李曉梅（溫州市甌海測繪與地理信息院,浙江 溫州 325005）

提高房產(chǎn)測繪精度的分析

李曉梅
（溫州市甌海測繪與地理信息院,浙江 溫州 325005）

房產(chǎn)面積的測量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要地位。本文對房產(chǎn)測繪工作進(jìn)行分析。主要討論了房產(chǎn)測繪中存在誤差的原因，并對提高房產(chǎn)測繪精度進(jìn)行分析。

房產(chǎn)測繪；精度分析；測繪誤差

0 前言

在衡量一個房產(chǎn)價值的過程中，一個重要的指標(biāo)就是該房產(chǎn)的面積大小。隨著近十年來房產(chǎn)價格一路走高，房產(chǎn)面積的測量越來越受到重視。因此，房產(chǎn)面積的測量已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要地位。伴隨著住建部門有關(guān)房產(chǎn)面積測量的文件—— 《房產(chǎn)測量規(guī)范》的下發(fā)，我國房產(chǎn)面積的測量工作有了明確的指示、依據(jù)，并逐漸變得更加科學(xué)和規(guī)范。但由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響，在房產(chǎn)面積的測量中往往會產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測繪的精度。因此，有必要對房產(chǎn)面積的測量中的誤差進(jìn)行討論以提高房產(chǎn)測繪的精度。

1 房產(chǎn)測繪及存在誤差的原因

房產(chǎn)測繪是通過應(yīng)有相應(yīng)的科學(xué)技術(shù)，對房屋以及房屋相關(guān)土地使用情況進(jìn)行測繪及描述。通過房產(chǎn)測繪可以提供與房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交易及征收相關(guān)費(fèi)用、城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃有關(guān)工作需要的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)。

然而，由于人工、設(shè)備、環(huán)境等因素的影響在房產(chǎn)面積的測量中往往會產(chǎn)生不必要的誤差進(jìn)而影響房產(chǎn)測繪的精度。具體分析，影響房產(chǎn)測繪精度的原因主要有不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入、測繪階段與具體施工存在差異、房產(chǎn)測繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這三項原因。

1.1 不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入

由于住建部門下發(fā)的《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》（以下簡稱《建筑面積計算規(guī)范》）在計算房產(chǎn)測繪面積和計算房產(chǎn)建筑面積中的計算規(guī)則與《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的有所出入，往往造成因房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入而導(dǎo)致的房產(chǎn)測繪精度不足的現(xiàn)象。比如，在《建筑面積計算規(guī)范》中指出高度在2.2米以上（包含2.2米）的建筑要計算其全部的面積，高度在2.2米以下的建筑在計算面積時按其面積的二分之一計算。而在《房屋測量規(guī)范》中指出高度在2.2米以下的建筑不計算其面積。同時，在有關(guān)陽臺面積的計算中，《建筑面積計算規(guī)范》指出陽臺的面積應(yīng)該按投影面積的二分之一計算。而《房屋測量規(guī)范》中指出陽臺的面積應(yīng)該按投影面積計算。由此可以看出，不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入造成了在房產(chǎn)測繪中精度的降低。

1.2 測繪階段與施工存在差異

由于在施工中往往存在不可控的因素導(dǎo)致房屋竣工后實(shí)際面積與計劃面積存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致房產(chǎn)測繪精度的降低。導(dǎo)致房屋竣工后實(shí)際面積與計劃面積存在差異的原因主要包括在施工前面積計劃的失誤、施工階段施工人員技術(shù)的限制以及在施工測量階段測繪時由于人員技術(shù)及儀器導(dǎo)致的誤差等。而且，由于圖紙中的房屋計劃面積屬于理論值，相較于后期施工階段中測量的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度相對較低，因此測繪階段與施工存在差異也造成了在房產(chǎn)測繪中精度的降低。

1.3 房產(chǎn)測繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

由于部分的房產(chǎn)測繪單位中的技術(shù)人員受學(xué)歷、專業(yè)、技術(shù)以及工作經(jīng)驗(yàn)的限制，水平往往參差不齊。而且，在房產(chǎn)測繪中相關(guān)的規(guī)則規(guī)范本身就存在出入，加之不同人員對規(guī)則規(guī)范的理解也存在出入。如果這一部分的房產(chǎn)測繪單位對工作程序、制度、手冊的重視程度不足，質(zhì)量意識淡薄，往往造成在日常的房產(chǎn)測繪工作中工作質(zhì)量下降，進(jìn)而造成在房產(chǎn)測繪中精度的降低。

2 提高房產(chǎn)測繪精度的辦法

通過對影響房產(chǎn)測繪精度的原因進(jìn)行分析，可以看出，提高房產(chǎn)測繪精度的辦法主要有明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范、提高預(yù)售面積計算精度、提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平三方面。

2.1 明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范

通過討論已經(jīng)明確住建部門下發(fā)的《建筑面積計算規(guī)范》與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定的有所出入。為了避免因相關(guān)規(guī)則規(guī)范不明確帶來的房產(chǎn)測繪精度問題，可以通過對《建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》的適用范圍進(jìn)行規(guī)定與明確。在例如高度低于2.2米以及陽臺面積的計算等情況下使用何種規(guī)范通過明確。同時，有關(guān)的監(jiān)督管理部門也要對施工部門對規(guī)則規(guī)范的具體實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，減少個別人員利用規(guī)則規(guī)范的漏洞使用投機(jī)取巧的方法，通過測繪中存在的精度不足問題而牟利的現(xiàn)象。由此可以明顯減少因相關(guān)規(guī)則規(guī)范存在出入而影響房產(chǎn)測繪的精度。

2.2 提高預(yù)售面積計算精度

由于房屋竣工后實(shí)際面積與計劃面積存在的差異往往是由于施工前面積計劃的失誤以及施工階段的誤差導(dǎo)致的。因此要提高預(yù)售面積的計算精度可以通過提高圖紙的完整性與準(zhǔn)確性來完成。通過檢查施工圖紙的建筑套型、建筑尺寸標(biāo)注清晰程度以及有關(guān)配套建筑使用的標(biāo)注清晰程度并加強(qiáng)計算準(zhǔn)確度，可以提高房產(chǎn)測繪的精度。

2.3 提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平

提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平可以從技術(shù)素養(yǎng)、工作態(tài)度兩個方面入手，進(jìn)而達(dá)到提高房產(chǎn)測繪精度的目的。對于提高技術(shù)素養(yǎng)，可以通過加強(qiáng)相關(guān)測繪人員的測繪知識培訓(xùn)、組織測繪人員開展測繪技術(shù)討論交流會的形式開展。提高技術(shù)素養(yǎng)，還可以通過引入精度更高的測繪儀器得方法。強(qiáng)化工作態(tài)度可以通過制定測繪工作程序、工作制度、編寫操作流程手冊并加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)工作完成。

3 結(jié)語

本文首先通過對房產(chǎn)測繪及存在誤差的原因進(jìn)行討論，指出了影響房產(chǎn)測繪精度的原因主要有不同房產(chǎn)面積測繪規(guī)則規(guī)范有出入、測繪階段與具體施工存在差異、房產(chǎn)測繪實(shí)施技術(shù)人員以及工作質(zhì)量不達(dá)標(biāo)這三項原因。然后提出提高房產(chǎn)測繪精度可以通過明確相關(guān)規(guī)則規(guī)范、提高預(yù)售面積計算精度、提高相關(guān)從業(yè)人員工作水平三方面完成。

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.070