文/本刊記者 李冰漪

以全新理念拓展物流地產(chǎn)藍海
——專訪中物動產(chǎn)總經(jīng)理、東華五金機電城總經(jīng)理鄧輝

特別策劃|物流地產(chǎn)——駛?cè)肱畈l(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

對于萬科進軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域，大部分人認為，物流地產(chǎn)領(lǐng)域是一片藍海。對于萬科這樣量級的企業(yè)，在轉(zhuǎn)型的攻堅期邁出這樣一步，絕非一顆閑棋冷子。由此可見，物流地產(chǎn)，確實是一塊誘人的蛋糕，市場遠大，前途美好。那么，其他類型地產(chǎn)情況如何？記者不久前在唐山鋼鐵集團責任有限公司與中國物流金融服務平臺合作簽約儀式上獲悉，唐山首鋼、唐鋼、國豐、瑞豐、津西等28家知名鋼企執(zhí)行聯(lián)合采購模式，確定東華五金機電城為唯一采購基地，這意味著唐山70%的鋼鐵行業(yè)的五金機電采購將集中于東華五金機電城。在物流地產(chǎn)持續(xù)火爆的當前，東華五金機電有著哪些獨特的經(jīng)營理念，取得如此驕人的業(yè)績？請看本刊記者對中物動產(chǎn)總經(jīng)理、東華五金機電城總經(jīng)理鄧輝的專訪。

控制成本，創(chuàng)新模式

從采訪的始終，記者感覺鄧輝在運營物流園區(qū)的觀點上，打破了以往傳統(tǒng)的倉儲收租金的觀念，用不斷創(chuàng)新的理念詮釋著不一樣的地產(chǎn)藍海概念。運營一個物流地產(chǎn)項目，選址至關(guān)重要。東華五金機電城所在的唐山就有著得天獨厚的優(yōu)勢。對于機電城為何選址唐山，鄧輝認為，主要基于幾個考量：唐山是工業(yè)重鎮(zhèn)，年五金機電消費超過400億元；發(fā)展五金機電產(chǎn)業(yè)是唐山發(fā)展耗鋼產(chǎn)業(yè)的主要方向；五金機電隊鋼材的需求量大，發(fā)展空間廣闊；唐山擁有適合發(fā)展五金機電的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

據(jù)了解，現(xiàn)在包括華東機電五金城在內(nèi)的中國北部五金機電產(chǎn)業(yè)鏈基地占地11000畝，其中分為903畝的現(xiàn)代服務銷售展示園區(qū)，2570畝的現(xiàn)代倉儲物流園區(qū)，7500畝的生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。除集展示與交易于一體的街鋪外，還有集中倉儲區(qū)、電子商務交易平臺、以電子貨幣交易為特點的金融服務平臺、第三方物流配送平臺，而東華五金機電城則是這一產(chǎn)業(yè)基地的核心項目。

鄧輝表示，現(xiàn)在的新型物流園區(qū)和以前本質(zhì)定位不同，以前是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在是以租賃為主，物流園區(qū)本身不是經(jīng)營者，不再是倉儲，更多是作為運營商出現(xiàn)，上下游集合在一起，現(xiàn)金流與資金流同步轉(zhuǎn)移，貨物所有權(quán)暫時轉(zhuǎn)移。鄧輝說，我們東華五金機電城2570畝的現(xiàn)代倉儲物流園區(qū)在一個月內(nèi)很快出租完成。因為我的定位不是出租倉庫，我要讓用戶覺得放在我的庫與以前存放在自己的倉庫價值不同。自己的倉庫是死的，里面的產(chǎn)品需要自己去推銷。而放在我的倉庫則可以幫助他推銷，成為了真正意義上的動產(chǎn)。運作上，要集中標準倉單，有觀點認為，淘寶網(wǎng)發(fā)展起來，生產(chǎn)者和消費者可直接對接，但像五金機電這種生產(chǎn)資料，如果不通過經(jīng)銷商，是不容易賣出去的。通過整合資源，用集群和供應鏈的概念，就能解決這樣的問題。

鄧輝說，東華五金機電城做的是五金機電銷售與倉儲物流等，以五金機電為主，除了物流園區(qū)還有工業(yè)加工區(qū)，以及電子商務平臺，由此做成閉環(huán)，進駐園區(qū)的無論經(jīng)銷商與代理商，不需要流動資金，零元流動資金，更多是擁有鏈條的整合和金融的支持，通過存貨的大量集中，打造平臺的沖擊力。比如App電器原件，在唐山只有東華五金機電城有現(xiàn)貨，其他都是6～7天才能到，因為我們是把唐山所有做進口電器的集中在一起采購，下一個單子就是2000萬元左右，因此商品單價很便宜。這種通過物流集合，通過東華五金機電城的倉庫和金融支持，可以越做越大，并且把價格壓到最低。到東華五金機電城這里來采購，并不需要現(xiàn)金，直接借助平臺網(wǎng)上交易。

