沈小葉

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)，浙江寧波 315000）

平穩(wěn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)謹(jǐn)防房?jī)r(jià)大起大落
——近十年寧波市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展問題分析

沈小葉

（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)，浙江寧波 315000）

近些年，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展過程中產(chǎn)生了不少問題。本文通過對(duì)近十年寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、房?jī)r(jià)合理性、泡沫化程度等分析，提出正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)但要謹(jǐn)防房?jī)r(jià)大起大落的觀點(diǎn)，并對(duì)更好地促進(jìn)寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提出建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及預(yù)警系統(tǒng)；建立完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制；建立科學(xué)的土地供給機(jī)制等建議。

房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)合理性；泡沫化程度

改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的快速崛起是當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中具有十分重要的地位和作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,而且也為解決相關(guān)民生問題起到了關(guān)鍵性的作用。近十年來，寧波市房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)對(duì)寧波市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到積極的拉動(dòng)作用，但在發(fā)展過程中也產(chǎn)生了一些問題，值得關(guān)注。

一、房地產(chǎn)業(yè)的作用

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)作用。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了基本保障。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2013年寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的27.5%。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)作用。房地產(chǎn)業(yè)具有先導(dǎo)性，其產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)行業(yè)和部門具有明顯的帶動(dòng)作用，它能夠直接或者間接地引導(dǎo)和影響建筑業(yè)、林業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)部分發(fā)達(dá)國(guó)家統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2個(gè)百分點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)作用。近十年，寧波市房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)對(duì)寧波市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到積極的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重由2005年的20.5%提高到2014年的33.3%。

二、近十年寧波市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r

（一）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益顯著

2005-2014年，寧波市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)步伐不斷加快，成為支撐全市投資持續(xù)增長(zhǎng)的重要力量。2014年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量達(dá)到1328.1億元，與2005年的259.5億元相比，擴(kuò)大4倍多，年均增長(zhǎng)17.7%。十年來寧波市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6236.1億元，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的27.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資平均增速（11.2%）高6.5個(gè)百分點(diǎn)。

（二）商品房供需兩旺，保障房建設(shè)加快

1.商品房供需兩旺。2005-2014年，寧波市商品房建設(shè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，商品房需求量亦顯著增加。寧波市房屋施工面積由2005年的2666.8萬平方米增長(zhǎng)到2014年的7422.2萬平方米，年均增長(zhǎng)10.8%；房屋新開工面積由2005年的818.0萬平方米增長(zhǎng)到2014年的1468.2萬平方米，年均增長(zhǎng)6.0%；商品房銷售面積由2005年的467.0萬平方米增長(zhǎng)到2014年的726.4萬平方米，年均增長(zhǎng)4.5%。

2.保障房建設(shè)加快。一方面保障房覆蓋面穩(wěn)步擴(kuò)大。寧波市廉租住房保障范圍由最初的持有“三證”之一（《低保證》、《特困證》、《扶助證》）且人均住房使用面積低于11平方米的城鎮(zhèn)最低收入家庭擴(kuò)大到2010年以來人均年收入在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入60%以下且人均住房建筑面積低于18平方米（或戶36平方米）的家庭；另一方面，保障房建設(shè)力度加大。據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，2014年寧波市新開工保障性安居工程住房3.6萬套。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，波動(dòng)幅度大

1.房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。近些年，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其對(duì)土地的需求呈現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)，寧波市土地價(jià)格持續(xù)快速上漲。據(jù)抽樣調(diào)查報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，2005-2013年寧波市區(qū)土地交易價(jià)格同比年均上漲16.5%（由于報(bào)表取消2014年數(shù)據(jù)不可得）。居民住宅消費(fèi)需求的不斷上升、投資渠道向房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移及住宅開發(fā)成本的上升，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲起到了推波助瀾的作用，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢(shì)。據(jù)全面報(bào)表數(shù)據(jù)顯示，2005-2014年寧波市商品房平均銷售價(jià)格年均上漲7.9%。

2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度過大。2005-2014年，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)出現(xiàn)反復(fù)，價(jià)格波動(dòng)頻率和幅度非常明顯（圖1）。十年間，新建住宅價(jià)格經(jīng)歷了四個(gè)波動(dòng)周期：2005年-2008年，2009年-2010年，2011年-2013年，2014年至今。每個(gè)周期內(nèi)寧波市房?jī)r(jià)都經(jīng)歷高峰回落，再到觸底反彈這兩個(gè)階段，房?jī)r(jià)起伏波動(dòng)較大。

圖1 2005-2014年寧波市新建住宅價(jià)格同比指數(shù)

