文/本刊記者 李冰漪

萬科：鏖戰(zhàn)物流地產(chǎn)的啟示

特別策劃|物流地產(chǎn)——駛?cè)肱畈l(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)

6月5日，萬科發(fā)布公告稱，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，其中物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)方向之一。在業(yè)內(nèi)看來，這與萬科謀求轉(zhuǎn)型密切相關(guān)。萬科的多位高管也曾在公開場(chǎng)合表示，看好物流地產(chǎn)未來的發(fā)展前景，公司要從單一的住宅房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，而物流地產(chǎn)則是其中的重要一環(huán)。

就在這次公告中，萬科表明，目前公司已獲得兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，一為貴陽龍里物流項(xiàng)目，占地面積約13.3萬平方米，萬科預(yù)計(jì)擁有該項(xiàng)目50%的權(quán)益，須付地價(jià)款約0.15億元；另一為武漢（樓盤）陽邏物流項(xiàng)目，占地面積約14.9萬平方米，萬科擁有該項(xiàng)目100%的權(quán)益，須付地價(jià)款約0.6億元。

在此前5月29日，萬科與中鐵物流集團(tuán)在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產(chǎn)創(chuàng)始合伙人副總經(jīng)理李鵬也公開談到，萬科正在積極探索未來業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在做好住宅的同時(shí)，希望能夠探索城市配套服務(wù)業(yè)，而物流地產(chǎn)是城市配套服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不管是從中國(guó)倉儲(chǔ)面積的效應(yīng)來說，還是從消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費(fèi)習(xí)慣的升級(jí)，整個(gè)中國(guó)物流市場(chǎng)的前景非常好。

可見萬科進(jìn)軍物流業(yè)顯然不是一時(shí)沖動(dòng)。早在去年，北京萬科就和廊坊控股簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造世界一流物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和生活服務(wù)配套項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)萬科就曾表示，希望將此項(xiàng)目作為集團(tuán)涉足物流地產(chǎn)的首批重點(diǎn)項(xiàng)目。

近期又有消息傳出，美國(guó)黑石集團(tuán)要與萬科合作共同開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。作為全球最大的獨(dú)立另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，美國(guó)黑石集團(tuán)目前業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對(duì)沖基金、債務(wù)投資等諸多領(lǐng)域。早在去年10月，時(shí)任萬科高級(jí)副總裁的肖莉就向媒體透露：“目前，國(guó)內(nèi)的倉儲(chǔ)建設(shè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購(gòu)行業(yè)的發(fā)展，萬科認(rèn)為物流地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。未來，我們將引入黑石、RRK、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴?！?/p>

SPECIALSCHEMER特別策劃

聯(lián)手黑石開拓藍(lán)海

有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前外資已基本在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)形成半壟斷的格局，市場(chǎng)第一的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯入華至今，已在35個(gè)城市擁有1180萬平方米的物業(yè)面積，占據(jù)著超過60%的市場(chǎng)份額。此外，澳大利亞的嘉民、新加坡的豐樹等外資企業(yè)也都在華穩(wěn)定占據(jù)著一定的市場(chǎng)份額。

近幾年，物流地產(chǎn)持續(xù)升溫的背后，是電子商務(wù)的發(fā)展給物流業(yè)帶來迫切需求。據(jù)中國(guó)物流協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)人均倉儲(chǔ)面積僅有0.41平方米，為美國(guó)的1/12，且75%以上的倉儲(chǔ)設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要?！吨袊?guó)采購(gòu)發(fā)展報(bào)告（2014）》顯示，中國(guó)現(xiàn)有的5.5億平方米的物流倉儲(chǔ)設(shè)施中能達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的不足2%，這些達(dá)標(biāo)的倉儲(chǔ)存量?jī)H相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，而且其中60%還是位于一線城市。

因此分析人士認(rèn)為，萬科快馬殺入物流地產(chǎn)的底氣正是來自對(duì)市場(chǎng)前景的看好，而引入黑石無疑增添了萬科涉足物流地產(chǎn)的信心，并且對(duì)于專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)的萬科而言，拿地蓋房也是不在話下，上海（樓盤）領(lǐng)易投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，“萬科進(jìn)入物流地產(chǎn)是必然的，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)利潤(rùn)率越來越薄，而物流地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域是一片藍(lán)海。由于電子商務(wù)的發(fā)達(dá)，目前中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求，這是一個(gè)高增長(zhǎng)的細(xì)分市場(chǎng)?！?/p>

