◎ 文/韓彩虹

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范

◎ 文/韓彩虹

本文聚焦于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況，進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，給出具有針對(duì)性的規(guī)避策略。

房地產(chǎn)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了前所未有的飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有非常典型的資金密集型特點(diǎn)，在工程項(xiàng)目的生命周期內(nèi)均涉及到較巨額的資金，由于項(xiàng)目一般會(huì)經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，各種不確定因素的影響會(huì)導(dǎo)致所投資金的回收和變現(xiàn)面臨不可忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，隨著各大企業(yè)財(cái)務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理逐步確立了自身的核心地位。各大房地產(chǎn)企業(yè)均在提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，并制定一系列策略進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與防范。本文在這樣的背景下進(jìn)行研究，結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理現(xiàn)狀，進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，并給出具有針對(duì)性的防范策略，具有比較現(xiàn)實(shí)的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

本文以某企業(yè)為例進(jìn)行闡述。該公司注冊(cè)時(shí)間為1999年1月，注冊(cè)資金2億元，當(dāng)前正在開(kāi)發(fā)一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，為商住兩用型項(xiàng)目。但是該企業(yè)目前也面臨著必須正視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，闡述如下：

（一）資產(chǎn)負(fù)債率偏高

該房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著偏高的資產(chǎn)負(fù)債率，因此財(cái)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)是最需要考慮的一個(gè)問(wèn)題。結(jié)合近年來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可知此企業(yè)2012、2013、2014年的資產(chǎn)負(fù)債率分別是79.64％、79.44％、82.56％，可見(jiàn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在比較高的位置，這說(shuō)明公司目前面臨著較高的財(cái)務(wù)成本，從而帶來(lái)了不容忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于資產(chǎn)負(fù)債率居于高位，導(dǎo)致公司自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力受到較大影響，如果出現(xiàn)債權(quán)人提前主張權(quán)利的情況，則由于公司資產(chǎn)一般為比例較高的存貨，因此變現(xiàn)能力不足，所以公司會(huì)受到極大的影響，甚至直接導(dǎo)致破產(chǎn)。

結(jié)合企業(yè)2012、2013、2014年的償債能力數(shù)據(jù)，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率分別為1.19、1.33、1.18以及0.18、0.24、0.29，可知這樣的數(shù)字是難以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可控的目標(biāo)的，企業(yè)短期償還債務(wù)能力較低，如果國(guó)家的政策出現(xiàn)變化，或是行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，債權(quán)人難以及時(shí)收回權(quán)益，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較為顯著。

（二）銷(xiāo)售利潤(rùn)率過(guò)低

該企業(yè)近年來(lái)的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)張，其在建工程的數(shù)量逐步增高，銷(xiāo)售額也逐步攀升。這首先得益于該企業(yè)的拿地時(shí)間主要集中于2005年，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為平淡，土地出讓價(jià)格不高，這為公司贏得了較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而該企業(yè)在2007年沒(méi)能通過(guò)提升銷(xiāo)量來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，在2008年發(fā)生金融危機(jī)的情況下未能抓住機(jī)遇提升市場(chǎng)占有率，2009年至今一直銷(xiāo)量平淡，而近期的各大項(xiàng)目也未能很好地把握住市場(chǎng)需求的脈搏，導(dǎo)致銷(xiāo)售利潤(rùn)率一直不高，投資者的利益沒(méi)能得到較好保障。

（三）資金鏈較為脆弱

結(jié)合該公司2012、2013、2014年的報(bào)表可知企業(yè)的“長(zhǎng)期負(fù)債”和“一年內(nèi)到期的未流動(dòng)負(fù)債”的總額達(dá)到6.6億元人民幣、6.9億元人民幣以及8.8億元人民幣，然而同期的銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)則為0.75億元人民幣、5.9億元人民幣、8.9億元人民幣，可知當(dāng)年的銷(xiāo)售額尚難以支付貸款額，為了能及時(shí)償債只好通過(guò)借新債，一旦遇到國(guó)家發(fā)生較大的金融政策變動(dòng)，則企業(yè)銷(xiāo)售量較低又難以借到新債，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）項(xiàng)目投資階段

在一個(gè)工程項(xiàng)目的投資階段對(duì)項(xiàng)目做好評(píng)估，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要一環(huán)，也是最重要的一環(huán)。結(jié)合本文所分析的房地產(chǎn)企業(yè)案例，該企業(yè)在對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目評(píng)估的時(shí)候，應(yīng)該組織富有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)方面的多項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，包括投資周期、投資回收期等。通過(guò)以上的參數(shù)分析來(lái)確定該項(xiàng)目是否具有足夠的投資價(jià)值和可控的風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)入實(shí)際投資階段后，應(yīng)嚴(yán)格結(jié)合評(píng)估階段所制定的計(jì)劃，對(duì)發(fā)生的偏差進(jìn)行及時(shí)糾正，從而確保企業(yè)合理利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

