楊紅旭

美國(guó)2016-2017年房?jī)r(jià)將突破歷史高點(diǎn)，但2018-2019年很可能會(huì)再度盤整、滯漲，房?jī)r(jià)再度下跌的時(shí)點(diǎn)，將受加息節(jié)奏影響

近幾年，中國(guó)人海外購(gòu)房、中國(guó)企業(yè)海外購(gòu)地購(gòu)項(xiàng)目，形成了一股熱潮。這給人一種感覺，去國(guó)外買房置業(yè)，要比國(guó)內(nèi)“高大上”。在房產(chǎn)投資方面，國(guó)外的月亮也比國(guó)內(nèi)圓？

從現(xiàn)實(shí)情況來看，近三年部分國(guó)家的少數(shù)城市，比如悉尼、多倫多、舊金山、倫敦的房?jī)r(jià)，確實(shí)大漲，比國(guó)內(nèi)多數(shù)城市都要強(qiáng)勢(shì)。但是，許多人可能已經(jīng)不太記得，或者不太在意，2007-2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)曾經(jīng)連跌5年大跌。2008年發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)幾乎全都曾下跌。

也就是說，發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與中國(guó)相似，都存在周期性波動(dòng)的規(guī)律。只是，周期的長(zhǎng)度與波幅，與中國(guó)不同。其實(shí)，各國(guó)之間也存在明顯差異。既然存在周期性波動(dòng)的規(guī)律，那么中國(guó)人去國(guó)外購(gòu)房，中國(guó)房企去國(guó)外買地，也應(yīng)像國(guó)內(nèi)一樣，有必要講究入市時(shí)機(jī)。比如，如果你在2006年二三季度在紐約購(gòu)房，則當(dāng)前可能還沒解套。

首先，分析一下近些年國(guó)外樓市周期性波動(dòng)的情況。如果說中國(guó)房地產(chǎn)市仍受城鎮(zhèn)化率偏低、經(jīng)濟(jì)增速仍處中高水平、適齡購(gòu)房人口仍多、人口大流規(guī)模流動(dòng)、住房需求仍旺盛等諸多利好因素的支撐，則歐美國(guó)家已不存在這類基礎(chǔ)因素的支持，或者說這些利好早已弱化。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多已發(fā)展超百年，已經(jīng)比較成熟，早就步入存量時(shí)代。

在這樣的背景下，影響不同國(guó)家、不同城市房?jī)r(jià)強(qiáng)弱與周期性波動(dòng)的因素有很多，最關(guān)鍵的是兩個(gè)：貨幣環(huán)境與人口變化。人口變化是決定房?jī)r(jià)強(qiáng)弱的核心指標(biāo)，比如澳大利亞、美國(guó)、加拿大都屬移民國(guó)，人口不斷增長(zhǎng)；而日本和德國(guó)則移民很少，而且人口老化。因此，前者房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)，而后者房?jī)r(jià)弱勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟期后，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)的核心因素，只有一個(gè)：貨幣政策及與之相關(guān)的流動(dòng)性。貨幣寬松期，樓市多上升；貨幣緊縮期，樓市多下行。如果進(jìn)一步觀察，則貨幣寬松的中后期，更利于房?jī)r(jià)上漲；而貨幣緊縮的中后期，房?jī)r(jià)更易下跌。

其次，回顧過去十幾年歐美貨幣政策的三輪變化。第一次：2000年，歐美經(jīng)歷了一輪貨幣寬松，經(jīng)過多次降息之后，2003年美國(guó)和歐洲利率創(chuàng)了幾十年的最低水平。在這一過程中，歐美房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，其中美國(guó)表現(xiàn)突出，2006年相比2000年初，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)漲了一倍。

第二次，2004年下半年，美國(guó)率先進(jìn)入加息周期，貨幣政策趨于收緊，持續(xù)多次加息，直至2006年；2005年下半年，歐洲央行也跟著開始加息，持續(xù)多次加息，直至2007年。

