許多人認(rèn)為，“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式不是真正的眾籌，而是一種營(yíng)銷模式，是借用“眾籌”的概念實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目炒作而已。

隨著“眾籌”概念大熱，開(kāi)發(fā)商也紛紛試水，中國(guó)的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目和模式也在不斷快速發(fā)展并衍生出新的形態(tài)。隨著房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的不斷演變，相關(guān)的法律問(wèn)題亟待明確和規(guī)范。

1 眾籌和房地產(chǎn)眾籌的概念與價(jià)值

眾籌，又稱群眾募資、大眾籌資，譯自英文 Crowdfunding，顧名思義，指一群人為某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)人或者某個(gè)公司募資，以資助其正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)作、創(chuàng)新甚至生活的活動(dòng)。

眾籌消除了傳統(tǒng)融資的中間環(huán)節(jié)，無(wú)疑將會(huì)提高融資效率，降低交易成本，對(duì)于鼓勵(lì)個(gè)人和小型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新行為，促進(jìn)初創(chuàng)型企業(yè)的發(fā)展，幫助小微型企業(yè)解決普遍存在的融資難題起到了很大作用。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳統(tǒng)的眾籌與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)眾籌交易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了眾籌商業(yè)模式的改進(jìn)和優(yōu)化。

2012年12月，美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。該模式主要是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目信息，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目融資和銷售的目的。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商面臨的主要困難有：

（1）由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩。

（2）因庫(kù)存去化率降低，資金回收速度降低，造成的資金緊張。

從現(xiàn)有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目情況分析得知，迄今為止，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目模式主要分為兩大類：投融資類房地產(chǎn)眾籌和營(yíng)銷類房地產(chǎn)眾籌。投融資類房地產(chǎn)眾籌主要是解決項(xiàng)目融資問(wèn)題；營(yíng)銷類房地產(chǎn)眾籌主要解決項(xiàng)目去化和銷售、推廣問(wèn)題。其中“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式為營(yíng)銷類房地產(chǎn)眾籌模式的一種。

2 “彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的介紹及案例

2.1 商業(yè)模式介紹

現(xiàn)今國(guó)內(nèi)的“彩票型”房地產(chǎn)眾籌，一般屬于以儲(chǔ)存客戶、提高產(chǎn)品的去化率為目的，在項(xiàng)目獲得預(yù)售證后，房地產(chǎn)公司展開(kāi)的營(yíng)銷活動(dòng)。

此種眾籌模式可通過(guò)投資者抽獎(jiǎng)等方式，最終可探尋到市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)的接受程度，眾籌的參與門(mén)檻一般較低，通過(guò)最終確定中獎(jiǎng)?wù)呷〉锚?jiǎng)品（房屋首付或較大折扣）等形式，鼓勵(lì)盡量多的客戶參與，從而達(dá)到擴(kuò)大活動(dòng)影響、炒熱樓盤(pán)的目的。通常情況下，此種營(yíng)銷活動(dòng)的活動(dòng)周期較短，所有認(rèn)籌參與者均可獲得一定的收益。

2.2 相關(guān)案例

為了篩選高意向客戶，進(jìn)一步提高項(xiàng)目曝光度，2014年11月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜手京東金融開(kāi)展了“11元籌首付”營(yíng)銷活動(dòng)。參與活動(dòng)的客戶每人出11元湊首付，中獎(jiǎng)?wù)叩檬赘?，未中?jiǎng)?wù)叩觅?gòu)物券?；顒?dòng)覆蓋北京、上海、杭州等全國(guó)9個(gè)城市，最高可幫客戶節(jié)省47.7萬(wàn)元，該活動(dòng)吸引了2萬(wàn)人次參與。

具體的活動(dòng)規(guī)則為：用戶支付11元至平臺(tái)公司（京東金融），將獲得籌一套房3成首付款的抽取資格，當(dāng)項(xiàng)目預(yù)設(shè)金額達(dá)到后，停止眾籌。組織者將在參與本項(xiàng)目認(rèn)籌參與者中抽出一名幸運(yùn)參與者，獲得大家為他籌集的首付款。未中獎(jiǎng)的其他認(rèn)籌用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的購(gòu)物代金券。其交易架構(gòu)如圖所示。

