鄭 軍

（廣西經(jīng)濟管理干部學院，廣西 南寧 530007）

廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展的探索

鄭 軍

（廣西經(jīng)濟管理干部學院，廣西 南寧 530007）

十三五期間，附著產(chǎn)業(yè)結構進一步升級調整和“供給側”改革；房地產(chǎn)行業(yè)必須順應趨勢，加強自身的產(chǎn)業(yè)結構調整升級，去“產(chǎn)能”去“庫存”，加快資金回流，優(yōu)化融資結構，加強地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展能力，防范房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風險。

地產(chǎn)業(yè)；資金鏈；可持續(xù)發(fā)展；探索

十三五期間，經(jīng)濟發(fā)展速度放緩已進入“新常態(tài)”，經(jīng)濟改革、產(chǎn)業(yè)結構升級調整已是必然趨勢；房地產(chǎn)行業(yè)是否健康發(fā)展不僅關系到國家經(jīng)濟發(fā)展還關聯(lián)到千家萬戶的利益；隨著城市化進程力度進一步加大和放開二胎政策，社會對房產(chǎn)的剛性需求量仍然存在，但目前房地產(chǎn)市場供求失衡，特別是三四線城市出現(xiàn)大量存量房，地產(chǎn)行業(yè)資金周轉變緩，資金鏈被拉長，房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉不靈，普遍存在資金鏈壓力大現(xiàn)象，已影響到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，給金融行業(yè)帶來大量不良資產(chǎn)風險，給經(jīng)濟發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素；從房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，究其主要原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理問題，因此加強房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的可持續(xù)發(fā)展研究變得必要和迫切。

1 房地產(chǎn)行業(yè)整體情況

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，到2015年11月末止，全國待售房面積約6.9億平方米，比同年10月末增值約0.1億平方米，今年前11月全國新開工量約14億平方米，以上數(shù)據(jù)說明存量房還在增加，全國樓市進入分化期時代，一線和二線城市“量減價穩(wěn)”，庫存壓力較小，三四線城市 “有量無價”， 庫存量壓力巨大。十二五期間，在東盟博覽會的召開，欽防北經(jīng)濟區(qū)和西江經(jīng)濟帶建設發(fā)展的大背景下，廣西的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，在此期間，廣西各城市面貌煥然一新，以下是2013年至2015年廣西房地產(chǎn)行業(yè)的綜合數(shù)據(jù)，見表1。

表1　2013年以來廣西房產(chǎn)行業(yè)部分綜合數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：億元、%、萬平方米

從表 1提供的三年數(shù)據(jù)可以看出，在房地產(chǎn)開發(fā)投入總量方面，每年都有所增加；房地產(chǎn)新開工面積受目前市場銷售的影響有所降低，但降低的幅度不大；在建面積每年都在增加，同時在建總量相當驚人，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品建設周期長，但在建量二至三年后也都會轉化成完工量，將來三年之內完工量巨大，銷售壓力大；銷售面積和銷售金額每年都在增值，但增加幅度有限，從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資量和房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額來看，投資量的金額每年大于銷售量金額，說明收不抵支，從新開工量、在建量和銷售量來看，庫存壓力巨大，未來二至三年內，去庫存和資金鏈可持續(xù)發(fā)展仍是每個房地產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)應該投入精力關注的大事。

2 廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈存在的問題及分析

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金量大，資金周轉相對于其他行業(yè)時間長，資金鏈管理難度大，資金支配和把控難。十二五期間房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展與近期市場供求關系失衡，房地產(chǎn)行業(yè)自身也存在資金鏈管理問題，作者僅提出資金鏈管理三個方面的問題并給予分析。

（1）資金周轉慢收不抵支

根據(jù)來自廣西統(tǒng)計網(wǎng)的廣西房地產(chǎn)行業(yè)一組數(shù)據(jù)，其中反應出在資金鏈管理方面存在的危機，具體見表1。

從表 1中，可以發(fā)現(xiàn)三年來房產(chǎn)開發(fā)投資量大于房地產(chǎn)銷售金額量，說明已收不抵支，從現(xiàn)金流量的流入質量來看，現(xiàn)金收入量的質量不高，說明資金鏈已存在較大壓力風險，影響資金鏈的安全運營；從房地產(chǎn)在建面積和房地產(chǎn)銷售面積來看，兩個數(shù)據(jù)相差甚遠，在建量遠遠大于銷售量，這說明房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的庫存量；資金周轉速度慢，積壓大量資金；資金周轉速度慢，已比較嚴重影響到資金鏈的可持續(xù)發(fā)展，十三五規(guī)劃中，中央已提出房地產(chǎn)行業(yè)要去庫存，對于廣西房地產(chǎn)行業(yè)來說，也要很好地理解中央提出去庫存的意義；筆者認為無計劃的開發(fā)導致市場供求關系失衡，房地產(chǎn)行業(yè)也沒及時做出調整，導致大量庫存積壓。

（2）資金來源渠道單一化

從全國范圍來看，上市房地產(chǎn)企業(yè)較多，他們的資金來源渠道較廣，但對于廣西本地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，規(guī)模較少，大部分都是中小房地產(chǎn)企業(yè)，資金來源渠道單一，以下是一組資金來源渠道的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體見表2。

表2　2013年以來廣西房產(chǎn)行業(yè)部分資金來源數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：億元、%、萬平方米

