□路倩

基于AHP法的城市土地一級市場風險因素分析

□路倩

在房地產市場結束了十多年高速發(fā)展的黃金時代之后，各地房產市場進入冷熱不均的發(fā)展區(qū)間，并帶動土地一級市場的波動，本文從分析土地一級市場中的風險因素著手，探索健全和完善現有的土地儲備融資機制，積極創(chuàng)新地方融資平臺模式改革后的業(yè)務發(fā)展路徑。

一、2013年土地一級市場成交主要特點

（一）“國五條”調控未達預期效果，全國土地一級市場火熱程度創(chuàng)歷史新高。2013年全國國有土地出讓收入高達4.1萬億元，創(chuàng)出了土地市場有史以來的新標桿，一二線城市地王頻出，三四線城市加緊賣地套現。從土地供應量來看，一線城市供地小幅增長，二線城市有所下降，三線城市大幅增加。

（二）江蘇省土地一級市場總體呈現量價齊升態(tài)勢，城市之間差距拉開。全省土地供應面積為51309.39萬平方米，同比上漲3.79%。全省大部分地區(qū)2013年土地供應量均較上年有所增加，少數地區(qū)有所降幅。2013年全省土地出讓金全面飄紅，全省共實現土地出讓金5940.2億元，同比大漲52.35%。全省除常州外各地土地出讓金總額均高于去年同期水平，其中連云港、南京、蘇州、泰州等四地土地出讓金同比漲幅均超過了50%。

二、風險指標設計與模型構建

（一）指標體系

為探求江蘇各地市間土地一級市場的風險程度，本文基于土地一級市場與房產市場的高度相關性、地方政府對土地的壟斷及依存性，以房價與地價水平、房價與地價變動偏離度、土地供應消化程度、地方財政土地依存度構建如下模型：

αi為各項指標的得分權重，本文采用層次分析法（AHP）確定權重。Si為樣本城市各項指標的百分制調節(jié)系數（采用標準分制測算方法（50+10（X-X-bar）/S），負指標取與100的被減值。如樣本城市缺乏某項指數數據，則取均值。

1.X1房價地價比。指標說明：本指標=住宅用地樓面地價/新建住宅均價，該指標可以用來分析房地產開發(fā)商房產銷售定價的彈性空間，該指標為負指標，指標越低說明房地產開發(fā)商的利潤空間越大，對價格的抗壓性越強。

2.X2房價與地價變動偏離度。指標說明：本指標=住宅用地樓面地價2013年漲幅-新建住宅均價2013年漲幅，該指標可以用來分析當期房產市場與市場預期的差異性，該指標為正指標，指標值越大，房產商對未來房產市場更趨樂觀，指標值越小，房產商對于未來房價市場更趨悲觀。本指標與X1互相制約，存在一定抵消作用。

3.X3土地供應消化程度。指標說明：本指標= 2013年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積/2013年商品房銷售面積，該指標為負指標，如指標值過大，說明土地供應量已超過其市場消化程度或將導致市場未來供大于求而造成房價下跌。

4.X4地方財政土地相對依存度。指標說明：本指標=土地出讓收入/政府公共財政收入，該指標旨在測試地方政府對于土地一級市場的依賴程度，地方財政收入是地方政府績效考核的重要指標，該指標說明了地方政府對于賣地擴收的驅動力。從土地市場的風險性角度來說，該指標為負指標，分值越高則說明土地一級市場受地方政府績效影響越大，地方政府出讓土地的積極性越高。

（二）層次分析法確定權重

層次分析法（AHP）是把復雜問題中各因素劃分成相關聯(lián)的有序層次，使之條理化。根據一定客觀的判斷，對每一層次中每兩元素相對重要性給出定量表示，確定出全部元素的權重。

2.判斷矩陣計算權重

X1 X2 X3 X4 αi權重一致性檢驗X1 1 1 1/3 1/2 14% CI=0.0078 X2 2 1 1/3 1/2 17% RI=0.89 X3 3 3 1 1 41% CR=0.08784＜0.1，符合要求X4 2 2 3/4 3/4 29%

三、數據分析結果

（一）X1房價地價比

注：住宅用地樓面地價按照2013年市區(qū)（不含縣域）出讓住宅用地平均樓面地價，新建住宅均價按照2014年2月百城價格指數的樣本平均價格（不含縣域）進行取值，由于商品房從拿地到開發(fā)存在一定周期，住宅均價取最新值更具意義。受版面所限，只列出指標前2名及最后2名。

指標分析看，南京房價地價比已超過40%為全省最高，土地價格成為房地產開發(fā)商最大的成本支出，一方面說明房地產開發(fā)商看好南京巨大的消費市場而提前消費高昂的土地成本，另一方面說明南京土地有“過熱”隱患，一旦市場供大于求樓市進入下行通道，商家的利潤空間極其有限。常州、連云港房價地價比分別為26%、22%，位居全省前列，而其新建住宅均價分別為7926元/平米、5716元/平米，屬于全省中等或中下水平，說明常州、連云港兩地地價水平相對房價偏高，由于缺乏購買力的支撐而難以上漲的房價后續(xù)可能將導致土地市場的趨冷。

