花 盛

（安徽省蕪湖縣房地產(chǎn)管理局，安徽 蕪湖241100）

1 大數(shù)據(jù)

大數(shù)據(jù)(big data)，是指無法在可承受的時間范圍內(nèi)用常規(guī)軟件工具進行捕捉、管理和處理的數(shù)據(jù)集合。通常用4個V來概括大數(shù)據(jù)的特點：一是數(shù)據(jù)體量巨大(Volume)，二是數(shù)據(jù)類型繁多(Variety)，三是價值密度低(Value)，四是處理速度快(Velocity)。這是大數(shù)據(jù)區(qū)分于傳統(tǒng)數(shù)據(jù)挖掘的最顯著特征。在海量的數(shù)據(jù)面前，處理數(shù)據(jù)的效率就是企業(yè)的生命。事實上，在信息化高速發(fā)展時期，每時每刻都有著大量數(shù)據(jù)被制造，然而如何有效地搜集、快速地處理數(shù)據(jù)和挖掘大數(shù)據(jù)背后的價值，并運用到房地產(chǎn)業(yè)，指導和推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是所有房地產(chǎn)從業(yè)人員應當思索的問題。

2 發(fā)展模式探析

大數(shù)據(jù)在各行各業(yè)都已受到了關注，尤其在通信、互聯(lián)網(wǎng)、金融、交通等領域已經(jīng)呈現(xiàn)出巨大的應用價值，而在房地產(chǎn)業(yè)的運用才剛剛起步，其在此行業(yè)的應用還將有著巨大的提升空間，因此也亟需廣大房地產(chǎn)業(yè)研究及從業(yè)人員的發(fā)掘與探索。

首先，房地產(chǎn)商要增強數(shù)據(jù)搜集、挖掘與分析能力。房地產(chǎn)企業(yè)手中掌握著多年來積累的數(shù)以百萬計的信息，無論交易數(shù)據(jù)、土地信息、宏觀經(jīng)濟還是企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營，都可以被量化成為數(shù)據(jù)。此外，近年來房地產(chǎn)電商多種模式的不斷發(fā)展與成熟，不僅拓寬了房地產(chǎn)的銷售渠道，更是為房地產(chǎn)商大量、有效、更精確地采集數(shù)據(jù)提供了途徑。當然有了數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)商還應具備相關的分析能力。在大量數(shù)據(jù)面前，需要不斷挖掘和合理地分析，才能最后發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)背后的價值所在并為企業(yè)所用。因此，房地產(chǎn)商在大量搜集數(shù)據(jù)的同時，還應提高從業(yè)人員的研究水平，能夠從復雜的數(shù)據(jù)中分析出可供企業(yè)參考的規(guī)律。也可以嘗試與研究機構、高校等合作，共同搜集和處理數(shù)據(jù)。

其次，大數(shù)據(jù)的運用可以貫穿于房地產(chǎn)的售前開發(fā)、售中營銷和售后服務等各個環(huán)節(jié)。開發(fā)商要做的是利用相關數(shù)據(jù)，在前期的開發(fā)、定價和產(chǎn)品模型搭建上起到主導作用。在營銷和后續(xù)服務環(huán)節(jié)上，則需要借助海量數(shù)據(jù)和相關服務，實現(xiàn)共贏。例如：在房地產(chǎn)企業(yè)拿地前，需要借助數(shù)據(jù)的采集和分析才能認清市場和地塊的價值。通過對目標地塊周邊項目的價格走勢、周邊人口數(shù)量、區(qū)域購房人群特征分析、競爭樓盤的優(yōu)劣勢、配建商業(yè)的輻射范圍、戶型配比合適率等詳細數(shù)據(jù)的分析，進而幫助房企做出相關決策：要不要拿地，用多少資金拿地，目標客戶是誰，建設什么樣的產(chǎn)品等等。如果建設商業(yè)地產(chǎn)，實際人口規(guī)模大小，客戶人流量如何，購買水平怎樣等等，都可以借助海量錯綜復雜的數(shù)據(jù)分析進行預測。如果建設住宅房地產(chǎn)，就要分析新房供應量、存量房數(shù)量、房價均價、購房人群年齡結構等。有了數(shù)據(jù)的支持后，本著顧客至上的原則，細致分析客戶能力及需求，房地產(chǎn)商拿地就會變得更加合理，不會導致大型商業(yè)地產(chǎn)建成后人流稀少，也不會導致大量住宅空置房的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)業(yè)朝著理性和合理的方向發(fā)展提供依據(jù)。

