文/顧翠伶 趙帥 周口師范學院 數(shù)學與統(tǒng)計學院文/彭可歌 周口市統(tǒng)計局
本文定量分析影響房地產(chǎn)市場價格的因素,首先選取合適的變量以作為計量經(jīng)濟學建模的基礎,利用多元線性回歸模型進行計量分析,從供給因素、需求因素、國內(nèi)生產(chǎn)總值方面對我國房地產(chǎn)價格的影響因素進行定性分析與定量分析并提出遏止我國房地產(chǎn)價格過快上漲的對策和建議。
房地產(chǎn)/多元線性回歸模型/供給因素/需求因素
房地產(chǎn)業(yè)作為推動我國經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一,其健康發(fā)展對于全面建設小康社會的目標的實現(xiàn)具有非常大的意義,所以不少學者開始研究房地產(chǎn)發(fā)展理論,關注房地產(chǎn)價格的變動趨勢,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)很多問題,房價的快速增長已引起了學術界、黨和政府以及廣大民眾的普遍關注。
影響房地產(chǎn)價格的因素有很多,大致可以分為三類:供給因素,需求因素及其他因素,選取具體量化的因素,以2000-2013年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)建立模型(數(shù)據(jù)來自中國統(tǒng)計年鑒)。利用計量經(jīng)濟學中的多元線性回歸模型分別研究房地產(chǎn)價格與供給因素,需求因素及其他因素之間的定量關系。
圖1 住宅類房地產(chǎn)平均銷售價格趨勢圖
由圖1可以看出我國住宅類房地產(chǎn)的平均銷售價格呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的增長趨勢.
建立房地產(chǎn)價格與供給因素之間的多元線性回歸模型,在這里選取的供給因素有:房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、土地價格,分別用X1, X2,X3表示,利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為
由模型結果可以知道20.9912
R = 模型擬合較好,但是變量 2X 對被解釋變量Y 的影響不顯著,必須從模型中去掉 2X ,去掉不顯著的變量,重新建立模型得(1’).
由模型(1’)可以看出,可決系數(shù)20.9912
R = ,表明房地產(chǎn)價格的變化的99.112%可由房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地價格的變動來解釋.F = 733.0993,通過查表可以知道,房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地價格的變動的共同影響是顯著的。
建立房地產(chǎn)價格與供給因素之間的多元線性回歸模型,在這里選取的需求因素有:房地產(chǎn)銷售總額、城鎮(zhèn)總人口數(shù)、居民家庭人均可支配收入,分別用 X4, X5,X6表示,利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為:
由模型2可以知道變量 5X 不顯著,從模型中去掉,重新建立模型得(2’),
由模型(2’)可以看出,可決系數(shù)20.9959
R = ,表明房地產(chǎn)價格的變化的99.592%可由房地產(chǎn)銷售總額與居民家庭人均可支配收入的變動來解釋.F = 1585.972,通過查表可以知道,房地產(chǎn)銷售總額、居民家庭人均可支配收入的變動的共同影響是顯著的。
建立房地產(chǎn)價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值之間的回歸模型,利用Eviews軟件對搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為:
由模型結果 R2= 0.9884可以知道,模型擬合較好,表明房地產(chǎn)價格的變化的98.842%可由國民生產(chǎn)總值的變動來解釋.
主要政策為:要不斷控制我國房地產(chǎn)建設用地的供給總量,調整供給的結構,促進農(nóng)村集體所有制的流轉,保證房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和竣工總面積的增長,要控制房地產(chǎn)建筑成本,滿足正常的需求,遏制投機性等需求,建立與房地產(chǎn)市場相配套的稅收體制和房地產(chǎn)市場泡沫預警機制,防止通貨膨脹率.上面這些措施對我國政府制定宏觀調控政策具有重大的指導意義.
本文從定量的角度論證了各相關因素對我國房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響以及其作用程度大小.主要分別從供給因素、需求因素、國內(nèi)生產(chǎn)總值等方面對我國房地產(chǎn)價格的影響因素進行了定量分析.并分給出防止房地產(chǎn)價格增長過快的對策和建議。
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