課題組

(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

上海網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法研究

課題組

(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)，上海 200003）

網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)伴隨網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在房?jī)r(jià)指數(shù)編制中的應(yīng)用而產(chǎn)生。缺失數(shù)據(jù)評(píng)估的科學(xué)性、合理性和有效性，直接影響到房?jī)r(jià)指數(shù)的準(zhǔn)確性。本課題結(jié)合上海實(shí)際，借鑒兄弟城市網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法有益經(jīng)驗(yàn)，研究提出六種評(píng)估方法，并以2013年7月-2014年6月相關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法展開了實(shí)證研究。通過比較各種方法之間的優(yōu)劣，探尋出目前條件下的最佳評(píng)估方案。

網(wǎng)簽；房?jī)r(jià)指數(shù)；缺失數(shù)據(jù)；評(píng)估方法

2011年起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度進(jìn)行改革。根據(jù)要求，上海調(diào)查總隊(duì)每月從上海市房地產(chǎn)交易中心取得新建住宅網(wǎng)簽資料（以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”），作為計(jì)算上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的基礎(chǔ)資料。將網(wǎng)簽數(shù)據(jù)做相應(yīng)處理，導(dǎo)入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)（epi）后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)對(duì)項(xiàng)目名稱和房屋類型進(jìn)行識(shí)別、跟蹤，采用調(diào)查制度規(guī)定的“精確回溯”和“替代回溯”兩種方法回溯報(bào)告期成交項(xiàng)目的基期價(jià)格。但房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)有其特殊性，一些項(xiàng)目是無法通過制度規(guī)定的方法追溯到基期價(jià)格，也即出現(xiàn)成交記錄基期價(jià)格顯示為空情況，這時(shí)需要進(jìn)行人工評(píng)估，形成本課題所提出的網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)概念。

一、研究背景及意義

實(shí)踐顯示，近年來上海網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)每月在成交記錄中占有相當(dāng)比例，平均占總成交記錄的10.6%。特別值得一提的是新開盤項(xiàng)目，由于前期無銷售，成為缺失數(shù)據(jù)的重要組成部分，而較高的成交量，使其加重了對(duì)總指數(shù)的影響。進(jìn)一步深化對(duì)缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法的研究，尋求更加科學(xué)、合理、有效的評(píng)估方法，關(guān)系到房?jī)r(jià)指數(shù)編制的準(zhǔn)確性和嚴(yán)密性，關(guān)系到房?jī)r(jià)走勢(shì)的客觀性和真實(shí)性，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)價(jià)值。

二、目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和部分一線城市對(duì)缺失數(shù)據(jù)的評(píng)估方法

（一）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局做法

主要采用三種方法：第一種，若項(xiàng)目附近區(qū)域存在可比在售項(xiàng)目，則按照該可比項(xiàng)目對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目上月價(jià)格；第二種，若項(xiàng)目附近區(qū)域無可比在售項(xiàng)目，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格同質(zhì)可比原則，選取與該項(xiàng)目位置屬同一級(jí)別區(qū)域的相似項(xiàng)目，按照其對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目上月價(jià)格；第三種，若上述項(xiàng)目都不存在，則根據(jù)項(xiàng)目附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅交易價(jià)格變動(dòng)幅度或有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)變動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估。

（二）上海調(diào)查總隊(duì)做法

1.刪除法

所謂刪除法，是對(duì)一些特殊的基期價(jià)格缺失情形，采用刪除其所在記錄的方式進(jìn)行處理的方法，其主要目的是凈化數(shù)據(jù)。此法主要針對(duì)以前年度成交在報(bào)告期簽約的項(xiàng)目、動(dòng)遷房項(xiàng)目和人才房項(xiàng)目這三種情形下，項(xiàng)目報(bào)告期顯示的成交價(jià)格

與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)不相符，其反映的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)也與實(shí)際脫節(jié)，故采用刪除法將其剔除。

