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        對蚌埠市土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究

        2015-12-26 11:33:48趙思怡
        關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備蚌埠市貸款

        文|趙思怡

        對蚌埠市土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究

        文|趙思怡

        土地儲(chǔ)備制度作為一項(xiàng)創(chuàng)新型制度在我國逐漸完善,最近幾年蚌埠市致力于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì),執(zhí)行城市整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略,這使得蚌埠市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地存儲(chǔ)之前要做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作變得很有必要,因此對儲(chǔ)備項(xiàng)目利用模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行前期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,量化土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為土地存儲(chǔ)的首要工作。

        蚌埠市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)概況

        土地是一切生產(chǎn)和一切存在的來源,近年來土地儲(chǔ)備制度被我國政府作為一種創(chuàng)新性土地流轉(zhuǎn)方式引進(jìn)。所謂土地儲(chǔ)備是指:政府根據(jù)社會(huì),經(jīng)濟(jì)環(huán)境等可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo),依照法律程序,運(yùn)用市場機(jī)制,按照土地利用整體規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略,通過招標(biāo),拍賣,回購,收購,置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來,經(jīng)行前期開發(fā)以滿足市場供應(yīng)和土地規(guī)劃建設(shè)用地需求的一種經(jīng)濟(jì)管理制度。從土地收購,儲(chǔ)備,出讓的一系列運(yùn)轉(zhuǎn)流程來看,土地儲(chǔ)備是具有一定壟斷性質(zhì)且需要大規(guī)模前期開發(fā)資金的長期項(xiàng)目,它屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段。蚌埠市土地儲(chǔ)備中心成立于2001年9月,隸屬于市國土資源局。隨著國家土地儲(chǔ)備制度的完善和蚌埠市土地儲(chǔ)備中心這幾年的發(fā)展,其職能基本健全,主要負(fù)責(zé)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地資金預(yù)算編制,依法征收規(guī)劃用地建設(shè)用地,負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備前期開發(fā)管理工作,及時(shí)合理出讓土地。同時(shí)蚌埠市土地儲(chǔ)備流程也日漸完善并且形成了自己的運(yùn)作方式,見圖一:

        圖一:蚌埠市土地儲(chǔ)備流轉(zhuǎn)過程

        在蚌埠市迎來創(chuàng)新性土地改革的這幾年,城市土地規(guī)劃不僅迎來了新的機(jī)遇也迎來了新的挑戰(zhàn),跟全國大多數(shù)土地儲(chǔ)備一樣,由于土地儲(chǔ)備的壟斷性強(qiáng),營運(yùn)時(shí)間長,資金需求大,以及土地市場的不成熟,使得土地儲(chǔ)備面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),見圖二:

        圖二:土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)

        但是蚌埠市最近幾年為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì),致力于城市規(guī)劃,土地儲(chǔ)備中心正在按照市政府土地“大儲(chǔ)備”的工作思路,即“儲(chǔ)備土地—融資貸款—招商推介”的方針進(jìn)一步增加政府土地儲(chǔ)備量,因此政府需要大量的土地儲(chǔ)備金,然而單純依靠蚌埠市政府以及財(cái)務(wù)部門有限的財(cái)政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲(chǔ)備的需要,導(dǎo)致蚌埠市需要依靠大量的融資貸款,而融資貸款主要是以銀行貸款為主,可以占到80%左右,這就導(dǎo)致了蚌埠市土地儲(chǔ)備的主要潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患—土地儲(chǔ)備銀行貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        銀行貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指:在土地儲(chǔ)備進(jìn)行過程當(dāng)中,由于某些因素的存在,土地儲(chǔ)備的真實(shí)收益會(huì)與預(yù)期收益發(fā)生一定程度的偏離,從而導(dǎo)致土地儲(chǔ)備遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。本身土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不易顯見的,因?yàn)橥恋鼐哂休^高的投資回報(bào)率,但是由于目前我國關(guān)于土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)還不是很健全,加之銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)較為薄弱,并且銀行主要采取事后控制,不能進(jìn)行前期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng),在整個(gè)市場中處于比較被動(dòng)的地位,在土地市場活躍度較好的情況下風(fēng)險(xiǎn)較小,但是一旦土地市場活躍度下降,土地儲(chǔ)備很容易因?yàn)闊o法變現(xiàn)而帶來負(fù)債危機(jī),在財(cái)務(wù)杠桿的放大作用下很容易造成銀行收不回本金利息,形成經(jīng)濟(jì)癱瘓。蚌埠市最近幾年加大土地收儲(chǔ)力度,其風(fēng)險(xiǎn)隱患更是不同一般,進(jìn)行土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估非常必要。

        土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

        對蚌埠市土地儲(chǔ)備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是具有前瞻性的創(chuàng)新性項(xiàng)目,通過對蚌埠市土地儲(chǔ)備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,確定土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)敞口,然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)容忍度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略管理能夠達(dá)到事前控制的效果,避免造成銀行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場經(jīng)濟(jì)混亂。

        由于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目影響因素非常復(fù)雜,存在大量模糊指標(biāo),并且有些數(shù)據(jù)不是非

        2014年安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)國家級(jí)創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目研究成果,項(xiàng)目編號(hào):(201410378145)。

        安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院)

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