劉勱+江文波

【摘 要】《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》已經(jīng)頒布9年，本文在分析投資性房地產(chǎn)選擇成本模式和公允價(jià)值模式財(cái)務(wù)影響差異的基礎(chǔ)上，通過對(duì)我國境內(nèi)上市公司采用公允價(jià)值模式現(xiàn)狀與2007年進(jìn)行比較分析，對(duì)我國境內(nèi)上市公司選擇投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的相關(guān)影響做出評(píng)價(jià)。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)政策；公允價(jià)值模式

2006年2月15日，財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”），允許投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值模式計(jì)量，這對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算帶來較大影響，對(duì)客觀、公允地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有積極意義。

截至2007年12月31日（投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后的第一年），滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但只有18家上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占比僅為2.86%。目前，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則已施行8年多，與2007年相比，境內(nèi)上市公司在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇方面是否發(fā)生根本變化，尚存在哪些問題？本文將對(duì)上述問題進(jìn)行實(shí)證分析。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇及變更處理依據(jù)

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式還是公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量屬會(huì)計(jì)政策選擇問題。按投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，可以將成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》，基本的調(diào)賬原則是“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。”已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇財(cái)務(wù)影響比較分析

企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，對(duì)其經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況均會(huì)造成不同的影響，具體如下：

成本模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)按照歷史成本扣除折舊與攤銷以及投資性房地產(chǎn)減值后確定其賬面價(jià)值，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房屋建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)分別按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》（以下簡稱“固定資產(chǎn)準(zhǔn)則”）和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》（以下簡稱“無形資產(chǎn)準(zhǔn)則”）計(jì)提資產(chǎn)折舊與攤銷，所計(jì)提的投資性房地產(chǎn)折舊與攤銷會(huì)抵減當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤。

公允價(jià)值模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值調(diào)整確定其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，即投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)利潤上下波動(dòng)，且投資性房地產(chǎn)無需計(jì)提折舊與攤銷。在公允價(jià)值模式下，除非投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)跌價(jià)或貶值，企業(yè)不用再擔(dān)心投資性房地產(chǎn)的自然損耗會(huì)抵減其會(huì)計(jì)利潤。受我國土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展導(dǎo)致物價(jià)不斷上升、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場剛需強(qiáng)勁等因素影響，我國的房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年基本呈現(xiàn)逐年走高的態(tài)勢。因此，在公允價(jià)值模式下，企業(yè)完全可以坐等享受因投資性房地產(chǎn)持續(xù)增值而產(chǎn)生的源源不斷的會(huì)計(jì)利潤。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自我國2007年1月1日起實(shí)施投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則以來，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)總體來看每年都能為我國境內(nèi)上市公司貢獻(xiàn)金額不等的會(huì)計(jì)利潤，個(gè)別上市公司甚至以其為主要利潤來源，進(jìn)而可以引起上市公司資產(chǎn)總額的增大以及資產(chǎn)負(fù)債率的下降，對(duì)上市公司的經(jīng)營成果和財(cái)務(wù)狀況均能產(chǎn)生積極影響。

三、我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)影響實(shí)證分析

1.我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇現(xiàn)狀分析

（1）從上市公司數(shù)量角度分析

截至2007年12月31日，滬深兩市中有630家上市公司存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的40.13%，但只有18家上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占當(dāng)時(shí)存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司總數(shù)的比重僅為2.86%。

據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司共1145家，占當(dāng)時(shí)上市公司總數(shù)的43.52%（與2007年末的情況相比，年均絕對(duì)數(shù)量增長率接近10%，但相對(duì)比重在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上只實(shí)現(xiàn)了小幅增長），僅有56家上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占當(dāng)時(shí)存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司總數(shù)的比重為4.89%（與2007年末的情況相比，不論從絕對(duì)數(shù)量還是相對(duì)比重二個(gè)方面來看，年均增幅百分比分別超過或者接近二位數(shù)），具體數(shù)據(jù)見表1。