2.同質(zhì)可比法

采用電話詢問方式，通過與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通交流，咨詢了解存在缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目的價(jià)格漲跌情況，依“同質(zhì)可比”原則評(píng)估相似項(xiàng)目基期價(jià)格。即，若某項(xiàng)目某房屋類型本月未調(diào)價(jià)，則基期價(jià)格評(píng)估為與報(bào)告期價(jià)格相同；若某項(xiàng)目某房屋類型本月價(jià)格有調(diào)整，則通過“同質(zhì)可比”原則剔除不可比因素造成的差異，對(duì)基期價(jià)格加以估算。

3.行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法

實(shí)際工作中，上海調(diào)查總隊(duì)還探索運(yùn)用第三種方法，即行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法。它是以同行政區(qū)劃同分類住宅價(jià)格變動(dòng)幅度對(duì)缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目展開評(píng)估，補(bǔ)齊基期價(jià)格，是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》第三種評(píng)估方法的延伸。

具體做法是，利用追溯到基期價(jià)格的項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)，分別計(jì)算上海市17個(gè)行政區(qū)域各分類商品住宅（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）的環(huán)比價(jià)格指數(shù)，最終實(shí)現(xiàn)以同行政區(qū)劃同分類商品住宅價(jià)格變動(dòng)幅度對(duì)缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估的目的。

（三）京穗鵬一線城市評(píng)估方法

1.北京調(diào)查總隊(duì)做法

第一種方法：以可比項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目的基期價(jià)格。即通過多種途徑尋找缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目附近的可比項(xiàng)目，以可比項(xiàng)目報(bào)告期環(huán)比價(jià)格漲跌幅擬合項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)，倒推基期價(jià)格。

第二種方法：以所在區(qū)域（板塊）環(huán)比價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目的基期價(jià)格。即將區(qū)域內(nèi)缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目刪除，根據(jù)其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格信息計(jì)算報(bào)告期區(qū)域（板塊）環(huán)比價(jià)格漲跌幅，擬合缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)，倒推基期價(jià)格。

第三種方法：以項(xiàng)目附近二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況評(píng)估缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目基期價(jià)格。若前兩種方法都無法有效評(píng)估出基期價(jià)格，則借助中介公司力量開展評(píng)估工作。即由中介公司評(píng)估缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目附近二手住宅環(huán)比價(jià)格漲跌幅，據(jù)此擬合項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)，倒推基期價(jià)格。

2.廣州調(diào)查總隊(duì)做法

廣州調(diào)查總隊(duì)側(cè)重根據(jù)區(qū)域環(huán)比價(jià)格漲跌幅評(píng)估基期價(jià)格。區(qū)域概念的界定上，根據(jù)實(shí)際情況靈活運(yùn)用行政區(qū)劃和街道的劃分進(jìn)行數(shù)據(jù)評(píng)估。即優(yōu)先考慮以街道內(nèi)相同項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格漲跌幅評(píng)估基期價(jià)格；若該方法行不通，則退而求其次，以行政區(qū)劃報(bào)告期住宅環(huán)比價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估基期價(jià)格。

3.深圳調(diào)查總隊(duì)做法

第一種方法：以片區(qū)（街道）在售項(xiàng)目環(huán)比價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估基期價(jià)格。該方法操作方便，且行之有效，能較好地滿足國(guó)家統(tǒng)計(jì)局缺失數(shù)據(jù)評(píng)估要求。即從房地部門取得網(wǎng)簽原始數(shù)據(jù)時(shí)，同時(shí)取得新建住宅所在街道指標(biāo)，為計(jì)算片區(qū)（街道）新建住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)提供基礎(chǔ)和可能。計(jì)算的各片區(qū)（街道）新建住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)，用以評(píng)估所屬區(qū)域內(nèi)缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目的基期價(jià)格。

