◎施渠平

在實(shí)踐中創(chuàng)新思路，開創(chuàng)物業(yè)管理新局面

◎施渠平

由于歷史的積累和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理問題的確成了城市發(fā)展的重要問題，這就需要我們以改革和創(chuàng)新的思路，以問題為導(dǎo)向，抓住物業(yè)管理中的突出矛盾，花大力氣逐步予以解決，實(shí)行分類管理，建立行之有效物業(yè)管理模式；創(chuàng)新工作機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理，強(qiáng)化組織保障；確保物業(yè)管理工作有序開展。

近年來，我市認(rèn)真貫徹《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，市有關(guān)部門將不斷滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求作為物業(yè)服務(wù)體系建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，將物業(yè)服務(wù)事業(yè)發(fā)展納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃﹑社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，先后出臺(tái)了《關(guān)于實(shí)施屬地化城市管理的意見》﹑《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見》﹑《關(guān)于開展海門市地下空間建筑物權(quán)屬登記工作的通知》和《海門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步明確了物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和工作措施，并細(xì)化分解到各責(zé)任部門，物業(yè)管理工作取得了明顯進(jìn)步。

在物業(yè)管理工作中的具體做法

一是理順體制。市政府成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策，分解目標(biāo)任務(wù)，界定職責(zé)分工，研究解決重大問題。各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府和園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，負(fù)責(zé)建立相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)的糾紛。

二是規(guī)范行業(yè)監(jiān)管。住建部門認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，參與物業(yè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，明確前期物業(yè)企業(yè)承接查驗(yàn)制度，確保物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)到位﹑移交到位；督促房地產(chǎn)開發(fā)單位繳納物業(yè)服務(wù)履約保證金并做好前期物業(yè)招投標(biāo)工作；督促新備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納履約保證金；指導(dǎo)并監(jiān)督新建小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位做好地下空間建筑物初始登記及備案工作等，努力使物管行業(yè)向規(guī)范化發(fā)展。

三是實(shí)施老小區(qū)改造。住建部門自2011年開始實(shí)施老小區(qū)改造工程。自老小區(qū)改造工程實(shí)施以來，市財(cái)政累計(jì)投資近億元，對(duì)全市12個(gè)成片老居住區(qū)130多處零星區(qū)域和地段實(shí)施了環(huán)境改造，通過整治改造，老小區(qū)居民出行難﹑停車難﹑環(huán)境差的問題得到有效解決，居民居住舒適度大幅提高。

對(duì)物業(yè)管理工作的思考和探索

由于歷史的積累和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理問題的確成了城市發(fā)展的重要問題，但我們有決心﹑有信心把這個(gè)老大難問題解決好。我們將以改革和創(chuàng)新的思路，以問題為導(dǎo)向，抓住物業(yè)管理中的突出矛盾，花大力氣逐步予以解決，今后我們將重點(diǎn)抓好以下三個(gè)方面工作：

實(shí)行分類管理，建立行之有效物業(yè)管理模式。一是對(duì)于新建住宅小區(qū)。我們將嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善﹑環(huán)境優(yōu)美﹑交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施星級(jí)物業(yè)管理。住建﹑規(guī)劃﹑房產(chǎn)等部門將進(jìn)一步加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)﹑施工建設(shè)﹑物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。二是對(duì)于老舊住宅小區(qū)。我們將堅(jiān)持政府主導(dǎo)﹑社會(huì)參與﹑突出重點(diǎn)﹑分步實(shí)施﹑分類管理的原則，切實(shí)加強(qiáng)綜合整治，探索規(guī)范后續(xù)管理，力爭(zhēng)將老小區(qū)改造工程辦成惠及千家萬戶的德政工程﹑安居工程和惠民工程。三是對(duì)于安置小區(qū)。鎮(zhèn)（街道）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作，將安置小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分，成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，建立安置房小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)及矛盾調(diào)處工作。建立健全安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，進(jìn)一步提升物業(yè)管理水平,完善公建配套設(shè)施，進(jìn)一步加強(qiáng)安置小區(qū)綜合管理，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)考核督查力度，努力提升我市安置小區(qū)物業(yè)管理水平。

創(chuàng)新工作機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理。一是健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制。我們將進(jìn)一步健全物業(yè)糾紛調(diào)解工作機(jī)制，實(shí)行市﹑鎮(zhèn)（區(qū)﹑街道辦）﹑社區(qū)三級(jí)責(zé)任制，有效解決物業(yè)糾紛；建立健全樓長(zhǎng)工作機(jī)制，構(gòu)建住宅小區(qū)樓長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)，建立樓長(zhǎng)制，由樓長(zhǎng)擔(dān)當(dāng)宣傳員﹑鄰里糾紛調(diào)解員和小區(qū)環(huán)境監(jiān)督員，及時(shí)將居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的意見﹑建議反饋到社區(qū)﹑鎮(zhèn)（區(qū)﹑街道辦）物業(yè)管理辦公室﹑市城管局，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。二是建立業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約機(jī)制。對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)或經(jīng)多次催交仍未交納的業(yè)主，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院起訴；積極倡導(dǎo)機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員帶頭交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，對(duì)無理拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由所在單位予以批評(píng)教育并責(zé)令改正。三是建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管機(jī)制。我們將通過物業(yè)管理信息平臺(tái)，完善企業(yè)信用信息檔案，對(duì)違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等不良行為進(jìn)行信用評(píng)價(jià)記錄；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入和退出制度，對(duì)有不良行為并經(jīng)整改仍不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由主管部門向南通市房管局發(fā)證部門建議，對(duì)其不良行為記入企業(yè)誠(chéng)信檔案，并控制該企業(yè)在本市的投標(biāo)行為。

強(qiáng)化組織保障，確保物業(yè)管理工作有序開展。一是加強(qiáng)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。調(diào)整優(yōu)化物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，成立辦公室，主要負(fù)責(zé)研究決定物業(yè)管理重大方針﹑政策，部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)﹑難點(diǎn)問題。二是建立經(jīng)費(fèi)投入保障機(jī)制。將物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)列入市﹑鎮(zhèn)（區(qū)﹑街道辦）兩級(jí)財(cái)政預(yù)算，建立物業(yè)管理服務(wù)扶持基金，市財(cái)政每年安排補(bǔ)貼資金。三是切實(shí)加強(qiáng)隊(duì)伍規(guī)范化建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的行業(yè)監(jiān)管；建立培訓(xùn)制度，提高物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)﹑專業(yè)技能和管理水平；建立考核機(jī)制，開展物業(yè)管理項(xiàng)目﹑經(jīng)理的考核評(píng)選活動(dòng)，保持物業(yè)管理隊(duì)伍的活力和競(jìng)爭(zhēng)力。四是加強(qiáng)宣傳教育和輿論引導(dǎo)。大力宣傳國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》﹑《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)和自律意識(shí)，努力營(yíng)造人人關(guān)心支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。

（作者單位:海門市人民政府）