文/顧翠伶 趙帥 周口師范學(xué)院 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院文/彭可歌 周口市統(tǒng)計(jì)局
本文定量分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素,首先選取合適的變量以作為計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模的基礎(chǔ),利用多元線性回歸模型進(jìn)行計(jì)量分析,從供給因素、需求因素、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行定性分析與定量分析并提出遏止我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的對(duì)策和建議。
房地產(chǎn)/多元線性回歸模型/供給因素/需求因素
房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一,其健康發(fā)展對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有非常大的意義,所以不少學(xué)者開始研究房地產(chǎn)發(fā)展理論,關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì),房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)很多問(wèn)題,房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)已引起了學(xué)術(shù)界、黨和政府以及廣大民眾的普遍關(guān)注。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多,大致可以分為三類:供給因素,需求因素及其他因素,選取具體量化的因素,以2000-2013年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)建立模型(數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒)。利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的多元線性回歸模型分別研究房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素,需求因素及其他因素之間的定量關(guān)系。
圖1 住宅類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格趨勢(shì)圖
由圖1可以看出我國(guó)住宅類房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì).
建立房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素之間的多元線性回歸模型,在這里選取的供給因素有:房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、土地價(jià)格,分別用X1, X2,X3表示,利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為
由模型結(jié)果可以知道20.9912
R = 模型擬合較好,但是變量 2X 對(duì)被解釋變量Y 的影響不顯著,必須從模型中去掉 2X ,去掉不顯著的變量,重新建立模型得(1’).
由模型(1’)可以看出,可決系數(shù)20.9912
R = ,表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的99.112%可由房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地價(jià)格的變動(dòng)來(lái)解釋.F = 733.0993,通過(guò)查表可以知道,房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地價(jià)格的變動(dòng)的共同影響是顯著的。
建立房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素之間的多元線性回歸模型,在這里選取的需求因素有:房地產(chǎn)銷售總額、城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)、居民家庭人均可支配收入,分別用 X4, X5,X6表示,利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為:
由模型2可以知道變量 5X 不顯著,從模型中去掉,重新建立模型得(2’),
由模型(2’)可以看出,可決系數(shù)20.9959
R = ,表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的99.592%可由房地產(chǎn)銷售總額與居民家庭人均可支配收入的變動(dòng)來(lái)解釋.F = 1585.972,通過(guò)查表可以知道,房地產(chǎn)銷售總額、居民家庭人均可支配收入的變動(dòng)的共同影響是顯著的。
建立房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的回歸模型,利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為:
由模型結(jié)果 R2= 0.9884可以知道,模型擬合較好,表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的98.842%可由國(guó)民生產(chǎn)總值的變動(dòng)來(lái)解釋.
主要政策為:要不斷控制我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地的供給總量,調(diào)整供給的結(jié)構(gòu),促進(jìn)農(nóng)村集體所有制的流轉(zhuǎn),保證房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和竣工總面積的增長(zhǎng),要控制房地產(chǎn)建筑成本,滿足正常的需求,遏制投機(jī)性等需求,建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)相配套的稅收體制和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫預(yù)警機(jī)制,防止通貨膨脹率.上面這些措施對(duì)我國(guó)政府制定宏觀調(diào)控政策具有重大的指導(dǎo)意義.
本文從定量的角度論證了各相關(guān)因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響以及其作用程度大小.主要分別從供給因素、需求因素、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了定量分析.并分給出防止房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的對(duì)策和建議。
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