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        地產(chǎn)金融新風口已至

        2015-12-07 07:49:36董續(xù)勇平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁
        中國房地產(chǎn)業(yè) 2015年22期
        關(guān)鍵詞:公司債證券化資產(chǎn)

        文/董續(xù)勇 平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁

        地產(chǎn)金融新風口已至

        文/董續(xù)勇 平安銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總裁

        自 1998年房改以來,房地產(chǎn)行業(yè)取得了巨大的成就,而在支持房地產(chǎn)發(fā)展的過程中金融業(yè)自身也得到了極大的發(fā)展。然而,地產(chǎn)金融的大繁榮背景之下,隱憂仍在。與此同時,隨著市場形勢的變化,新的風口已至,地產(chǎn)金融需要逐步創(chuàng)新,更好地服務(wù)實體經(jīng)濟,降低融資成本,防范化解金融風險,提高資源配置效率。

        地產(chǎn)金融大繁榮

        數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴大至2014年的9.50萬億元,15年間增長了23.7倍??梢哉f在市場總量極其龐大的房地產(chǎn)行業(yè),銀行是主要的協(xié)同方。其中,商業(yè)銀行是主要的融資渠道。截至到2015年6月,房地產(chǎn)貸款余額為19.3萬億元,包含開發(fā)貸及按揭。實際上,銀行支持房地產(chǎn)業(yè)的資金還表現(xiàn)其它方面,例如同業(yè)業(yè)務(wù)和理財科目,其資金量也尤為龐大。

        從融資工具來看,2010年,人民幣地產(chǎn)基金開始發(fā)力;2012年,券商及基金子公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計劃啟動;2015年,房地產(chǎn)公司債突起。除了公募REITs尚待放行外,針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的金融工具基本齊備,能夠滿足房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)的需求,從開發(fā)、銷售、并購、經(jīng)營到轉(zhuǎn)讓都有配套的金融工具。

        以公司債為例。2015年債券市場火爆,房地產(chǎn)公司債迅速崛起,其發(fā)行規(guī)模之大及發(fā)行利率之低均創(chuàng)近年來之最。自2015年初以來,交易所公司債制度改革,向非上市公司開放,新公司債5月份閃亮登場并呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。WIND資訊顯示,截至2015年9月30日,房地產(chǎn)企業(yè)信用債余額7375億元,較去年底的4025億元凈新增3350億元,其中主要為房地產(chǎn)公司債凈新增2010億元,由2014年年底的232億元猛增至2242億元。值得關(guān)注的是,9月24日,萬科50億元5年期公司債票面利率為3.5%,遠低于同期國開金融債利率,逼近國債利率。

        債券市場向來對流動性最為敏感。2015年以來,公司債發(fā)行利率大幅下行,根本原因是流動性持續(xù)寬松。房地產(chǎn)公司債在幾個月內(nèi)吸引了超過2000億低成本的資金資源,對降低房地產(chǎn)行業(yè)融資成本是利好,但也反襯出實體經(jīng)濟比較虛弱,市場上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)比較匱乏,

        可以看出,地產(chǎn)金融經(jīng)過5-6年的發(fā)展,已經(jīng)取得了巨大的成就。一方面是得益于房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代,房地產(chǎn)開發(fā)投資在15年間增長了23倍,而商品房銷售額則增長了27倍。另一方面,金融改革不斷深化,M2在15年間增長了10倍,金融機構(gòu)總資產(chǎn)也迅速膨脹,截至2015年8月全國銀行業(yè)金融機構(gòu)總資產(chǎn)則高達188萬億。

        總體來講,我國金融市場已經(jīng)邁過了起步階段,正在向成熟階段過渡。過去,地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)開發(fā)為主,只存在房地產(chǎn)增量市場單一的金融體系,開發(fā)商和投資商是同一個主體,資金支持主要來自銀行間接融資。隨著房地產(chǎn)金融市場逐漸豐富,機構(gòu)投資者和富裕個人的資金通過股市、債市、信托和基金進入市場,直接金融逐步擴大。未來,金融市場成熟的主要標志一是房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為家庭資產(chǎn)配置的重要組成部分,二是金融市場主要服務(wù)于存量房地產(chǎn)。

        然而,大發(fā)展的背后仍有隱憂。第一,房地產(chǎn)投資的杠桿加大。2010年,房地產(chǎn)投資開始降杠桿。2014年以來,房地產(chǎn)投資杠桿呈現(xiàn)加大的趨勢。在消費端,銀行按揭貸款首付比例仍能得到較好的控制,安全邊際較高;而在開發(fā)端存在隱性加杠桿現(xiàn)象,主要體現(xiàn)在“名股實債”的操作,以及債性資金用于股性投資。第二,金融市場大發(fā)展之后仍有風險。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代,銷售放緩使得部分中小開發(fā)商遭受流動性風險,資金鏈斷裂;若房價下跌,將會使得部分高地價項目面臨虧損,高杠桿、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式風險凸顯。加之,跨市場的金融產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)越來越復(fù)雜、分業(yè)監(jiān)管下信息碎片化使得風險隱患進一步提升。

        金融市場亟待深化發(fā)展

        隱憂之下,金融市場建設(shè)也亟待深化。

        首先,擴大直接融資,股票市場的融資效率有待提升。

        據(jù)悉,上市房企在2015年內(nèi)定向增發(fā)實施規(guī)模為956億元,其中有450億元通過控股方式認購,而從股市拿到的資金不足300億元。對房地產(chǎn)行業(yè)而言,300億元的股市融資規(guī)模并不理想。這與2015年上半年火爆的二級市場交易相比嚴重失衡,錯失發(fā)展良機,資本市場優(yōu)化資源配置的功能遠沒有得到有效發(fā)揮。