在房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，也可以借助大數(shù)據(jù)進行營銷。在商業(yè)地產(chǎn)方面，移動互聯(lián)網(wǎng)和電商迅速崛起，顛覆了很多傳統(tǒng)的消費需求，這也讓商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)變得形勢嚴峻。然而，在大數(shù)據(jù)的支持與分析下，我們也可以樂觀地得出結論：影院、娛樂、餐廳、美容、健身等需要親身體驗的項目應該是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點。在住宅方面，由于城鎮(zhèn)化進程的加快和人民對生活質(zhì)量要求的提高，房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多剛性需求和潛在客戶。我們可以通過大數(shù)據(jù)分析，什么年齡段的人需要首次購房，什么年齡段的人需要改善住房，其收入如何，目標房價多少，戶型大小喜好等。過去由于信息的不對稱性，房地產(chǎn)商并不能完全發(fā)現(xiàn)這些潛在客戶，也不能很好地了解客戶的需求與購買能力，大數(shù)據(jù)的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)商們能夠更有效地找出這些目標客戶，并通過有效手段向這些目標客戶推送相關樓盤信息，將樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)與特點更好地傳播給客戶。而避免像現(xiàn)今普遍存在的遍發(fā)傳單、亂打電話等漫無目的的營銷手段，不僅引起了大眾的反感，而且也很難有效地接觸到目標客戶。

在售后服務上，房地產(chǎn)商們同樣可以利用大數(shù)據(jù)為業(yè)主們提供更優(yōu)質(zhì)的服務。如果能將大數(shù)據(jù)很好地運用到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和服務上，商業(yè)地產(chǎn)將會有著令人期待的發(fā)展空間和讓人遐想的智慧生活。目前，很多大型商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)采取了各種形式的基于大數(shù)據(jù)的服務。比如：全商場覆蓋wifi,顧客進店可以免費登錄使用，通過賬號登錄后，便可以采集到大量有用數(shù)據(jù)。顧客的行走路線、停留區(qū)域、購物喜好和頻率等，都可以跟蹤記錄，進而也可根據(jù)這些數(shù)據(jù)為顧客提供更有針對性的服務，比如相關產(chǎn)品和服務的推送及優(yōu)惠等。在住宅方面，隨著人們生活水平的提高，住宅產(chǎn)品不僅僅是提供給消費者“房屋”的概念，更應該是提供給消費者“家”的概念，除了物質(zhì)追求外，更應注重消費者精神層面的需求。因此，購房者對社區(qū)的配套服務要求也越來越高。如果房企能夠利用大數(shù)據(jù)、云計算和互聯(lián)網(wǎng)等開拓數(shù)字化社區(qū)的服務模式，必將會吸引大批追求生活品質(zhì)的購房者。數(shù)字化社區(qū)是通過數(shù)字（或模擬數(shù)字）技術將服務、管理的提供者與每個住戶通過信息平臺進行聯(lián)結的社區(qū)。通過數(shù)字化的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)，使社區(qū)的管理者、服務者能夠與住戶之間越過空間、越過時間來進行實時的信息交換，并借助網(wǎng)絡瀏覽器多態(tài)表現(xiàn)形式、網(wǎng)絡多媒體技術的應用，營造出了一個豐富多彩的虛擬社區(qū)。在數(shù)據(jù)化社區(qū)中，每個人都能借助數(shù)據(jù)使自己的生活變得更加便捷，同時每個人自己也是數(shù)據(jù)的制造者，通過制造的這些數(shù)據(jù)，又能為社區(qū)提供更有針對性的服務提供依據(jù)。深圳一家以地產(chǎn)開發(fā)起家的公司花樣年就已經(jīng)邁出了開創(chuàng)性的第一步。其正在做的新型互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)服務旨在將實體社區(qū)打造成一個基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺。

3 存在的問題

新生事物的出現(xiàn)不可避免地會帶來一些問題。在當今社會中，大數(shù)據(jù)的采集必然要求個人將信息開放，這其中必定會牽涉出大量個人隱私。房地產(chǎn)商在搜集這些信息時如何最大限度地保護客戶隱私，是每一個負責任的企業(yè)所需要把控的。

除此之外，采集到的大量數(shù)據(jù)并非都有價值，如何挖掘與分析其背后的價值也是一項繁重和棘手的工作。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要提升企業(yè)員工的業(yè)務水平，站在新的高度去處理整合大量無序錯亂的數(shù)據(jù)。是否能夠做到這一點，也是房地產(chǎn)商們面臨的一大挑戰(zhàn)。當然，企業(yè)可以嘗試與高校、研究所等合作，共同挖掘有效數(shù)據(jù)，并獲得有價值的信息。

4 結語

大數(shù)據(jù)時代正在也將巨大地變革我們的生活。各行各業(yè)也都在積極迎接大數(shù)據(jù)帶來的機遇和挑戰(zhàn)，相對而言，大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面應用的優(yōu)勢還并不明顯，其發(fā)展應用的模式還有待探索。但我們可以肯定的是，房地產(chǎn)商只有順應時代的發(fā)展，抓住大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)商提供的機遇，才能不被時代淘汰，從而保障我國房地產(chǎn)市場朝著積極的方向發(fā)展！

［1］張迎春.大數(shù)據(jù)時代的房[J]地產(chǎn)營銷.住宅產(chǎn)業(yè),.2015,4.

［2］嚴娟.基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)企業(yè)精確營銷研究[J].市場周刊,2013,9.

［3］白山.房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡營銷的策略選擇[J].中國房地產(chǎn),2008,11.

［4］張浩.大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)企業(yè)管理運作模式研究[J].四川水泥,2015,3.

［5］談曉君.大數(shù)據(jù)時代的房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新體系研究[J].商業(yè)文化,2015,2.