文/顧翠伶 趙帥 周口師范學院 數(shù)學與統(tǒng)計學院文/彭可歌 周口市統(tǒng)計局

本文定量分析影響房地產(chǎn)市場價格的因素，首先選取合適的變量以作為計量經(jīng)濟學建模的基礎，利用多元線性回歸模型進行計量分析，從供給因素、需求因素、國內(nèi)生產(chǎn)總值方面對我國房地產(chǎn)價格的影響因素進行定性分析與定量分析并提出遏止我國房地產(chǎn)價格過快上漲的對策和建議。

房地產(chǎn)/多元線性回歸模型/供給因素/需求因素

引言

房地產(chǎn)業(yè)作為推動我國經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展對于全面建設小康社會的目標的實現(xiàn)具有非常大的意義，所以不少學者開始研究房地產(chǎn)發(fā)展理論，關注房地產(chǎn)價格的變動趨勢，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)很多問題，房價的快速增長已引起了學術界、黨和政府以及廣大民眾的普遍關注。

一、房地產(chǎn)價格影響因素定量分析

影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，大致可以分為三類：供給因素，需求因素及其他因素，選取具體量化的因素，以2000-2013年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)建立模型（數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒）。利用計量經(jīng)濟學中的多元線性回歸模型分別研究房地產(chǎn)價格與供給因素，需求因素及其他因素之間的定量關系。

圖1 住宅類房地產(chǎn)平均銷售價格趨勢圖

由圖1可以看出我國住宅類房地產(chǎn)的平均銷售價格呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的增長趨勢.

（一）房地產(chǎn)價格與供給因素之間的關系

建立房地產(chǎn)價格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的供給因素有：房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、土地價格，分別用X1, X2,X3表示，利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為

由模型結果可以知道20.9912

R = 模型擬合較好，但是變量 2X 對被解釋變量Y 的影響不顯著，必須從模型中去掉 2X ，去掉不顯著的變量，重新建立模型得（1’）.

由模型（1’）可以看出，可決系數(shù)20.9912

R = ，表明房地產(chǎn)價格的變化的99.112%可由房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地價格的變動來解釋.F = 733.0993，通過查表可以知道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地價格的變動的共同影響是顯著的。

（二）房地產(chǎn)價格與需求因素之間的關系

建立房地產(chǎn)價格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的需求因素有：房地產(chǎn)銷售總額、城鎮(zhèn)總人口數(shù)、居民家庭人均可支配收入，分別用 X4, X5,X6表示，利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為：

由模型2可以知道變量 5X 不顯著，從模型中去掉，重新建立模型得（2’），

由模型（2’）可以看出，可決系數(shù)20.9959

R = ，表明房地產(chǎn)價格的變化的99.592%可由房地產(chǎn)銷售總額與居民家庭人均可支配收入的變動來解釋.F = 1585.972，通過查表可以知道，房地產(chǎn)銷售總額、居民家庭人均可支配收入的變動的共同影響是顯著的。

（三）房地產(chǎn)價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關系

建立房地產(chǎn)價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的回歸模型，利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為：

由模型結果 R2= 0.9884可以知道，模型擬合較好，表明房地產(chǎn)價格的變化的98.842%可由國民生產(chǎn)總值的變動來解釋.

二、防止房價過快增長的政策建議

主要政策為：要不斷控制我國房地產(chǎn)建設用地的供給總量，調整供給的結構，促進農(nóng)村集體所有制的流轉，保證房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和竣工總面積的增長，要控制房地產(chǎn)建筑成本，滿足正常的需求，遏制投機性等需求，建立與房地產(chǎn)市場相配套的稅收體制和房地產(chǎn)市場泡沫預警機制，防止通貨膨脹率.上面這些措施對我國政府制定宏觀調控政策具有重大的指導意義.

三、結論

本文從定量的角度論證了各相關因素對我國房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響以及其作用程度大小.主要分別從供給因素、需求因素、國內(nèi)生產(chǎn)總值等方面對我國房地產(chǎn)價格的影響因素進行了定量分析.并分給出防止房地產(chǎn)價格增長過快的對策和建議。

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