“三專服務”促進轉(zhuǎn)型

據(jù)了解，自項目建設(shè)以來，東華五金機電城的運營理念一直以“即做開發(fā)商，更做營運商”為核心，始終把市場運營放在第一位，隨著項目配套的不斷完善和市場的不斷發(fā)展，運營理念也在運營角度上進行了升華——“做好市場‘三專服務'，引領(lǐng)商家轉(zhuǎn)型升級！”對此，鄧輝解釋道，“三專服務”就是專業(yè)的物業(yè)服務，專業(yè)的金融支持服務，專業(yè)的推廣及銷售拓展服務。

他分析說，專業(yè)的物業(yè)服務就是指東華五金機電城的物業(yè)公司以高標準的服務，不僅為商戶的日常經(jīng)營提供人性化日常服務，更為商戶提供方便、整潔的“零干擾”經(jīng)營環(huán)境，讓商戶在經(jīng)營中事半功倍，無任何后顧之憂。

專業(yè)的金融支持服務，具體說就是東華五金機電城與中物動產(chǎn)下屬融通供應鏈管理有限公司達成戰(zhàn)略合作，在全國五金機電行業(yè)首次推出供應鏈金融服務。自啟動至今，累計為市場商戶融資1000萬元左右，有效解決了商家資金流通問題，同時東華五金機電城專門為商戶量身定制了供應鏈金融服務模式，建立了唐山乃至全國五金機電產(chǎn)業(yè)的主要客戶群體的“聯(lián)采、聯(lián)供”規(guī)?；献黧w系，重塑市場格局，重點扶持實力商家，顛覆商家的業(yè)務渠道，營造零干擾的市場環(huán)境，以創(chuàng)造市場品牌效應，引領(lǐng)商家轉(zhuǎn)型升級。

所謂專業(yè)的推廣及銷售拓展服務就是指我們東華五金機電城可以為商家不計成本全力推廣，助力商家經(jīng)營，目前已經(jīng)推出多項運營政策，推廣總金額高達1.3億元?，F(xiàn)在不僅建立了專業(yè)的推廣服務體系，還整合媒體資源，形成了廣泛的宣傳渠道，為商家大幅度提升了項目的知名度與產(chǎn)品美譽度。專業(yè)的銷售推廣服務有效地吸納了采購客戶前來采購，為市場順利度過培育期奠定了堅實基礎(chǔ)。

鄧輝指出，如果把市場整體運營推廣與其他市場做比較的話，那么東華五金機電城拓展銷售渠道的核心就是帶領(lǐng)商家走出去。

使商戶不動產(chǎn)不斷升值

經(jīng)過“三專服務”的培育與打造，鄧輝認為，我們的努力要使商家認為，加入東華五金機電城，就是加入了一個多元化的五金機電銷售平臺。對于以往的傳統(tǒng)的不動產(chǎn)平臺來說，買到一個商鋪就是得到一個鋪面作為經(jīng)營場所來做生意，而商鋪在東華五金機電城不但代表了一種固定實體資產(chǎn)，更是經(jīng)營信譽的保證。為此，東華五金機電城實行線上線下一體化，虛擬、現(xiàn)實雙結(jié)合。由于網(wǎng)絡平臺中“線上”交易畢竟是虛擬的，介于五金機電的特殊性，存在驗貨、售后、訂單資金量龐大、賬期等不安隱患，對此，擁有一間聯(lián)通網(wǎng)絡平臺的線下店鋪尤為重要，更是線上交易的成功保障。

由此，東華五金機電城自2014年開業(yè)至今，市場商鋪70%是經(jīng)營商戶購買，而非租賃，大大減小了市場風險，降低了商戶的流動性，從此進行約束、品質(zhì)經(jīng)營的不只是口碑信譽，更有不動產(chǎn)也就是商鋪作為保障。

并且東華五金機電城作為一個運營先進、物業(yè)完善、配套齊全的市場，商鋪價值大大超過傳統(tǒng)商鋪，這也無疑為商戶提供了更安心的價值保障，而且商戶的不動產(chǎn)業(yè)也隨著經(jīng)濟發(fā)展而實現(xiàn)不斷升值。

對于入駐商戶，鄧輝說，我們的客戶主要是小微企業(yè)，因為如果直接做大企業(yè)缺乏優(yōu)勢，而我們做小微企業(yè)優(yōu)勢是量很大，這個行業(yè)最終還是零售需求量更多。中國經(jīng)濟的需求多樣化，企業(yè)中大部分都是中小企業(yè)。我們做整合商圈就是整合中小企業(yè)，現(xiàn)在我們一年流水超過兩百億元，利潤很大。一個是商圈一個是鏈條，目前我們不是只做五金機電，還拓展到凍品市場，甚至化工行業(yè)。利用動產(chǎn)信息化，進行利潤再分配。每個鏈條都有市場需求。這里面本質(zhì)是一樣的，都是利用信息化，優(yōu)化流程，實現(xiàn)利益再分配。