        其次,積極培育資產(chǎn)管理機構(gòu),促進儲蓄轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)投資,擴大直接融資。

        目前,M2的規(guī)模為136萬億元,而居民的儲蓄也高達55萬億元。近年來,個人投資逐步從過去買房子轉(zhuǎn)向金融投資。而與之相對應(yīng)的專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)數(shù)量不足,嚴重制約了房地產(chǎn)的直接融資,特別是私募市場融資。因此,要著重培養(yǎng)私募市場投資管理人,一方面培育專業(yè)化、品牌化、國際化的私募地產(chǎn)基金管理人,另一方面強化信托公司、券商、基金子公司的房地產(chǎn)投資主動管理能力,并允許設(shè)立銀行系地產(chǎn)投資管理機構(gòu)。

        第三,盤活存量,發(fā)展地產(chǎn)金融資產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場和證券化市場。隨著流動性持續(xù)寬松的邊際效應(yīng)遞減,光靠增量不現(xiàn)實,必須盤活存量,建立多層次的房地產(chǎn)金融市場體系,進一步發(fā)展原生金融工具的流轉(zhuǎn)市場和證券化市場。

        目前,可流轉(zhuǎn)、可質(zhì)押的房地產(chǎn)金融資產(chǎn)包括商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款、信托公司的房地產(chǎn)信托貸款以及居民或機構(gòu)持有的涉房銀行理財產(chǎn)品、信托計劃、私募地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理計劃,這些都為房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的進一步證券化(例如CMBS,RMBS,REITs)提供了基礎(chǔ)。

        第四,促進實體經(jīng)濟,加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費地產(chǎn)金融服務(wù)。

        過去金融服務(wù)主要圍繞住宅地產(chǎn),隨著存量市場的到來,非住宅類地產(chǎn)崛起,例如,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、消費地產(chǎn)(工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、寫字樓、購物中心等)的運營模式為開發(fā)、持有、運營等。其面臨的融資痛點主要是配套金融服務(wù)不發(fā)達,金融機構(gòu)不太熟悉新業(yè)態(tài)地產(chǎn);低成本、長期限的資金仍然難找;優(yōu)質(zhì)項目不多,融資難是普遍現(xiàn)象。因此,開發(fā)企業(yè)要提升專業(yè)運營能力,培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。利率市場化會進一步促使利率中樞下移,收益提升。資產(chǎn)證券化市場的完善則會使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn)迎來真正的春天。

        地產(chǎn)金融新風口已至

        隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期流動性持續(xù)寬松,大量資金追逐優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司和項目,促進地產(chǎn)金融不斷創(chuàng)新;地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代,由開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)、存量經(jīng)營、并購重組并行,需要與之配套的金融工具;居民家庭財富配置由買房子逐漸到投資金融產(chǎn)品,尤其是權(quán)益類產(chǎn)品;金融監(jiān)管放松與創(chuàng)新使部分融資市場對房地產(chǎn)由限制到開放,推出證券化、REITs等新型金融工具;互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)生了互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融及眾籌。這些新趨勢的出現(xiàn),為地產(chǎn)金融提供了新的風口和充足的創(chuàng)新驅(qū)動力。例如,資產(chǎn)證券化、并購金融、互聯(lián)網(wǎng)(物聯(lián)網(wǎng))供應(yīng)鏈金融、房地產(chǎn)眾籌金融。

        資產(chǎn)證券化。在利率市場化的背景下,理財、機構(gòu)投資者逐漸增多,房企開始在輕重資產(chǎn)之間做出選擇。加之,期限錯配走向完善,直接融資的規(guī)模開始擴大,監(jiān)管政策有望在未來一段時間內(nèi)放寬。隨著上述資產(chǎn)證券化的條件逐漸完備,可供證券化的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量也相當巨大。企業(yè)資產(chǎn)證券化對基礎(chǔ)資產(chǎn)實行的是負面清單制度。而商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收益、物業(yè)管理費收入、入園憑證收入,銷售款應(yīng)收賬款以及銀行的按揭貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款都可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。由此可見,未來我國上市REITs的規(guī)模將達數(shù)萬億級。目前,在資產(chǎn)證券化方面的典型案例有中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃、海印股份(000861,股吧)信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃以及歡樂谷入園憑證資產(chǎn)證券化等。

        并購金融。在房地產(chǎn)進入白銀時代,房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購日趨頻繁,大型房企收購中小房企,險資、大股東增持大型房企的股票等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的橫向整合,金融資本與產(chǎn)業(yè)資本開始尋求長期投資,一系列的跨界整合將至。隨之而來就是融資機會,因為大型并購的背后都是借助金融實施杠桿收購。

        互聯(lián)網(wǎng)(物聯(lián)網(wǎng))供應(yīng)鏈金融。目前,中國房地產(chǎn)采購市場年交易額已經(jīng)高達數(shù)以萬億計,而絕大多數(shù)交易仍停留于傳統(tǒng)的點對點線下交易模式。依托產(chǎn)業(yè)鏈,打造與互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的B2B垂直電商平臺,發(fā)展供應(yīng)鏈金融,存在巨大的機會,也將成為創(chuàng)業(yè)或者發(fā)展的新風口。

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