請(qǐng)注意，在加息的前半段，由于仍處于偏低利率水平，且貨幣政策的傳導(dǎo)有一定時(shí)滯（按貨幣學(xué)派觀點(diǎn)，18個(gè)月左右），另外樓市運(yùn)行也有較大的慣性。因此，開始加息兩年后，美歐房?jī)r(jià)方才見頂。其后開始下跌。

第三次，2007年次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)開始步入降息通道，貨幣進(jìn)入新一輪寬松期。2008年升級(jí)為國(guó)際金融危機(jī)后，美國(guó)加速降息，歐洲也開始降息。美國(guó)基準(zhǔn)利率降至歷史最低水平的0-0.25%，其后又有三次QE。歐洲利率并未降至最低，但2011年歐債危機(jī)爆發(fā)后，歐央行繼續(xù)降息，直至當(dāng)前再融資利率為0.05%，另外2015年3月份開始實(shí)施QE計(jì)劃。

在這一過程中，歐美房?jī)r(jià)先跌后漲。美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)自2007至2011年連跌五年，總計(jì)下跌三成多。2012年初開始復(fù)蘇，其后持續(xù)上漲，至今年6月，距2006年高點(diǎn)還有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。歐盟房?jī)r(jià)指數(shù)自2008年下半年開始下跌，其后有所振蕩，至2013年方才見底；2014年開始上漲，至今年6月，距2008年高點(diǎn)，還有2個(gè)百分點(diǎn)。

最后，研判未來二三年的形勢(shì)。當(dāng)前，貨幣政策處于將變未變的敏感時(shí)間節(jié)點(diǎn)。作為全球最重要的央行，美聯(lián)儲(chǔ)繼2014年11月退出QE之后，一直在討論2015年是否加息，9月議息會(huì)議決定暫不加。依當(dāng)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)、通脹、就業(yè)率、新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等情況，12月加息也屬小概率事件，估計(jì)2016年3月概率較大。而歐盟仍表態(tài)繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣政策，暫不考慮加息。只有英國(guó)加息時(shí)點(diǎn)可能與美國(guó)相近。如此看來，2016-2017年歐美將陸續(xù)進(jìn)入加息通道。

基于貨幣政策走勢(shì)的研判，以及歐美房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的歷史規(guī)律，大致可判斷：本輪房?jī)r(jià)上漲進(jìn)程，美國(guó)可能剛好過半，已上漲約三年，2016年房?jī)r(jià)將突破歷史高點(diǎn)，2017年繼續(xù)創(chuàng)新高，但2018年至2019年，很可能會(huì)再度盤整、滯漲，房?jī)r(jià)再度下跌的時(shí)點(diǎn)，將受加息節(jié)奏影響。而歐元區(qū)加息時(shí)點(diǎn)滯后于美國(guó)，房?jī)r(jià)上漲時(shí)長(zhǎng)也短于美國(guó)，本輪房?jī)r(jià)上漲進(jìn)程，仍未能過半，下一輪房?jī)r(jià)下跌的時(shí)點(diǎn)，很可能滯后于美國(guó)。

因此，當(dāng)前中國(guó)人與企業(yè)，在美國(guó)購(gòu)房拿地，已錯(cuò)失最佳時(shí)機(jī)。巴菲特于2012年收購(gòu)了一家美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，才算是抄底之舉。而2011至2014年在美國(guó)購(gòu)房購(gòu)地者，尤其是舊金山、洛杉嘰，以及在相鄰的加拿大的多倫多，則多屬較好時(shí)機(jī)。歐洲多數(shù)國(guó)家，仍算是較好時(shí)機(jī)，尤其是房?jī)r(jià)跌幅較大的西班牙、希臘等國(guó)家；但需剔除英國(guó)，尤其是倫敦，其房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)偏大，而且其貨幣政策緊跟美國(guó)。對(duì)此，國(guó)內(nèi)投資者，必須有清醒的認(rèn)識(shí)，不可盲目樂觀，不要盲目從眾。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）