總體來看，在過去7年內(nèi)，我國境內(nèi)上市公司對(duì)選擇投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，占比僅從2.86%上升至4.89%，變化非常小。這與我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量設(shè)置了較嚴(yán)格的條件有關(guān)（投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定：只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量）。

（2）從投資性房地產(chǎn)金額角度分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的1145家上市公司共計(jì)擁有投資性房地產(chǎn)4191.39億元（其中：選擇成本模式的1089家上市公司共計(jì)擁有投資性房地產(chǎn)2696.84億元，占比64.34%；選擇公允價(jià)值模式的56家上市公司共計(jì)擁有投資性房地產(chǎn)1494.55億元，占比35.66%），平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)3.66億元（其中：選擇成本模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)2.48億元；選擇公允價(jià)值模式的上市公司平均每家擁有投資性房地產(chǎn)26.69億元），具體數(shù)據(jù)見表2。endprint

通過上表數(shù)據(jù)可以看出，雖然僅有4.89%的上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但該類上市公司擁有的投資性房地產(chǎn)金額占比上升至35.66%，且平均每家上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的金額是采用成本模式的上市公司的10.8倍，由此可見公允價(jià)值模式相比于成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的增值魔力。

2.我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式財(cái)務(wù)影響分析

（1）所屬行業(yè)分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國境內(nèi)56家選擇公允價(jià)值模式的上市公司，其2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)利潤共計(jì)62.23億元，占其當(dāng)年度利潤總額的比重為1.48%。從所屬行業(yè)分布來看，17家屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（占比接近三分之一），其他行業(yè)則比較分散，其中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上市公司2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值利潤占其當(dāng)年度利潤總額的比重高達(dá)18.88%，遠(yuǎn)高于平均水平，具體數(shù)據(jù)見表3。

（2）個(gè)體分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國境內(nèi)56家選擇公允價(jià)值模式的上市公司中，13家上市公司2014年度確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)利潤占其當(dāng)年度利潤總額的比重超過20%，其中，有5家上市公司的利潤總額全部來自于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)利潤（占比接近十分之一），具體數(shù)據(jù)見表4。

四、我國境內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇評(píng)價(jià)

1.符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革發(fā)展趨勢

近年來，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家紛紛將公允價(jià)值模式作為基本的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性加以運(yùn)用。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展、資本市場進(jìn)一步完善以及我國市場經(jīng)濟(jì)逐步被廣泛認(rèn)可，我國運(yùn)用公允價(jià)值模式的環(huán)境和條件也將日趨成熟。2014年，為實(shí)現(xiàn)我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同，我國新頒布實(shí)施了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》（以下簡稱“公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則”）。公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則首次明確了公允價(jià)值層次、非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量以及公允價(jià)值披露要求，為我國境內(nèi)上市公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)掃清了技術(shù)障礙。因此，可以預(yù)見，選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的我國境內(nèi)上市公司會(huì)逐年增多。

2.雙向影響上市公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)也將不斷繁榮，若上市公司選擇公允價(jià)值模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)，由于資產(chǎn)價(jià)值不斷增值，必將有利于增強(qiáng)股東、債權(quán)人對(duì)于上市公司的信心，進(jìn)而有利于上市公司更好地借助資本市場進(jìn)一步拓展其投融資以加快發(fā)展步伐。即便如此，由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)利潤并不是上市公司已實(shí)現(xiàn)的利潤，未產(chǎn)生真實(shí)現(xiàn)金流，我們不能忽視其對(duì)上市公司股利分配政策的負(fù)面影響。假設(shè)經(jīng)濟(jì)陷入低迷，房地產(chǎn)業(yè)因此出現(xiàn)衰退，由于已選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司無法再改選成本模式進(jìn)行計(jì)量，受累于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的虧損，可能會(huì)令上市公司的經(jīng)營業(yè)績雪上加霜，從而對(duì)上市公司的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇會(huì)對(duì)上市公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略產(chǎn)生雙向影響。

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