（二）房價與地價變動偏離度

注：住宅用地樓面地價按照2013年市區(qū)（不含縣域）出讓住宅用地平均樓面地價，新建住宅均價按照2013年百城價格指數的樣本平均價格（不含縣域）進行取值。受版面所限，只列出指標前2名及最后2名。

指標分析看，第一陣營是“房熱地熱”型，為省會南京，南京一年來新建住宅均價漲幅17%，居全省第一，住宅用地平均樓面地價42%，為全省第三，旺盛的消費需求催生了各大房地產商對后市的一致看好，地王頻頻出現。第二陣營為“房冷地熱”型，為連云港、南通、常州、泰州，上述城市房價微漲或略微下跌，而地價漲幅較大，說明房企對未來市場發(fā)展仍持有信心，房產供求關系也比較均衡，房產價格已趨于穩(wěn)定。第三陣營為“房冷地冷”型，比較突出的城市為無錫，無錫2013年住宅用地樓面地價較上年下降11%，從2011年住宅用地樓面地價攀升到3156元/平方米以后，2012、2013年地價水平持續(xù)下跌，平均房價水平較去年漲幅僅3%，房地價格都趨于冷淡。

（三）土地供應消化程度

注：介于數據局限性，全省選取南京、蘇州、無錫、常州、南通、鎮(zhèn)江、徐州、揚州、淮安等九個城市（不含縣域）進行分析。版面所限只列出指標前2名及最后2名。

指標分析看，南通2013年所出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積高達當年商品房銷售面積的16倍，供應量大大超出了市場年消化能力，目前庫存量的去化周期已達18個月，再加上如此大幅的土地供給，后期供大于求的市場關系將進一步加劇。

（四）地方財政土地相對依存度

單位：億元城市土地出讓收入①地方財政收南通803.53 485.9揚州325.49 259.3入②X3地方財政土地依存度165.40% 125.50%鎮(zhèn)江173.96 254.5 68.40%無錫391.47 710.9 55.10%

從該指標看，江蘇省各市財政的土地相對依存度都較高，大部分城市都高于全國86%的水平，土地出讓收入已成為地方政府公共財政收入的支柱來源，而政府性債務的還款來源絕大多數均來源于土地出讓收入，政績推動、舉債壓力和土地依賴均促使地方政府不斷加大土地出讓力度，而經濟下行、土地市場降溫、債務到期等因素均會加大政府債務的結構性風險。

（五）各市分值

從綜合分值看，江蘇省各市差距不大，值得注意的城市為南京和南通兩市，省會南京隨著“青奧會”的東風進行城市升級改造，土地市場不斷升溫，地王頻出，未來土地“過熱”風險開始加劇。南通則因房產市場消化周期較長可能帶來未來幾年土地市場的冷淡發(fā)展態(tài)勢。

四、政策建議

（一）加強信貸產品差異化支持力度。一是擇優(yōu)支持政府土地儲備項目?？蛻暨x擇上，重點支持信用等級較高、經濟實力較強、債務負擔合理、土地市場健康的市本級土地儲備機構以及上年度市轄區(qū)公共財政收入50億元（含）以上的區(qū)本級土地儲備機構，并在國土資源部土地儲備機構名錄內。區(qū)域選擇上，從嚴控制縣級土地儲備貸款。二是優(yōu)選棚戶區(qū)改造貸款項目。各地支持當地政府棚戶區(qū)改造項目需優(yōu)先選擇第一還款來源區(qū)位較好，區(qū)域風險較小的項目，原則上需落實有效抵押。三是對風險偏高地區(qū)的項目在抵押率及資本金比例的確定上可進一步提高標準，在衡量具體項目時，要著重考量借款人對應層級政府公共財政收入情況與未來償債能力，細致分析介入項目的地段稀缺性和未來規(guī)劃。

（二）積極探索存量政府平臺類融資產品證券化領域。與土地整理業(yè)務相關的融資主體基本為政府融資平臺或類平臺法人，從商業(yè)銀行角度看，由于實體經濟的下滑，政府融資平臺類法人為近年來信貸投放的主要方向，通過對存量的地方政府融資平臺貸款實行證券化，可以將一部分平臺類中長期貸款提前變現從而緩解資產負債期限錯配現狀的同時還可以提高自身的資本充足率優(yōu)化監(jiān)管指標。在實際運作中可與私募基金合作，成立SPV收購存量貸款，組建資產池與證券發(fā)行、向平臺公司支付款項、實施資產管理并按時收回資產收益、向投資者支付本金和利息。

（三）積極創(chuàng)新地方政府PPP模式下的投行業(yè)務產品?，F有的融資平臺模式將被改變，PPP模式或將成為未來土地整理、基礎設施及公共服務領域的主要投資模式。商業(yè)銀行需抓此契機，積極創(chuàng)新PPP模式下的投行業(yè)務發(fā)展。一是可與農銀基金合作為PPP模式中的SPV做夾層融資（Mezzanine）。二是充分發(fā)揮銀行資金中介優(yōu)勢大力發(fā)展專項顧問業(yè)務。如在地方政府PPP過程中為單個項目設計類PPP架構，實現交易撮合式財務顧問服務。對民營企業(yè)想要參與入股PPP，商業(yè)銀行利用自身資源優(yōu)勢為其提供有針對性的國資入股顧問服務和融資服務。

（作者單位：農業(yè)銀行江蘇省分行）