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，物流地產(chǎn)屬于典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但在成功引入黑石基金戰(zhàn)略投資者之后，萬科便有望實(shí)現(xiàn)普洛斯式輕資產(chǎn)模式，即萬科開發(fā)物流項(xiàng)目，由黑石收購(gòu)，進(jìn)行基金化運(yùn)作，萬科保留項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)權(quán)，收取部分管理費(fèi)用，并坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。前萬科北京總經(jīng)理毛大慶就曾判斷過，“萬科做物流的優(yōu)勢(shì)是在拿地開發(fā)方面。”而黑石是優(yōu)秀的投資型基金，在海外上市方面的經(jīng)驗(yàn)也十分豐富。兩者的合體應(yīng)算珠聯(lián)璧合。

不過在北京建設(shè)營(yíng)銷總監(jiān)、上海凡宜和倉儲(chǔ)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華看來，此次萬科與黑石聯(lián)手，很難直接復(fù)制普洛斯的成功。萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)在于專業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)管理能力的搭建，而最大的對(duì)手則是自建倉儲(chǔ)的電商企業(yè)。

他認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，物流地產(chǎn)項(xiàng)目能不能成功，關(guān)鍵在于是否有足夠多的企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。目前國(guó)內(nèi)電子商務(wù)市場(chǎng)火熱，對(duì)倉儲(chǔ)物流需求最大的也是電商類企業(yè)。并且今后隨著像京東這類電商開始自建倉儲(chǔ)，客戶資源也被他們內(nèi)部消化，萬科在園區(qū)招商方面面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)來自這種自建倉儲(chǔ)的電商。

相對(duì)于普洛斯這種擁有成熟運(yùn)營(yíng)模式的物流地產(chǎn)企業(yè)，鄭衛(wèi)華認(rèn)為，物流園區(qū)的長(zhǎng)期盈利點(diǎn)在于物流資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理，而不是簡(jiǎn)單看租金的收益和土地的溢價(jià)，但后者卻是目前國(guó)內(nèi)物流園盈利的主要組成部分。國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)的問題是從園區(qū)規(guī)劃階段就存在的。為投資而投資、為迅速變現(xiàn)而規(guī)劃導(dǎo)致園區(qū)的資產(chǎn)配置失衡，資產(chǎn)管理意識(shí)缺失。而在國(guó)外的成熟園區(qū)，規(guī)劃部門并不是單一的部門，會(huì)由投資部、資產(chǎn)管理部和運(yùn)營(yíng)部門等統(tǒng)一決策，園區(qū)前期不一定能立刻實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回報(bào)，不過長(zhǎng)期的現(xiàn)金流是穩(wěn)定和高效的，但是國(guó)內(nèi)園區(qū)如果前期不盈利，首先規(guī)劃就通過不了。

物流地產(chǎn)前景廣闊

無論怎樣，一直以穩(wěn)健見長(zhǎng)的萬科，在此次大舉進(jìn)軍物流業(yè)，攜手黑石集團(tuán)也是做到了穩(wěn)扎穩(wěn)打。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不同，倉儲(chǔ)物流設(shè)施的同質(zhì)化程度較高，后期的運(yùn)營(yíng)要求也比較低。這不像很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，個(gè)性化非常強(qiáng)，在轉(zhuǎn)手的時(shí)候難以找到下家“接盤”。所以萬科做物流地產(chǎn)，如果能夠成功，配合萬科的住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)，在“城市配套服務(wù)商”的概念下還是很有看頭的。即使不成功，算上項(xiàng)目成本、土地溢價(jià)、再加上一些利潤(rùn)，轉(zhuǎn)手也是不難的。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月，全國(guó)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，倉儲(chǔ)物業(yè)投資回報(bào)率超過寫字樓、購(gòu)物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場(chǎng)第一，一線城市倉儲(chǔ)物業(yè)租金在未來15個(gè)季度還將繼續(xù)上漲。近兩年，我國(guó)電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)倉儲(chǔ)物流需求形成直接的支撐。在電商物流對(duì)租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲(chǔ)的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。當(dāng)然，對(duì)于萬科及有意闖入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的眾多企業(yè)來說，雖然空間廣闊，但依然是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。