會養(yǎng)老保險支出CR= 16 356.48萬元[13]。

臨安市共擁有土地面積31.27萬hm2，其中農地1.91萬hm2，林地26.10萬hm2。由以上計算結果，得到林地的社會保障權價值PS= 4.94元/m2。

2.2.3 林地的發(fā)展權價值評估 根據公式（4），林地的發(fā)展權價值即為林地改為建設用地的純收益與林地當前林業(yè)生產的純收益之差比上還原率。這里做一個初步測算。

首先，林地轉為建設用地的純收益，主要結合國土資源部的城市地價監(jiān)測成果進行測算。根據統計得到的信息，2012年杭州市綜合地價的平均價值為10 448元/m2[15]。另外，考慮到目前地價分布的大致情況，全國城市郊區(qū)縣市城區(qū)平均地價約為主城區(qū)的五分之一，而全國城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯帶平均地價水平又為縣市城區(qū)平均水平的五分之一。在臨安，山地、丘陵占總面積的84%，森林覆蓋率達到了76.55%，林地遍布于城鎮(zhèn)的周圍，目前的建設用地多為林地征、占用后轉化。因此，臨安市城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)交錯帶平均地價水平為：417.924.94元/m2。

這樣，2012年臨安市林地改為建設用地的年收益為417.92×3.03%=12.66元/m2。另外，前面得到林地林業(yè)生產的年收益0.78元/m2，不難得知2012年臨安市林地的發(fā)展權純收益11.88元/m2，林地的發(fā)展權價值PD= 392.08元/m2。

2.2.4 林地的生態(tài)權價值評估 由公式（5）得到林地的生態(tài)權價值就是林地產生的生態(tài)效益的純收益比上還原率。由前面計算可得經濟最優(yōu)的輪伐期為29 a，我們使用此時的平均蓄積生長速率獲得年固碳量。此時平均蓄積生長速率v = 17.33 m3·a-1·hm-2。然后使用蓄積量與固碳量轉化系數獲得固碳量。因此林地的生態(tài)權價值PB= 7.64元/m2。2.3 林地價格測算

根據之前的模型，對林地還原率和各項權利價值進行了初步的測算，可以得到臨安市林地的價格PF= 430.57元/m2。

從表3可以看出，林地發(fā)展權價值是最大的，為392.08 元/m2，而林地的經濟權價值、社會保障權價值和生態(tài)權價值則相對較小，分別為25.91、33.54和7.64元/m2。

表3 林地價格構成Table 3 Composition of forest land price in Lin’an in 2012

3 結論和討論

3.1 結論

本文主要基于產權理論，以臨安市為例進行了林地產權價值初步的實證測算。主要結論如下：①基于產權價值理論的林地評估方法，應包括林地發(fā)展權價值、林地的經濟權價值、社會保障權價值和生態(tài)權價值四個方面的內容；②對案例點臨安市的初步測算，結果顯示綜合考慮林地的各項權利價值，臨安市的林地產權價值為430.57元/m2。而2012年更新的臨安城區(qū)住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地基準地價分別為2 738、4 818和450 元/m2（區(qū)域內存在林地）[18]?？梢?，依據產權價值評估的林地價格水平略低于工業(yè)用地價格，此方法下得到的林地價格能夠反映市場價格，可以為臨安市林地征地補償標準提供一定借鑒，也能夠在一定程度上克服之前還原率法和市場均衡法的不足，提高被低估的林地價格，更加切實有效的保護被征占用林農的利益。

3.2 討論

本研究在測算經濟權價值時選取用材樹種杉木作為案例，而臨安市主要的經濟樹種是竹子和山核桃，其經濟權價值會明顯高于杉木的經濟權價值，因此，應該因地制宜，分別用不同林種和樹種進行測算，可靠性和結果會更理想些。同時，由于自然條件、地理位置等部分林地不能轉換為建筑用地，同時，工業(yè)化、城市化進程也給理論上的土地用途轉換造成局限，因此其發(fā)展權價值的測算要考慮的因素錯綜復雜，值得今后進一步深入地探討。

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Evaluation of Forest Land Price based on Property Value

ZENG Cheng，SHEN Yue-qin
（School of Economics and Management, Zhejiang A & F University , Lin’an 311300, China）

Based on the theory of property value, forest land (Chinese fir stand)in Lin’an, Zhejiang province was evaluated by income capitalization method, combined with economic value, social security value, development value and ecological value. The result demonstrated that the property value of Chinese fir stand in Lin'an was 430.57 yuanRMB/m2, and close to the current price for industrial land.

property value; forest land price; price evaluation; Lin’an

S7-9

A

1001-3776（2015）01-0080-05

2014-06-04；

2014-10-22

國家自然科學基金（71073148，71203198）資助

曾程（1988-），男，四川成都人，碩士，從事林業(yè)經濟理論與政策研究；*通訊作者。