（四）受政策導(dǎo)向性強(qiáng)，市場(chǎng)幾經(jīng)起落

2005-2014年這十年時(shí)間內(nèi)，國(guó)家開始加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾經(jīng)起落。2005年，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展；2006-2007年，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所減弱；2008年，受美國(guó)次貸危機(jī)影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期；2009-2010年，在房地產(chǎn)利好政策刺激下，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇并迅速進(jìn)入繁榮期，房?jī)r(jià)快速上漲；2011-2014年，伴隨房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)，市場(chǎng)再度進(jìn)入調(diào)整期。

三、現(xiàn)階段寧波市房地產(chǎn)價(jià)格合理性研究分析

（一）從市場(chǎng)供求關(guān)系評(píng)判房?jī)r(jià)合理性

1.寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供大于求。從市場(chǎng)上的供求情況看，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求雖然在快速增加，但市場(chǎng)供應(yīng)充足。從反映商品房供求關(guān)系的竣工銷售比指標(biāo)看，2005-2014年間，僅2009年和2010年竣工銷售比低于1，其余月份均大于1，市場(chǎng)供給總體大于需求（表1）。

表1 2005-2014年寧波市房地產(chǎn)供求情況

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。雖然寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)是充足的，但是由于供求結(jié)構(gòu)性矛盾的存在，減少了市場(chǎng)有效供給量，在很大程度上助漲了房?jī)r(jià)。一是保障房供應(yīng)總量較少。我國(guó)處于“住房難”狀態(tài)的人群主要是占據(jù)人口總數(shù)約70%的中低收入者，但是符合他們消費(fèi)水平的保障性住房供應(yīng)數(shù)量過少。二是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。2014年,寧波商品住宅銷售面積中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分別為13.4%、61.9%、24.7%,但住宅新開工面積中90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上的比例分別為21.9%、64.8%、13.3%?？梢?，90平方米以下和140平方米以上戶型的供需比例明顯不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致市場(chǎng)住宅銷售壓力增大。三是開發(fā)商捂盤惜售和投資客囤積炒房等行為擾亂市場(chǎng)正常供求關(guān)系。

（二）從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平評(píng)判房?jī)r(jià)合理性

寧波市高速增長(zhǎng)的GDP對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到支撐作用。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：國(guó)家人均GDP達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均GDP達(dá)到1300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。早在1995年，寧波市人均生產(chǎn)總值已經(jīng)超過1300美元。1998年房改啟動(dòng)以后，大量購房需求釋放，寧波市住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，這也在一定程度上促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。通過對(duì)2005-2014年期間，寧波市GDP和新建住宅銷售價(jià)格走勢(shì)分析，發(fā)現(xiàn)兩者波動(dòng)周期大致一致，新建住宅價(jià)格走勢(shì)與寧波市GDP走勢(shì)基本吻合，這表明寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的適應(yīng)性（圖2）。

（三）從泡沫化程度評(píng)判房?jī)r(jià)合理性

1.房屋空置率

房屋空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在國(guó)內(nèi)，有的機(jī)構(gòu)或?qū)W者是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來計(jì)算空置率。按照這個(gè)口徑,2005-2014年期間，寧波市房屋空置率多數(shù)年份超過10%，這表明當(dāng)前寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房嚴(yán)重積壓。寧波市新建住宅空置率2004年僅為4.6%，2005-2007年超過10.0%，2008年之后新建住宅空置率顯著下滑，2008-2011年均低于10%，直到2012年，新建住宅空置率又再度回升，2014年寧波市新建住宅空置率高達(dá)48.2%。

2.房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房地產(chǎn)價(jià)格高低的重要指標(biāo)。國(guó)際上，一般認(rèn)為合適的房?jī)r(jià)收入比在1∶3-6之間，若房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。2005年寧波市房?jī)r(jià)收入比為1∶6.5，之后不斷擴(kuò)大，到了2010年，寧波市房?jī)r(jià)收入比達(dá)到高峰（1∶11.7），之后房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)（表2）。

表2 2004-2013年寧波市房?jī)r(jià)收入比

根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，1998年對(duì)世界96個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為1-30，平均值為8.4。雖然由于各國(guó)的國(guó)情不盡相同，1∶3-6的房?jī)r(jià)收入比并不一定適用于世界上所有的國(guó)家，但不管怎么說，10左右的房?jī)r(jià)收入比還是顯示出當(dāng)前寧波市房?jī)r(jià)偏高的事實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)存在一定泡沫。