從表 2中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)資金來源渠道有限，除了企業(yè)自身的積累和銷售按揭款以外，最主要的是依據(jù)金融機構貸款；基本上很少通過股市、發(fā)行債券和信托等融資；所以只要銀行貸款政策趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)很難找到外源資金；究其原因，廣西本土地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于中小房企，達不到上市融資條件，給廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來瓶頸，也是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理的主要風險之一，影響到資金鏈的可持續(xù)發(fā)展。

（3）開發(fā)決策和財務不趨同

房地產(chǎn)企業(yè)高管常存在一部分經(jīng)驗導向時代和生產(chǎn)導向時代思維，缺少市場和財務導向時代思維，在制定發(fā)展戰(zhàn)略決策時，往往沒有系統(tǒng)關注企業(yè)的財務戰(zhàn)略，通常企業(yè)戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略不趨同，企業(yè)在運營過程中，過度在意規(guī)模沒能特別關注資金鏈能不能支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在這方面出問題，開發(fā)決策和財務決策不趨同無形中加大資金鏈風險，影響房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展。

3 廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展對策探索

（1）去庫存提高資金周轉速度

去庫存提高資金周轉速度是保障房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展的重要條件之一，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得更多的資金，其中主要還是通過銷售來獲得。筆者認為做好去庫存，盤活資金要從兩個層面去努力，一是政府層面，如：可取消一些過時的限制性行政條款，加快城鎮(zhèn)化率和進行戶箱制度改革，讓更多農村戶口城鎮(zhèn)化，增加和釋放對房產(chǎn)購買和租賃的剛性需求，增加政府從市場上購買保障用房和棚改區(qū)用房的試點，政府指導房地產(chǎn)行業(yè)建房進度，把控出售土地進度等。二是房地產(chǎn)企業(yè)層面，如：盤活庫存房，企業(yè)多元化經(jīng)營，把長期庫存房變成經(jīng)營性商業(yè)用房或租賃用房，增加剛性促銷手段，按市場規(guī)律利用價格調節(jié)手段促進房產(chǎn)銷售量，加快去庫存速度，縮短資金周轉周期，促進房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈可持續(xù)發(fā)展。

（2）拓寬資金渠道多元化經(jīng)營

目前廣西的房地產(chǎn)行業(yè)主要通過自身積累、購房者按揭款、定金、首付款和銀行貸款來獲得資金；如今市場銷售較慘淡，銀行在給房地產(chǎn)行業(yè)貸款時也很審慎，由于規(guī)模擴展快，自身積累的資金有限，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊；筆者認為，廣西房地產(chǎn)行業(yè)首先要增強多渠道籌資的意識，適度優(yōu)化資本結構，控制適中的資產(chǎn)負債率，在總負債不變情況下，減少短期負債增加中長期負債；規(guī)范企業(yè)管理，為從股市和債券市場融資做準備，積極爭取房地產(chǎn)信托資金，尋求合作或聯(lián)營建房，注意合資建房。房地產(chǎn)企業(yè)不能只采取單一開發(fā)銷售的模式，要多元化經(jīng)營分散風險，在建房賣房同時也應開展商業(yè)化用房和投資其他產(chǎn)業(yè)。減輕資金鏈壓力，為資金鏈可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。

（3）開發(fā)和財務決策相協(xié)同

廣西房地產(chǎn)企業(yè)在做開發(fā)戰(zhàn)略決策時一定要和財務戰(zhàn)備決策相適應，企業(yè)根據(jù)所選擇的總體戰(zhàn)略，如：穩(wěn)定型戰(zhàn)略、增長型戰(zhàn)略、緊縮型戰(zhàn)略、混合型戰(zhàn)略；應配備相對應的財務戰(zhàn)略，同時注意戰(zhàn)略資源分配和戰(zhàn)略資源動態(tài)組合。如果企業(yè)在制定戰(zhàn)略時沒有考慮財務戰(zhàn)略或選擇的財務戰(zhàn)略錯誤時，都會導致企業(yè)戰(zhàn)略與財務戰(zhàn)略不協(xié)同；不協(xié)同的戰(zhàn)略會影響資金鏈的運營管理，也會影響到企業(yè)資金鏈的可持續(xù)性。

4 結語

在經(jīng)濟增速趨緩的環(huán)境下，廣西房地產(chǎn)行業(yè)要緊跟國家經(jīng)濟政策，做好充分的去庫存準備和行動，進一步拓寬融資渠道，注意內部融資、股權融資、債權融資和資產(chǎn)銷售融資相結合；嚴把籌資來源、資本結構和股利分配政策關，注意企業(yè)決策和財務決策的協(xié)同，注重品質和服務，發(fā)展多元化經(jīng)營，讓廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈運營更具有可持續(xù)性。

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Research on the sustainable development of the real estate industry in GuangXi

During the 45, attached to the industrial structure further escalation of the adjustment and reform of the “supply side”; real estate industry must conform to the trend, strengthen its adjustment of the industrial structure upgrade, to “capacity”, accelerate the flow of funds, optimize the financing structure, strengthen the real estate industry, capital chain capacity for sustainable development, real estate industry, capital chain risk prevention.

Real estate; capital chain; sustainable development; explore

F293.3

A

1008-1151(2015)12-0159-02

2015-11-15

“廣西房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理研究”（LX2014642）。

鄭軍（1978-），男，廣西經(jīng)濟管理干部學院講師，會計師，碩士研究生，研究方向為財務管理、稅務管理。