合理的投資估算是制定投資決策的最可靠依據(jù)，本文所分析的房地產(chǎn)企業(yè)雖然在新項(xiàng)目決策之前通常都會(huì)制定可行性報(bào)告，但這個(gè)報(bào)告沒(méi)能解決實(shí)際問(wèn)題，而是作為一個(gè)可供檢查的文檔出現(xiàn)的，難以在質(zhì)量上達(dá)到要求?？芍@會(huì)導(dǎo)致投資估算不具足夠的可操作性，也無(wú)法作為投資糾偏的依據(jù)。只有結(jié)合每一個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目投資測(cè)算，并引入動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理模式，才能真正保證項(xiàng)目的合理利潤(rùn)。

（二）籌集資金階段

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，通常會(huì)涉及到較大的地塊體量以及建筑面積，這就使得其開(kāi)發(fā)周期比一般的項(xiàng)目歷時(shí)時(shí)間長(zhǎng)，因此這類(lèi)項(xiàng)目符合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分階段融資的前提條件。但眾所周知分期融資是具有一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種模式，必須進(jìn)行妥善的監(jiān)控與管理。

首先應(yīng)當(dāng)不陷入資金籌集的兩個(gè)極端，如果盲目圈錢(qián)，則很可能致使項(xiàng)目的資金成本居高不下，使項(xiàng)目的合理利潤(rùn)被擠占；而如果太過(guò)保守，便有可能使企業(yè)的資金鏈過(guò)于脆弱。結(jié)合此房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的狀態(tài)，第一個(gè)極端的風(fēng)險(xiǎn)是尤為需要重視的。因此管理者必須在對(duì)金融政策與環(huán)境綜合考量的情況下，避免本公司過(guò)高的資金成本，合理借入資金。

其次應(yīng)構(gòu)建合理的財(cái)務(wù)監(jiān)控體系。將項(xiàng)目運(yùn)行期間的各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表定期遞交給財(cái)務(wù)管理部門(mén)，必要時(shí)召開(kāi)財(cái)務(wù)會(huì)議對(duì)當(dāng)前的資金鏈進(jìn)行分析，避免由于金融政策和環(huán)境的變化導(dǎo)致企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重沖擊。

第三還應(yīng)避免融資成本涉稅風(fēng)險(xiǎn)。本文所分析的房地產(chǎn)企業(yè)采取了分期融資的模式，由此而出現(xiàn)的利息應(yīng)該合理分?jǐn)傇陧?xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，并涉及到嚴(yán)格的稅務(wù)要求，假若由于核算工作不扎實(shí)，便會(huì)使得稅務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)定為后期成本費(fèi)用提前列支。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個(gè)利息列支臺(tái)帳，以規(guī)避此類(lèi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銷(xiāo)售回款階段

由于房地產(chǎn)企業(yè)往往存在應(yīng)收款項(xiàng)難以及時(shí)收回的現(xiàn)象，因此應(yīng)該在這方面加強(qiáng)管理，制定合理有效的防范措施：

首先，應(yīng)當(dāng)周期性地統(tǒng)計(jì)分析公司的銷(xiāo)售情況，對(duì)一些主要的銷(xiāo)售指標(biāo)，包括銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、收回金額等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而把握當(dāng)前的銷(xiāo)售狀態(tài)。

其次，對(duì)于沒(méi)能及時(shí)收回的金額進(jìn)行分析，將其進(jìn)一步劃分成按揭未收回額和非按揭未收回款兩個(gè)類(lèi)別，進(jìn)而將其繼續(xù)分為“約定到期”未收回款和“約定未到期”未收回款。

在以上分析之后，可以結(jié)合每一種細(xì)分情況詳細(xì)剖析，尋找原因，列出表格用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合不一樣的原因制定具有針對(duì)性的回款策略并規(guī)定出實(shí)施的時(shí)間。為了確?；乜钅軌虬雌诘竭_(dá)，結(jié)合具體情況制定特定方案。同時(shí)對(duì)回款進(jìn)行考核，以提升相關(guān)負(fù)責(zé)人員的積極性。

（四）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該具備財(cái)務(wù)方面的大局意識(shí)。不但在工程項(xiàng)目方面實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化的管理，在產(chǎn)品銷(xiāo)售和融資方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，也應(yīng)將視角投向公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，通過(guò)合理嚴(yán)格的管控制度實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)識(shí)別和規(guī)避。只有樹(shù)立起必要的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意識(shí)，才能在企業(yè)的發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。應(yīng)該意識(shí)到任何的投資活動(dòng)均含有或大或小的風(fēng)險(xiǎn)，高收益必然對(duì)應(yīng)著高風(fēng)險(xiǎn)，二者之間呈現(xiàn)出一種矛盾辨證的關(guān)系，可以說(shuō)為了增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，主要指的是增加其合理收益和定量風(fēng)險(xiǎn)之間的權(quán)衡水平。這就要求企業(yè)的管理者應(yīng)該對(duì)于所有的重大決策均引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，理性選擇。

三、結(jié)束語(yǔ)

本文結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況，尋找其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并給出具有針對(duì)性的規(guī)避策略。房地產(chǎn)企業(yè)為了夯實(shí)自身的綜合實(shí)力，應(yīng)該理性地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型和原因進(jìn)行有針對(duì)性的規(guī)避，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：廣州永龍建設(shè)投資有限公司）