在本次活動(dòng)中，遠(yuǎn)洋房產(chǎn)通過(guò)9套房源7折銷售的成本，達(dá)到了提高項(xiàng)目曝光度、增加客戶參與度的效果。京東方面，除了11元、2萬(wàn)人的認(rèn)籌收入外，還有通過(guò)發(fā)放20元抵用券促進(jìn)了京東商城的商品銷售。

3 模式的合法合規(guī)性評(píng)估

3.1 是否屬于真正意義上的“眾籌”

我國(guó)現(xiàn)行的法律和法規(guī)中對(duì)“眾籌”的概念，沒(méi)有立法解釋。從“眾籌”諸多學(xué)理概念中，基本可以確定眾籌的核心要素是：眾籌是一種融資方式。而“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式主要是解決節(jié)省項(xiàng)目營(yíng)銷成本（約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的4% ）、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的問(wèn)題，而非實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資。因此，許多人認(rèn)為，“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式不是真正的眾籌，而是一種營(yíng)銷模式，主要借用“眾籌”概念實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目炒作而已。

3.2 開(kāi)展“彩票型”房地產(chǎn)眾籌營(yíng)銷活動(dòng)是否有刑事法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國(guó)《刑法》規(guī)定，非法集資犯罪的罪名有4個(gè)：非法吸收公眾存款罪；擅自發(fā)行股票、公司、企業(yè)債券罪；集資詐騙罪；非法經(jīng)營(yíng)罪。

根據(jù)最高法、最高檢及公安部對(duì)非法集資的最新解釋規(guī)定，非法集資罪的特征有：

第一，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)，包括沒(méi)有批準(zhǔn)權(quán)限的部門(mén)批準(zhǔn)的集資；有審批權(quán)限的部門(mén)超越權(quán)限批準(zhǔn)集資，即集資者不具備集資的主體資格。

第二，承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實(shí)物形式和其他形式。

第三，向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。這里“不特定的對(duì)象”是指社會(huì)公眾，而不是指特定少數(shù)人。

第四，以合法形式掩蓋其非法集資的實(shí)質(zhì)。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與投資人（受害人）簽訂合同，偽裝成正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最大限度地實(shí)現(xiàn)其騙取資金的最終目的。

從上述特征可以看出，除利用房地產(chǎn)眾籌模式實(shí)施的虛假回報(bào)的眾籌項(xiàng)目會(huì)涉嫌非法集資類犯罪外，僅以促進(jìn)銷售為目的的“彩票型”房地產(chǎn)眾籌模式中主要實(shí)施返還認(rèn)籌者參與金或給予一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)等行為，均可有效規(guī)避非法集資罪的刑事法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 開(kāi)展“彩票型”房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)注意事項(xiàng)

（1）未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布房產(chǎn)品營(yíng)銷廣告，不得實(shí)施預(yù)售行為?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》中規(guī)定，商品房的預(yù)售需要符合條件并取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件有：

1）已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)廣告方面的法律、法規(guī)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布的時(shí)間要求為取得預(yù)售許可證之后。

因此，對(duì)于“彩票型”房地產(chǎn)眾籌而言，在未取得預(yù)售許可證的情況下開(kāi)展相關(guān)預(yù)售或發(fā)布相關(guān)房產(chǎn)品的廣告等，均會(huì)面臨行政法律風(fēng)險(xiǎn)。

（2）抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售行為存在面臨行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售是指以抽簽、搖號(hào)等帶有偶然性的方法決定購(gòu)買(mǎi)者是否中獎(jiǎng)的有獎(jiǎng)銷售方式。根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者從事抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過(guò)5000元；以物品或者其他經(jīng)濟(jì)利益作為獎(jiǎng)勵(lì)的，按照同一市場(chǎng)同期同類物品的價(jià)格折算，其金額不得超過(guò)5000元?！?/p>

如果“彩票型”房地產(chǎn)眾籌活動(dòng)被定性為抽獎(jiǎng)式有獎(jiǎng)銷售行為，根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定，公司可能會(huì)被工商行政管理機(jī)構(gòu)追究行政責(zé)任。

收稿日期：2015-09-07