第二種方法：以附近二手住宅價(jià)格變動(dòng)幅度評(píng)估缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目基期價(jià)格。若片區(qū)（街道）無成交房源，或均為缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目，深圳調(diào)查總隊(duì)則采用項(xiàng)目附近二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況評(píng)估基期價(jià)格即通過新浪網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒介查詢項(xiàng)目附近的二手樓盤，后聯(lián)系相關(guān)中介公司，由中介公司評(píng)估附近二手樓盤的環(huán)比價(jià)格漲跌幅，擬合項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)情況，倒推基期價(jià)格。

三、現(xiàn)行上海評(píng)估方法存在的不足

目前，上海采用的三種網(wǎng)簽新建住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法中，刪除法主要對(duì)成交價(jià)格脫離市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)行清理，其功能為數(shù)據(jù)凈化，是編制房?jī)r(jià)指數(shù)的客觀需要所在；同質(zhì)可比評(píng)估法與行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法各有利弊，均存在不足需要改進(jìn)和完善

1.同質(zhì)可比法的不足

以同質(zhì)可比法對(duì)網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，具有一定的理論基礎(chǔ)和制度依據(jù)且該方法簡(jiǎn)單易行、可操作性強(qiáng)，一定程度上能真實(shí)反映樓盤價(jià)格變動(dòng)情況。但該方法存有兩點(diǎn)不足：一是“同質(zhì)可比”評(píng)估原則與現(xiàn)行房?jī)r(jià)指數(shù)計(jì)算方法存在不一致現(xiàn)象。主要是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不一致?，F(xiàn)行網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格指數(shù)建立在Lowe公式基礎(chǔ)上，與“同質(zhì)可比”原則存在不一致現(xiàn)象是該方法的軟肋。二是人為因素的影響。由于主要通過電話咨詢方式實(shí)現(xiàn)缺失數(shù)據(jù)的評(píng)估，容易出現(xiàn)因被咨詢者信息掌握程度不全或不同，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)偏差。

2.行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法的不足

行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法操作簡(jiǎn)便，工作量小，但也存在兩點(diǎn)不足：一是行政區(qū)域范圍較大，成交住宅價(jià)格差異大。同一行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)位樓盤價(jià)格變動(dòng)情況可能千差萬別，將差異較大的樓盤混在一起計(jì)算住宅區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)，代表性值得商榷；二是同區(qū)域成交項(xiàng)目較少，代表性不足。部分區(qū)域，特別是中心城區(qū)，成交項(xiàng)目數(shù)量往往較少，存在無法計(jì)算住宅分類價(jià)格指數(shù)或者有時(shí)即使可以計(jì)算，代表性也難以滿足的情況，這也是該方法的明顯缺陷。

四、研究思路

（一）總體思路

目前，在編制房?jī)r(jià)指數(shù)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)需要評(píng)估網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)的，主要集中在以前年度成交在報(bào)告期簽約項(xiàng)目、動(dòng)遷房項(xiàng)目、人才房項(xiàng)目和新開項(xiàng)目（報(bào)告期第一次進(jìn)入市場(chǎng)銷售，連續(xù)四個(gè)月沒有成交記錄的在售項(xiàng)目也視為新開項(xiàng)目）等四種項(xiàng)目中。研究思路和初步解決方法是：

1.對(duì)簽約價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)的項(xiàng)目采用“刪除法”進(jìn)行評(píng)估。主要集中對(duì)以前年度成交在報(bào)告期簽約項(xiàng)目、動(dòng)遷房項(xiàng)目和人才房項(xiàng)目這三種情形。實(shí)際操作中，對(duì)成交時(shí)間超過一年的項(xiàng)目，均以刪除法將整條記錄進(jìn)行剔除。

2.對(duì)新開盤項(xiàng)目（即首次開盤項(xiàng)目）、連續(xù)四個(gè)月沒有成交記錄的尾盤以及間斷性銷售項(xiàng)目，可分別采用同質(zhì)可比法、行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法、板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法、監(jiān)測(cè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)格指數(shù)替代法、以及分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代法等五種方法進(jìn)行評(píng)估，并計(jì)算相應(yīng)的房?jī)r(jià)指數(shù)，篩選出與對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)（注：對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)是指將當(dāng)月zjb.dbf中缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目剔除后，根據(jù)可以追溯到基期價(jià)格的成交記錄計(jì)算的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)）最為接近的方法，作為今后缺失數(shù)據(jù)評(píng)估參考。