3.房屋租售比

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。如果租售比高于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。2005-2013年（由于報(bào)表取消2014年住宅租金數(shù)據(jù)不可得），寧波市商品住宅租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1:300，在2009年達(dá)到頂峰（716），當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度非常嚴(yán)重。之后隨著房?jī)r(jià)漲勢(shì)的回落，房?jī)r(jià)租售比逐步下降，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入去泡沫化的一個(gè)過程（表3）。

表3 2005-2013年寧波市房屋租售比

（四）從市民直觀感受評(píng)判房?jī)r(jià)合理性

寧波市房地產(chǎn)價(jià)格到底如何，市民最有發(fā)言權(quán)。根據(jù)我們歷年開展的居民購房意向問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009-2014年期間，認(rèn)為寧波市房?jī)r(jià)偏高的被調(diào)查者占調(diào)查總?cè)藬?shù)的比重分別為80.3%、87.8%、89.5%、79.9%、80.3%、84.2%?？梢姡忻衿毡檎J(rèn)為寧波市房?jī)r(jià)偏高。

四、主要結(jié)論

綜上所述，通過對(duì)近十年寧波市房地產(chǎn)業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)隨著寧波市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍處于繁榮期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，市場(chǎng)總體供大于求，房屋空置率偏高。但由于供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，使得市場(chǎng)有效供給量減少，與此同時(shí)，商品房需求龐大，助推寧波市房?jī)r(jià)快速上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比偏高。雖然，當(dāng)前寧波市房地產(chǎn)價(jià)格依然偏高，但經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制，房地產(chǎn)泡沫化程度在逐步減弱，房地產(chǎn)發(fā)展正步入新常態(tài)。

五、對(duì)促進(jìn)寧波市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干建議

（一）正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的地位及價(jià)格波動(dòng)

需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的作用和地位，逐步減少對(duì)土地財(cái)政的依賴性，促使寧波市房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。同時(shí)，要正確處理好房?jī)r(jià)短期波動(dòng)與長(zhǎng)期調(diào)整之間的關(guān)系。任何市場(chǎng)都有波動(dòng)，在長(zhǎng)期發(fā)展過程中，也會(huì)呈現(xiàn)周期性調(diào)整。一般而言，只要短期波動(dòng)幅度不是太大，市場(chǎng)就會(huì)自動(dòng)予于修正，房地產(chǎn)調(diào)控的主要作用是防止房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。

（二）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警的關(guān)鍵是判斷房?jī)r(jià)、供求和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)是否處于正常區(qū)間。我們應(yīng)充分發(fā)揮政府有關(guān)部門之間的聯(lián)動(dòng)作用，同時(shí)發(fā)掘并利用社會(huì)上相關(guān)“大數(shù)據(jù)”，建立一套完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及預(yù)警系統(tǒng)。

（三）建立完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

房地產(chǎn)是一個(gè)受政策導(dǎo)向性非常強(qiáng)的行業(yè)，而當(dāng)前寧波市房地產(chǎn)泡沫依然存在，去泡沫化的過程任重道遠(yuǎn)?，F(xiàn)階段最重要的任務(wù)是加緊房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)，同時(shí)，謹(jǐn)防短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。當(dāng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)跡象，政府部門應(yīng)及時(shí)出手，發(fā)揮“有形的手”調(diào)控作用，但切記調(diào)控力度不宜過大，以免矯枉過正。而長(zhǎng)期方面應(yīng)加快房產(chǎn)稅的出臺(tái)，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，推出適合我國(guó)國(guó)情且行之有效的具體稅收政策。

（四）建立科學(xué)的土地供給機(jī)制

“土地財(cái)政”模式對(duì)于地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是短期的，暫時(shí)的，不可持續(xù)的，如果將其納入地方政府財(cái)政的常規(guī)模式會(huì)產(chǎn)生很多弊端，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、資源浪費(fèi)等。因此，政府部門應(yīng)減輕對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，合理制定土地出讓方式和價(jià)格，合理控制地價(jià)。同時(shí),還需加強(qiáng)土地投放的計(jì)劃性和針對(duì)性，調(diào)整樓市供需平衡。要根據(jù)市場(chǎng)的存量情況，按照市場(chǎng)可接受、可消化、可吸收的原則有步驟有計(jì)劃可持續(xù)地推出土地。

[1]凌濤.正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展[J].中國(guó)金融，2008（18）.

[2]李強(qiáng)華.論房地產(chǎn)業(yè)的地位作用與問題及其對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師，2011（9）.

[3]劉建偉，胡修府.穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[J].中國(guó)物價(jià)，2005（9）.

[4]洪開榮.上海房地產(chǎn)價(jià)格的合理性研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)，2011（4）.

（責(zé)任編輯：施越霞）