文/顧翠伶 趙帥 周口師范學(xué)院 數(shù)學(xué)與統(tǒng)計(jì)學(xué)院文/彭可歌 周口市統(tǒng)計(jì)局

本文定量分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素，首先選取合適的變量以作為計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)建模的基礎(chǔ)，利用多元線性回歸模型進(jìn)行計(jì)量分析，從供給因素、需求因素、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行定性分析與定量分析并提出遏止我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的對(duì)策和建議。

房地產(chǎn)/多元線性回歸模型/供給因素/需求因素

引言

房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有非常大的意義，所以不少學(xué)者開始研究房地產(chǎn)發(fā)展理論，關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)很多問(wèn)題，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)已引起了學(xué)術(shù)界、黨和政府以及廣大民眾的普遍關(guān)注。

一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素定量分析

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，大致可以分為三類：供給因素，需求因素及其他因素，選取具體量化的因素，以2000-2013年的數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)建立模型（數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒）。利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的多元線性回歸模型分別研究房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素，需求因素及其他因素之間的定量關(guān)系。

圖1 住宅類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格趨勢(shì)圖

由圖1可以看出我國(guó)住宅類房地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì).

（一）房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素之間的關(guān)系

建立房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的供給因素有：房地產(chǎn)開發(fā)投資額、竣工面積、土地價(jià)格，分別用X1, X2,X3表示，利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為

由模型結(jié)果可以知道20.9912

R = 模型擬合較好，但是變量 2X 對(duì)被解釋變量Y 的影響不顯著，必須從模型中去掉 2X ，去掉不顯著的變量，重新建立模型得（1’）.

由模型（1’）可以看出，可決系數(shù)20.9912

R = ，表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的99.112%可由房地產(chǎn)開發(fā)投資與土地價(jià)格的變動(dòng)來(lái)解釋.F = 733.0993，通過(guò)查表可以知道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、土地價(jià)格的變動(dòng)的共同影響是顯著的。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格與需求因素之間的關(guān)系

建立房地產(chǎn)價(jià)格與供給因素之間的多元線性回歸模型，在這里選取的需求因素有：房地產(chǎn)銷售總額、城鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)、居民家庭人均可支配收入，分別用 X4, X5,X6表示，利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為：

由模型2可以知道變量 5X 不顯著，從模型中去掉，重新建立模型得（2’），

由模型（2’）可以看出，可決系數(shù)20.9959

R = ，表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的99.592%可由房地產(chǎn)銷售總額與居民家庭人均可支配收入的變動(dòng)來(lái)解釋.F = 1585.972，通過(guò)查表可以知道，房地產(chǎn)銷售總額、居民家庭人均可支配收入的變動(dòng)的共同影響是顯著的。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系

建立房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的回歸模型，利用Eviews軟件對(duì)搜集到的數(shù)據(jù)建立模型為：

由模型結(jié)果 R2= 0.9884可以知道，模型擬合較好，表明房地產(chǎn)價(jià)格的變化的98.842%可由國(guó)民生產(chǎn)總值的變動(dòng)來(lái)解釋.

二、防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策建議

主要政策為：要不斷控制我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地的供給總量，調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村集體所有制的流轉(zhuǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和竣工總面積的增長(zhǎng)，要控制房地產(chǎn)建筑成本，滿足正常的需求，遏制投機(jī)性等需求，建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)相配套的稅收體制和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫預(yù)警機(jī)制，防止通貨膨脹率.上面這些措施對(duì)我國(guó)政府制定宏觀調(diào)控政策具有重大的指導(dǎo)意義.

三、結(jié)論

本文從定量的角度論證了各相關(guān)因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響以及其作用程度大小.主要分別從供給因素、需求因素、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值等方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了定量分析.并分給出防止房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的對(duì)策和建議。

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[4]周建明.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究分析與預(yù)測(cè)[D].濟(jì)南:山東大學(xué)，2009.