（二）五種評(píng)估方法的研究思路

1.同質(zhì)可比法：通過電話方式與銷售樓盤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通交流，咨詢了解缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲跌情況，依據(jù)“同質(zhì)可比”原則剔除不可比因素造成的差異，評(píng)估基期價(jià)格，最終將評(píng)估后的全部成交數(shù)據(jù)計(jì)算新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。

2.行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法：首先將追溯到基期價(jià)格的項(xiàng)目整理出來，分別計(jì)算上海市17個(gè)行政區(qū)劃3個(gè)分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。然后以同行政區(qū)域同分類住宅價(jià)格變動(dòng)幅度對(duì)缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，補(bǔ)齊基期價(jià)格。若某行政區(qū)劃某分類住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行替代。

3.板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法：首先將追溯到基期價(jià)格的項(xiàng)目整理出來，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心板塊劃分概念（目前全市范圍共劃分為121個(gè)板塊），計(jì)算各板塊新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。然后以所屬板塊價(jià)格變動(dòng)幅度對(duì)缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，補(bǔ)齊基期價(jià)格。若某板塊住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)缺失，則以該板塊所在行政區(qū)劃環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行替代。

4.監(jiān)測(cè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)格指數(shù)替代法：首先依據(jù)每月跟蹤監(jiān)測(cè)的上海市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報(bào)的報(bào)表數(shù)據(jù)，計(jì)算當(dāng)月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)。然后以監(jiān)測(cè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算的當(dāng)月房?jī)r(jià)指數(shù)，擬合缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)，補(bǔ)齊基期價(jià)格。

5.分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代法：首先依據(jù)每月跟蹤監(jiān)測(cè)的上海市房地產(chǎn)中介公司上報(bào)的報(bào)表數(shù)據(jù)，計(jì)算上海市17個(gè)區(qū)縣二手住宅交易價(jià)格指數(shù)。然后以各區(qū)縣二手住宅價(jià)格變動(dòng)幅度，評(píng)估相同區(qū)縣缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目，補(bǔ)齊基期價(jià)格。

五、實(shí)證分析

為便于實(shí)證研究，本課題僅對(duì)上海2013年7月-2014年6月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)調(diào)查數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)（epi）匯總后的zjb.dbf文件進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）五種評(píng)估方法分析

先采用“刪除法”將以前年度成交在報(bào)告期簽約項(xiàng)目、動(dòng)遷房項(xiàng)目和人才房項(xiàng)目等特殊情形從各月zjb.dbf中刪除，對(duì)數(shù)據(jù)資料做初步凈化。初步處理后，得出2013年7月-2014年6月上海網(wǎng)簽新建商品住宅缺失數(shù)據(jù)情況（見表1）。再分別以同質(zhì)可比法、行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法、板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法、監(jiān)測(cè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)格指數(shù)替代法、分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代法五種方法對(duì)凈化后的2013年7月-2014年6月zjb.dbf中的基期價(jià)格缺失數(shù)據(jù)展開評(píng)估，并計(jì)算相應(yīng)的房?jī)r(jià)指數(shù)。

表1 2013年7月-2014年6月上海網(wǎng)簽新建商品住宅成交記錄及缺失數(shù)據(jù)記錄條數(shù)

（二）五種評(píng)估方法比較

綜合上述五種評(píng)估方法計(jì)算的2013年7月-2014年6月各月房?jī)r(jià)指數(shù)（見表2），并分別計(jì)算五種評(píng)估方法與對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)（注：將2013年7月-2014年6月各月zjb.dbf中缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目剔除后，計(jì)算的新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)）之間的絕對(duì)差異值（見表3）。

表2 五種評(píng)估方法計(jì)算的上海2013年7月-2014年6月新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)

表3 五種評(píng)估方法計(jì)算的2013年7月-2014年6月上海新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)與對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)之間的絕對(duì)差異

