環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-05/ 第07版面/國(guó)際論壇 /作者：鄒琳華

在宏觀政策支持力度加大特別是信貸寬松的大背景下，2015年住房交易顯著回暖，去庫(kù)存速度加快，房?jī)r(jià)上漲城市有所增加，平均房?jī)r(jià)也止跌回升。但不同區(qū)域住房市場(chǎng)差異巨大，一線城市率先完成去庫(kù)存過(guò)程，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波快速上漲；二、三、四線城市由于前期庫(kù)存過(guò)高、需求增長(zhǎng)相對(duì)疲軟，樓市復(fù)蘇較為緩慢。

2016年中國(guó)樓市內(nèi)部條件及外部環(huán)境均不容樂(lè)觀。從外部環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)增速下滑，金融市場(chǎng)不穩(wěn)定性增加；從內(nèi)部條件看，作為市場(chǎng)亮點(diǎn)的一線城市房?jī)r(jià)上漲能量已經(jīng)在2015年被充分釋放，后續(xù)房?jī)r(jià)上漲乏力。兩者共同決定了2016年住房市場(chǎng)難以有很好的表現(xiàn)。但由于宏觀政策的支持，購(gòu)房政策環(huán)境極為寬松，融資成本較低，房?jī)r(jià)崩盤(pán)的可能性極低，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。

在宏觀金融刺激、住房需求行政管制政策不斷松綁及股市財(cái)富效應(yīng)等綜合作用下，2015年一線城市住房銷售加速，房?jī)r(jià)快速上漲，部分城市如深圳漲幅驚人。這也使一線城市房?jī)r(jià)上漲的能量得以提前釋放。2016年一線城市樓市可能難以再有很好的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體將穩(wěn)中有降或先升后降。

三四線城市及部分二線城市仍以去庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定或有所下降。三四線城市面臨著住房庫(kù)存水平高、常住人口老化嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問(wèn)題。部分二線城市也將面臨類似不景氣問(wèn)題。降價(jià)走量將仍是三四線及部分二線城市2016年的主線。具體到不同的城市，房?jī)r(jià)可能小幅上漲或下跌。

盡管2016年樓市表現(xiàn)可能缺乏亮點(diǎn)，但由于金融環(huán)境極為寬松，購(gòu)房信貸成本處于歷史低點(diǎn)，加上今后政府的各種支持與刺激政策仍將相繼出臺(tái)，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)硬著陸，以相對(duì)穩(wěn)定為主，跌幅有限。

在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重的條件下，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，通過(guò)不斷刺激住房市場(chǎng)以維系高房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，勢(shì)必降低居民消費(fèi)水平，加重住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，影響經(jīng)濟(jì)的順利轉(zhuǎn)型。住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合，通過(guò)適度藏富于民，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。這需要?jiǎng)?chuàng)新住房政策導(dǎo)向，不斷采取措施，降低居民家庭的實(shí)際住房負(fù)擔(dān)。

筆者認(rèn)為，可采取的具體措施包括：出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)；減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善；增加熱點(diǎn)區(qū)域普通商品住房供應(yīng)，抑制針對(duì)普通商品住房的投機(jī)；加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入市探索，彌補(bǔ)城市住房用地供應(yīng)不足；提高存量住房品質(zhì)，改善居民住房條件?！ㄗ髡呤侵袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究人員、博士）