陳惠

【摘 要】本論文中，筆者首先介紹了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的概念，而后闡述了當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀，最后對(duì)其相應(yīng)的完善策略進(jìn)行了深入探討，希望為相關(guān)從業(yè)人員提供一些有益的參考。

【關(guān)鍵詞】集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；土地使用權(quán)；用地評(píng)估

一、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)概述

就當(dāng)前來說，農(nóng)村的集體建設(shè)用地主要分為三大類：宅基地、集團(tuán)建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地以及公益性公共設(shè)施用地。所謂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，就是指農(nóng)村那些具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的建設(shè)用地，其中包括各個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本地區(qū)的土地利用總規(guī)劃興辦各種企業(yè)、或者進(jìn)行各種商業(yè)活動(dòng)等。

“三農(nóng)”問題一直是國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)問題之一，如何促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的進(jìn)一步開展、促進(jìn)農(nóng)民增收、加強(qiáng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)也是當(dāng)前各地政府面臨的重要任務(wù)之一。近幾年，為了充分實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)，我國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)相關(guān)政策，允許農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，以促進(jìn)農(nóng)民增收。而關(guān)于農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的政策，我們要從以下三個(gè)方面來理解：第一，該政策指的是農(nóng)村的集體經(jīng)營(yíng)性的建設(shè)用地，而不是指所有的建設(shè)用地。那些公益性的建設(shè)用地及宅基地等并不在此行列之內(nèi)。第二，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用必須符合相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。要取得土地的使用權(quán)，也要按照規(guī)定的流程進(jìn)行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設(shè)用地必須符合相應(yīng)的制度規(guī)范，才能進(jìn)行后續(xù)的出讓、租賃、入股等活動(dòng)。

二、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)狀

自從政策實(shí)施以來，我國(guó)農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用范圍愈來愈廣，確實(shí)提高了一些地區(qū)民眾的生活水平及生活質(zhì)量等。但縱觀我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)規(guī)定及相關(guān)規(guī)范等，筆者發(fā)現(xiàn)還存在很多不足之處。

1.法律規(guī)定嚴(yán)重滯后

我國(guó)土地管理法中有明確規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)一般不允許在市場(chǎng)中進(jìn)行流轉(zhuǎn)，除非原先的土地使用權(quán)破產(chǎn)、關(guān)閉等。同時(shí)，任何個(gè)人在使用建設(shè)用地時(shí)必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國(guó)有。做出這項(xiàng)規(guī)定的根本目的就是嚴(yán)格控制我國(guó)的集體土地流入土地市場(chǎng)。但是，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地市場(chǎng)也在發(fā)生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規(guī)定也已經(jīng)不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求。由于我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范來作為基礎(chǔ)保障，其使用及流轉(zhuǎn)過程中必然會(huì)出現(xiàn)各種問題。

2.產(chǎn)權(quán)界定不清晰

明確的產(chǎn)權(quán)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的前提條件，但就當(dāng)前實(shí)際情況來看，我國(guó)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)不明晰，嚴(yán)重影響了人們對(duì)農(nóng)村土地資源的投資，因此其對(duì)土地保護(hù)及管理工作的積極性也不高。我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)界定不明確，主要表現(xiàn)在以下方面：第一，土地所有權(quán)的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權(quán)；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規(guī)定農(nóng)民或者農(nóng)民集體擁有集體土地的所有權(quán)，但對(duì)于農(nóng)民是否能夠進(jìn)行土地的租賃、買賣等也沒有規(guī)定。

3.市場(chǎng)體系不健全

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須依靠一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序來規(guī)范。但是，我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)機(jī)制并不完善。首先，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價(jià)格等，導(dǎo)致私自交易形式的出現(xiàn)。其次，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介單位較少，土地融資、服務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)相對(duì)稀缺。這也導(dǎo)致土地價(jià)格沒有統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)格評(píng)估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)建議

1.完善建設(shè)用地評(píng)估的相關(guān)政策

為了進(jìn)一步提升我國(guó)農(nóng)村土地的利用率，國(guó)家相關(guān)部門應(yīng)該建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市的相關(guān)法律制度及配套措施，完善相關(guān)制度，推進(jìn)制度改革。要建立和完善基礎(chǔ)地價(jià)體系、流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)等建設(shè)用地入市體系，完善相應(yīng)的稅收制度；要完善建設(shè)用地評(píng)估體系，建立統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，明確土地交易的市場(chǎng)價(jià)格等。另外，國(guó)家相關(guān)部門還應(yīng)該對(duì)原有的涉及到土地管理工作的相關(guān)制度進(jìn)行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》等。

2.合理界定建設(shè)用地的使用權(quán)

只有明確產(chǎn)權(quán)主體，農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能順利進(jìn)入市場(chǎng)。首先，相關(guān)工作人員要做好實(shí)地勘察工作，對(duì)所有的集體經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行“摸底”，然后明確土地的權(quán)屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎(chǔ)上明確土地的所有權(quán)及使用權(quán)等。其次，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地的登記制度，理清村、村民小組及農(nóng)民之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系?？傊?，必須建立完善的、產(chǎn)權(quán)明確、分配合理的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地的產(chǎn)權(quán)制度。

3.優(yōu)化提升市場(chǎng)體系

優(yōu)化和提升市場(chǎng)交易體系，是完善我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地協(xié)調(diào)機(jī)制的重要基礎(chǔ)。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)和社會(huì)服務(wù)體系，并逐步完善土地市場(chǎng)管理規(guī)定和交易的具體規(guī)則，并為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供各種信息咨詢、地價(jià)評(píng)估等服務(wù)。同時(shí)，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內(nèi)的二級(jí)市場(chǎng)，優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格形成機(jī)制，積極促進(jìn)農(nóng)村建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地入市。

推進(jìn)我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)行市場(chǎng)化的策略，有利于提高農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，對(duì)于縮小城鄉(xiāng)差距，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村和社會(huì)主義和諧社會(huì)有一定的積極意義。

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