續(xù)表

經(jīng)計(jì)算差異發(fā)現(xiàn)，按行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法計(jì)算的房?jī)r(jià)指數(shù)與對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)之間的總絕對(duì)差異最小，僅為1.7，絕對(duì)差異最高的是同質(zhì)可比法，為3.1。表明行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法具有較強(qiáng)的有效性和可行性。

六、課題總結(jié)

（一）可行性分析

1．2 參考標(biāo)準(zhǔn) 診斷標(biāo)準(zhǔn)：參照《實(shí)用新生兒學(xué)》第4版。入選標(biāo)準(zhǔn)：不論何種原因?qū)е略心冈绠a(chǎn)的符合胎齡＜37足周，出生體重＜1 000g的新生兒。排除標(biāo)準(zhǔn)：宮內(nèi)或生后即發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重先天發(fā)育畸形或有外科疾病的新生兒。

提出用行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法在網(wǎng)簽缺失數(shù)據(jù)中的應(yīng)用，主要基于以下三方面考慮：

1.數(shù)據(jù)可獲取性。從數(shù)據(jù)來源看，上海市房地產(chǎn)交易中心提供的網(wǎng)簽新建住宅交易資料中包含區(qū)縣指標(biāo)，已具備數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，可便捷地計(jì)算出行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)。

2.計(jì)算方法有效性。從計(jì)算方法看，《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》為計(jì)算行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)提供了思路和具體辦法。需要指出的是，在評(píng)估缺失數(shù)據(jù)過程中，若某行政區(qū)劃某分類商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行替代，這種處理方法也符合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中采用“替代回溯”方法追溯上期價(jià)格的思路。

3.數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。從數(shù)據(jù)穩(wěn)定性看，行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法相比板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法，在數(shù)據(jù)穩(wěn)定性上更具優(yōu)勢(shì)，所計(jì)算的房?jī)r(jià)指數(shù)穩(wěn)定性也相對(duì)更強(qiáng)。這主要是由于行政區(qū)劃范圍較大，分布于不同住宅類型的成交項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較多，用同一行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)進(jìn)行該區(qū)域缺失數(shù)據(jù)的替代就顯得更加穩(wěn)定。具體看，行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法將全市新建商品住宅成交記錄分配于51個(gè)住宅類型，而板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法分配于121個(gè)板塊，顯而易見，分類越細(xì)計(jì)算的指數(shù)結(jié)果越容易出現(xiàn)波動(dòng)。如2014年5月，板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法計(jì)算的新建商品住

宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)為101.8，而行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法計(jì)算的結(jié)果為100.7。

（二）具體實(shí)施

運(yùn)用行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法對(duì)上海網(wǎng)簽新建商品住宅價(jià)格缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，具體步驟如下：

第一步：運(yùn)用“刪除法”將以前年度成交在報(bào)告期簽約項(xiàng)目、動(dòng)遷房項(xiàng)目和人才房項(xiàng)目等特殊情形從報(bào)告期zjb.dbf中刪除，對(duì)數(shù)據(jù)資料做初步凈化。

第二步：對(duì)可追溯到基期價(jià)格的項(xiàng)目，根據(jù)《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》相關(guān)規(guī)定，計(jì)算各成交項(xiàng)目的報(bào)告期環(huán)比價(jià)格指數(shù)，并對(duì)17個(gè)區(qū)縣3個(gè)住宅分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）分別采用成交面積和成交金額雙加權(quán)方式計(jì)算各區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)。

第三步：根據(jù)計(jì)算出的17個(gè)區(qū)縣3個(gè)住宅分類價(jià)格指數(shù)，對(duì)相應(yīng)區(qū)縣各分類的缺失價(jià)格項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。若某行政區(qū)劃某分類商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)缺失，則以該行政區(qū)劃其他分類環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行替代。

第四步：匯總生成3個(gè)基本分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上）新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)，進(jìn)而根據(jù)固定權(quán)數(shù)加權(quán)生成上海房?jī)r(jià)指數(shù)。

（三）后期思考

本課題對(duì)網(wǎng)簽新建住宅缺失數(shù)據(jù)評(píng)估方法進(jìn)行了初步探索，研究提出的方法具有一定現(xiàn)實(shí)可操作性，可在缺失數(shù)據(jù)評(píng)估工作中加以嘗試和運(yùn)用。今后，還將在兩大方面作進(jìn)一步拓展和深化研究：

1.對(duì)缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目評(píng)估方法的拓展

（1）對(duì)間斷性銷售項(xiàng)目，研究思考延長(zhǎng)追溯期，探討將《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中的追溯期由3個(gè)月放寬至6個(gè)月。

（2）對(duì)前期開過盤項(xiàng)目，可對(duì)項(xiàng)目各分類分別計(jì)算兩次開盤均價(jià)之比，然后按兩次開盤時(shí)間間隔進(jìn)行開方，推算出月度房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度，用于評(píng)估缺失數(shù)據(jù)。這種評(píng)估方法較符合現(xiàn)行上海狀況，目前上海市房地產(chǎn)管理部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備案價(jià)格確定后，只能在下浮動(dòng)20%范圍內(nèi)銷售。這也決定了每個(gè)在售新樓盤每次開盤均價(jià)總體上會(huì)保持平穩(wěn)，新盤售價(jià)的上漲主要體現(xiàn)在不同開盤期次上。

具體計(jì)算公式如下：

2.對(duì)一些評(píng)估方法的進(jìn)一步思考

（1）對(duì)板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法的思考。該方法在計(jì)算方法上與行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法具有極強(qiáng)的相似性。由于將新建住宅成交信息分成121個(gè)板塊后，再對(duì)板塊內(nèi)所缺失數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)范圍相對(duì)行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法更小，不僅有效規(guī)避同質(zhì)可比法中強(qiáng)調(diào)絕對(duì)“同質(zhì)可比”的概念，而且也可避免“區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代方法”中區(qū)域范圍較大導(dǎo)致分類價(jià)格指數(shù)代表性不強(qiáng)等問題。板塊環(huán)比價(jià)格指數(shù)替代法一定程度上更能表現(xiàn)房?jī)r(jià)變動(dòng)的敏感性和準(zhǔn)確性，也更符合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目評(píng)估要求。今后，要進(jìn)一步深化與上海市房地產(chǎn)管理部門的溝通和合作，力爭(zhēng)獲取更細(xì)分類的板塊數(shù)據(jù)資料和相關(guān)信息。

（2）對(duì)分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代法的思考。課題中提到的6種評(píng)估方法，除刪除法和行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法外，分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代法也表現(xiàn)出較強(qiáng)的有效性和可行性，實(shí)證分析中該方法計(jì)算結(jié)果與對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)之間的總絕對(duì)差異較?。?.7），僅高于行政區(qū)域分類價(jià)格指數(shù)替代法。今后，要進(jìn)一步深化對(duì)這種方法的思考研究，充分利用好目前上海市二手住宅調(diào)查網(wǎng)絡(luò)資源，加強(qiáng)與房地產(chǎn)中介公司的聯(lián)系，依據(jù)附近區(qū)域二手住宅價(jià)格變動(dòng)幅度對(duì)相關(guān)新建商品住宅缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目展開評(píng)估。同時(shí)，不斷維護(hù)和完善現(xiàn)有二手住宅調(diào)查網(wǎng)絡(luò)，增設(shè)分區(qū)縣二手住宅價(jià)格指數(shù)替代評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)及相關(guān)信息，多角度、多層次提升上海新建商品住宅缺失數(shù)據(jù)項(xiàng)目評(píng)估能力。

課題組組長(zhǎng)：沈俊

課題組成員：于英霞 朱琳蓮 吳杰

張潔瑜 周佳丹 嚴(yán)潔

主要執(zhí)筆人：沈俊 于英霞

（責(zé)任編輯：曹家樂）